형평성과 객관성 중시… 국내 최대 감정평가법인… 조합업무 자문 역할
김종일
대한감정평가법인 이사
“정비사업에 있어 감정평가업무는 조합원간의 합리적인 이해관계 조정이 가장 중요합니다. 앞으로도 조합원들의 재산을 소중히 생각하고, 사업에 동반자가 될 수 있는 감정평가사가 되겠습니다.”
정비사업의 평가업무를 전문으로 하고 있는 김종일 이사는 지난 1998년 감정평가사 자격을 취득하고, 2003년부터 대한감정평가법인에서 둥지를 틀었다. 김 이사는 미국 상업용부동산 투자분석사(CCIM) 자격도 취득하고 있어 정비사업 시장분석까지 가능한 감정평가사이다. 게다가 한국주택정비사업조합협회의 자문위원으로도 활동하고 있어 화려한 전력을 갖춘 감정평가업계의 보기 드문 인재라는 평가를 받고 있다.
▲대한감정평가법인에 대해 소개해 달라=지난 1985년에 설립된 대한감정평가법인은 꾸준한 성장을 지속해오며 감정평가업계를 대표하는 신뢰도 1위 기업으로 발전해 왔다. 현재 감정평가사 175명, 전체 임직원 354명으로 구성돼 있으며, 자타가 인정한 초대형 감정평가법인이라고 자부한다. 또 전국으로 10개의 지상망을 보유하고 있어 최고의 감정평가서비스를 제공하고 있다. 나아가 지난 2007년에는 국토해양부로부터 우수감정평가법인으로 선정되면서 실력을 인정받기도 했다.
▲대한감정평가법인만이 갖고 있는 차별화된 특징이 있다면=대한감정평가법인의 최대 장점은 26년의 오랜 전통과 업계 1위의 공신력이라고 할 수 있다. 또 타 평가법인과 달리 미국 최상위 선임평가사인 MAI, 미국 상업용부동산 투자분석사인 CCIM, 영국 감정평가사인 RICS 및 다수의 석박사 등의 인력을 보유하고 있다는 게 특징이다. 이러한 대한감정평가법인의 자산은 정비사업 분야에서 조합의 업무에 대한 전반적인 자문에서부터 평가업무까지 원스톱 서비스를 제공함해 이익 극대화에 크게 기여하고 있다고 본다.
▲재개발·재건축 등 정비사업에 있어 감정평가의 역할과 기능은 뭔가=관리처분계획의 중심은 조합원별 종전자산 가격의 적정성과 향후 분양받을 종후자산의 객관성에 있다. 이때 제3자의 공신력있는 가치판단을 통해 조합원간의 이해관계를 얼마나 합리적으로 조정하는지가 핵심이다. 그만큼 감정평가업체의 역할이 가장 중요하다.
▲현행 감정평가업체를 선정하는 방법에 따른 문제점과 개선방안은 뭔가=현재 감정평가업체를 선정하는데 있어 재건축의 경우에는 조합이 직접 선정한다. 반면 재개발은 다르다. 재개발의 경우 선정 권한이 지자체에게 있다. 이는 감정평가업체 선정에 있어 공정성을 기하기 위함으로 평가결과에 따른 잡음을 최소화하려는 취지로 일면 타당한 측면이 있다고 본다. 다만 조합 입장에서는 감정평가업체를 선정하는데 있어 비용은 부담하지만 의사결정에서 제외된다는 것에 대한 불만이 있는 게 사실이다. 따라서 조합이 2개 법인 모두를 선정하지는 못하더라도 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’에서 정하고 있는 것처럼 소유자추천 제도를 도입해 최소 1개 평가업체를 조합이 선정할 수 있도록 해야 할 것이다. 이를 통해 양질의 감정평가 서비스를 받을 수 있도록 하는 것이 타당하다고 본다.
▲서울시의 경우 공공관리제도 도입 이후 분담금 추정프로그램을 개발해 보급하고 있다. 최근에는 경기도도 프로그램 개발에 돌입했다. 현재의 분담금 추정프로그램이 갖고 있는 한계는 뭔가=부동산은 움직이는 생물이라고 생각한다. 다시 말해 부동산 시장은 끊임없이 변한다는 뜻이다. 시장상황에 따라 분담금이 당연히 변동될 소지가 큰데, 이에 대한 책임은 누가 질 것인가. 또 전문성이 필요한 조합원의 종전자산 및 종후자산 가액에 대한 추정을 비전문가인 조합이 도출해야 하는데, 이에 따라 적정성을 증명할 방법이 없는 현실을 간과하고 있는 것 같다.
▲부동산 시장의 장기적인 침체로 정비사업 분야도 답보상태에 놓여 있다. 정비사업 활성화를 위해서는 어떤 조치가 이뤄져야 한다고 보나=먼저 시장 기능을 약화시키는 제도에 대한 정비가 필요하다고 본다. 그 중 하나가 보금자리 주택이다. 임대를 해야할 보금자리를 분양함으로써 전체 공급물량의 미미한 부분에 불과한 보금자리 주택이 분양시장을 흔드는 요인으로 작용하고 있다. 또 정비사업 제도 자체의 불합리한 부분을 개선해야 한다. 일례로 관에서 주도하는 보상사업에서는 영업보상을 3개월 기간으로 하고, 유독 민간이 주도하는 정비사업은 4개월로 하는 것은 형평성에 어긋난다고 생각한다.
▲올바른 정비사업 문화 정착을 위해 한 말씀해 주신다면=현재 정비사업을 포함한 전반적인 부동산 시장 상황이 위기라고들 한다. 위기는 위험한 가운데서도 기회를 살피라는 의미라고 생각한다. 정비사업 분야도 마찬가지다. 저점에서 사업을 준비하고 고점에 일반분양 수입을 극대화해 조합의 수익성을 높이는 전략을 세울 수 있기 때문이다. 고점에서 시작하려고 하면 이미 늦은 셈이다. 저희 대한감정평가법인은 이런 시장 상황에 조합에서 능동적으로 대처해 정비사업을 성공적으로 수행할 수 있도록 사업설명회에 적극적으로 참여하고 각종 조합의 업무에 자문 역할을 수행하는 등 최선의 노력을 다하고 있다
