김선덕소장  
  건설산업전략연구소

 

  도시재생사업은 소규모로 개발되면서 난개발이 되었던 재개발 지역을 광역화하고 도시 인프라 시설을 확충해 강남 못지않은 생활환경을 만들겠다고 출발하였다.

뉴타운 시범 사업지를 발표하고 나서 지역별로 뉴타운 유치의 경쟁이 붙으면서 서울 강북의 대부분 지역이 뉴타운으로 지정 받았다.

지정 요건도 까다롭지 않아 무분별하게 우후준순으로 생겨났다. 뉴타운이 지정되면서 강남 지역 가격 상승에서 강북 지역 가격 상승으로 확산되었고, 강북 지역 및 경기도 지역의 가격 거품을 키우는 계기가 되었다.

2001년 이후 부동산 가격이 지속적으로 상승했고, 부동산 가격 상승의 중요한 요인으로 재개발과 재건축이 지목되면서 도심재생사업에 대한 관리가 강화되기 시작했다.

2005년 이후 개발이익환수제, 기반시설부담금제, 정비사업 제도가 도입되었다.

정비사업 제도는 조합원의 이익을 위하여 도입되었으나, 영세한 정비업체가 많아 시공사의 영향력을 많이 받는다고 판단하여 추후 공공관리제를 도입하게 되고, 서울시의 경우에는 정비업체 공공관리제를 통하여 사업시행인가 전에 시공사를 선정하지 못하도록 하였다.

그러나 2008년 미국의 서브프라임 모기지 사태가 전세계적인 금융 위기에 이은 실물위기로 확산되고 유럽의 재정위기로 재생산되면서 국내 경기에도 영향을 미쳐 국내 부동산 시장도 거품이 빠지게 되었다.

부동산 경기가 침체되면서 재건축과 재개발 사업도 부진에 빠지게 되었다. 부동산 경기침체와 함께 뉴타운 사업도 지체되면서 오히려 주민들의 재산권 행사에 제약이 됐고 뉴타운 대상사업 주택들의 노후화는 급속히 진행되었다.

서울시에는 주민의 일정 비율 동의를 받아 출구전략 계획을 수립하여 추진하고 소규모로 재개발을 하는 가로주택정비사업 등을 추진하고 있으나 성과가 가시화되지 못하고 있다.

올해 7월 박근혜 정부 2기 내각이 들어서면서 내수 부양 정책이 본격적으로 추진되고 있다.

수도권의 LTV·DTI를 일괄 각각 70%, 60%로 완화하면서 부동산시장 유효 수요 진작 정책을 펴고 있다.

국토교통부에서는 9월 1일 주택시장 활력 회복 및 서민 주거안정 정책을 발표하였다.

도심 재생 분야에서 가장 큰 이슈가 된 것은 재건축 가능연한을 40년에서 30년으로 줄인 것이다. 또 안전진단도 사실상 많이 완화했다.

생활불편 사항으로 재건축 안전진단을 통과할 수 있게 했다. 여기의 생활 불편이란 주차장, 배관, 층간소음, 에너지효율, 노약자 생활 개선 등이 포함되어 있다. 주거 환경 기준 평가 비중을 15%에서 40%로 높였다.

이 외에도 기존의 공공관리제를 공공지원제로 명칭을 변경하고 조합원들이 절반이상 동의하면 시공사를 현재 사업시행인가에서 이전에도 선정할 수 있도록 하겠다는 것이다.

공공관리제를 주민 선택에 맡기겠다는 당초 방침에서 서울시의 반대로 시공사 선정 시기를 앞당기는 공공지원제로 선회했다.

국토교통부의 재건축 가능연한 단축 및 공공지원제 발표에도 불구하고 서울시는 재건축 가능연한 단축과 공공지원제를 반대하는 것으로 알려졌다.

중앙정부가 발표한 정책에 지방정부가 반기를 들어서 정부 정책에 혼선이 발생한 것이다.

정부의 정책은 신뢰가 생명이라고 할 수 있는데, 정책에 대한 불신을 키워서 9.1 부동산 대책의 효과를 떨어뜨리는 결과를 초래했다.

기존의 도시정비법에서는 재건축 연한을 준공후 20년 이상 범위에서 조례로 규정하게 되어 있어서 지자체별로 차이가 크고 서울 수도권, 대전, 충북은 40년으로 조례로 규정하고 있어서 40년 이전 단지는 개별 단지별 생활 불편 사항을 반영할 수가 없었다.

공공관리제도 향후 사업시행인가 이전에 시공사를 선정하는 것이 유리하다고 판단하는 조합에서는 주민의 총회를 거쳐 공공지원제를 받아들이도록 하는 것이 주민의 선택권을 넓혀주는 것이라 할 수 있다.

9월 19일 도시정비법 시행령 및 시행 규칙이 입법예고 되었다. 입법 예고 기간 동안에 이해당사자들의 의견들이 충분히 수렴되어 정책의 혼선이 더 이상 발생하지 않도록 해야 할 것이다.