권대중 명지대학교 부동산대학원 교수
(사)대한부동산학회 회장
9·1부동산대책이 발표 된지 두 달이 넘었지만 부동산시장은 본격적인 회복세라고 보기에는 불안한 움직임을 보이고 있다.
신규분양 시장은 최고 분양가와 최고 청약경쟁률이 연이어 경신되고 있지만 재건축시장은 9·1대책 한 달 반짝 거래가 되는가 싶었는데 지금은 집값 상승세가 오히려 둔화되고 있다.
재건축시장도 얼마 전부터 매수세가 뚝 끊기는 현상이 나타나고 있어 향후 전반적인 부동산시장이 다시 침체되지 않을까 우려스럽다. 이유는 간단하다.
신규주택시장은 청약제도를 개선한다는 정부의 대책으로(현재 1순위 청약자가 내년 2월말까지는 통장을 사용해야만 경쟁률이 낮을 것이라는 불안감 때문에 신규 주택시장이 과열되고 있음) 과열되고 있으나 재건축시장은 규제 완화가(사업기간을 단축하거나 주민이 생활의 불편함을 느껴 재건축이 필요하다고 인정하는 경우 안전진단을 쉽게 받을 수 있도록 개선하는 것) 당장 시행되더라도 시장에 큰 영향을 미치는 사안이 아니기 때문이다.
하지만 가장 큰 원인은 대책 발표 초기에 재건축 초과이익환수제도를 폐지한다는 발표에 힘입어 시장이 움직인 듯하다.
그래서 금년 말까지 유예되어 있는 재건축 초과이익환수제도가 폐지되지 않는다면 재건축시장은 다시 침체될 수밖에 없을 것이다.
재건축 초과이익환수제란 재건축으로 발생하는 개발이익의 일부를 임대아파트로 환수하는 제도로 늘어나는 용적률의 25%를 임대아파트로 건설해야한다.
이렇게 건설한 임대아파트는 정부나 지방자치단체가 공시지가와 표준형 건축비를 기준으로 매수해준다.
문제는 재건축 초과이익환수제가 지난 2006년에 생긴 것으로 원래 취지는 재건축으로 인한 아파트의 가격 폭등을 막기 위해 시세 차액의 최대 50%까지 정부가 공개념 도입으로 거둬들이는 제도인데 지금은 시장 환경이 달라졌고 개발이익도 현저히 낮은 상태에서 법을 존속시키는 것은 현실에 맞지 않아 오히려 이 제도가 부동산시장의 발목을 잡는 꼴이 되고 있다.
특히 국회에 상정되어 있는 본 법이 이번 정기국회에서 통과되지 못하면 내년부터는 모두 재건축 초과이익환수 대상이 된다.
그래서 필자는 다음의 몇가지 문제점으로 재건축 초과이익환수제도는 폐지되어야 한다고 주장한다.
첫째, 부동산시장의 환경변화로 이제 과도한 재건축 규제는 바람직하지 못하다. 현재 부동산시장은 예전처럼 개발이익이 많이 발생하는 시장도 아니고 주택보급률도 2012년 기준으로 102.7%를 기록하고 있어 가격이 폭등하는 일은 없을 것이다.
뿐만 아니라 침체된 부동산시장을 살려서 둔화된 경제를 살리는데도 도움이 되어야 한다는 측면에서 재건축 초과이익환수제는 폐지되어야 한다.
둘째, 미실현 이득에 대한 과세 문제이다. 재건축 초과이익환수제도는 실현된 양도소득에 대하여 적용되는 것이 아니라 준공시점과 사업개시(추진위원회 구성)시점의 가격 차이를 대상으로 부담금을 부과하는 제도이다. 법 시행 초기부터 지금까지 논란의 대상이 되고 있어 폐지되어야 한다.
셋째, 재건축시장 환경변화와 제도시행 이후 실적저조 등 실효성 문제이다. 2006년 5월 24일 재건축 초과이익환수제도가 시행된 이후 실제로 부담금이 부과된 사업장은 서울시에서만 4개 사업장(실재 납부는 1개사업장) 뿐이며 부동산 경기침체 및 조합원간의 갈등 등으로 사업이 지연되는 경우가 많고 준공된 재건축단지도 재건축초과이익(1인당 3천만원 초과)이 발생한 사례가 적어서 제도의 실효성은 낮은 반면 재건축 초과이익환수제 자체가 조합의 사업추진을 저해하는 심리적 요인으로 작용하기 때문에 폐지할 필요성이 강조된다.
넷째, 다른 사업과의 형평성 문제이다. 도시정비법에 따른 정비사업 중 오로지 재건축사업에 대해서만 초과이익환수제를 적용하고 있어 형평성에 문제가 있다.
재건축사업이 활성화 되면 다른 정비사업에도 긍정적인 효과로 나타날 수 있을 것이며 더 나아가 부동산시장 전반에 영향을 미칠 것으로 생각한다.
