김향훈
변호사(종합법률사무소 센트로)
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Q : 매도청구와 현금청산을 위한 소송절차에서 이루어지는 감정평가의 금액에 대하여 다투는 방법은 무엇 무엇이 있나요?

1. 매도청구(조합설립 미동의)와 현금청산(분양미신청)

재건축조합의 경우 조합설립미동의자에 대하여 매도청구를 하고, 또한 분양신청 절차에서 미신청한 자들에 대하여는 현금청산을 위한 매도청구를 합니다. 2

가지 절차는 원인은 상이하지만 결국은 재건축사업에 참여하지 않는 사람들의 부동산을 조합이 매수한다는 점은 똑 같고 재판절차도 거의 같습니다.

여기서 조합이 해당 부동산을 매수할 권리가 있다는 점은 크게 문제되지 않으며, ‘얼마의 가격에 사느냐’가 핵심 쟁점이 됩니다.

2. 일반적인 재판의 대심적 구조

법리와 사실다툼이 대부분인 일반적인 재판에서는 원고측의 변호사가 법률가로서 자신의 법적인 의견개진을 하고, 피고측 역시 법률가인 변호사가 이에 대한 방어를 하며 역시 법률가인 판사가 이모든 주장과 증거를 살펴본 뒤 판단을 내립니다.

원고, 피고, 판사 모두가 법률가로 이루어지며 이들 사이에 법적 쟁점에 대하여 치열한 주장과 반박 논의가 이루어집니다.

3. 매도청구 재판에서 ‘가격’에 대한 공격 방어는 없다.

그런데 가격이 최대의 쟁점인 매도청구(현금청산 포함) 소송에서는 가격에 대하여 이렇다 할 논의도 없이 법원이 선임한 감정평가사에 의하여 싱겁게 결정되어 버립니다.

원고와 피고측 변호사들이 감정평가에 앞서서 ‘감정의견서’를 제출하기는 하지만 이는 지극히 소박한 일반인의 관점에서 이런 저런 사실과 거래사례를 늘어놓을 수 있을 뿐입니다. 그

리고 이렇게 제시한 거래사례가 법원 선임 감정평가사에 의하여 배척되었을 경우 왜 배척되었는지 합리적 이유설시를 ‘사실조회신청’을 통해서 요구해도 회신에서는 알기 힘든 감정평가업계의 전문용어를 이용하여 자신의 감정이 타당하다는 식으로 답변을 합니다.

감정인 소환신문을 통해서 신문과정에서 이를 탄핵하고자 하여도 비전문가인 변호사가 감정평가사를 상대로 하여 논리싸움에서 승리하기는 힘들며 신문과정은 오히려 감정인의 자기변명의 장이 되어 버립니다.

4. 감정평가사와의 협업의 필요성, 재감정 및 복수감정의 일반화

감정평가사와의 협업이 필요합니다. 감정평가사에게 사적인 감정을 요청하여 그 평가서를 제출하고 사실조회와 감정인소환신문시 원고, 피고측의 평가사를 배석시켜서 감정인을 탄핵할 수 있게 해야 합니다.

그러나 감정평가사업계에서는 다른 감정평가사가 평가한 금액보다 5%이상 편차가 나게 평가한 경우에는 경위서를 써야 하고 국토교통부에 보고해야 하는 등으로 제재가 많다고 들었습니다.

 때문에 감정평가사들이 여간해서 법원 분쟁에 잘 관여하지 않으려는 경향을 보입니다.

이를 개선하기 위해서는 제1심 자체 내에서 재감정이 일상화되어야 합니다. 마치 변호사들이 수차에 걸친 준비서면을 통해 주장 입증을 활발히 하는 것처럼, 감정평가 결과에 명백한 의심이 아니라 뭔가 좀 이상하다는 정도의 합리적인 의심만 생기면 재감정을 실시해야 합니다.

아예 처음부터 원고측과 피고측이 모두 감정신청을 하게 하여 복수의 감정을 받는 것도 좋을 것입니다.

감정인소환신문을 일반화해야 합니다. 현재 법원실무는 사실조회로 간단히 끝내고 마는데 그렇게 해서는 실질적인 감정결과 탄핵을 할 수 없습니다.

5. 치열한 요청
   (재감정, 복수감정, 감정인소환신문)

재판실무는 상당히 보수적인 성격을 띠어서 여간해서 바뀌지는 않지만 언젠가는 바뀌고 맙니다.

현재 서울중앙지방법원에서는 당사자들의 치열한 요구에 의하여 재감정과 감정인소환신문이 일어나고 있습니다. 법이 바뀌기 전에는 국민의 치열한 요청이 재판실무를 바꿀 수 있습니다.

 ☞ 문의 : 02-532-6327~8