변호사(종합법률사무소 센트로)
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Q : 당 아파트에는 상가건물이 5개동이 있는데 핵심상가인 1개동은 도로변에, 나머지 4개동은 아파트 가운데 흩어져 있습니다.
여기서 4개의 동만을 합하여 계산하면 3분의2의 동의율을 충족합니다. 그렇다면 핵심상가 1개동에 대하여만 도시정비법 제41조에 따른 토지분할 소송을 제기할 수 있나요?
1. 상가로 인한 재건축조합설립의 어려움
아파트에는 단지내 상가가 있고, 상가는 주택과 달리 재건축으로 인한 영업손실이 막대하기 때문에 여간해서는 조합설립동의를 잘 안해줍니다.
그리고 도시정비법 제16조 제2항에 따르면 공동주택의 각 동을 기준으로 하여 구분소유자의 3분의 2 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 하는 것으로 규정되어 있습니다.
2. 복리시설은 전체를 하나의 동으로 본다
그런데 위 조항의 괄호부분에서는 “복리시설의 경우에는 주택단지 안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다”라고 하고 있으므로 질문에서와 같은 상가의 5개동을 모두 합하여 1개의 동으로 보고 그에 대하여 구분소유자의 3분의 2이 상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 동의가 있는지를 판단해야 합니다.
3. 전체 5개 상가동 모두에 대해 토지분할소송 제기해야
따라서 흩어진 상가동 5개에 대하여 전부 토지분할 소송을 제기하여야 하며 이중 임의대로 골라서 핵심상가에 대하여만 소송을 제기하는 것은 적법하지 않아 기각될 수 있습니다.
도시정비법 제41조에서는 토지분할 청구를 할 수 있는 대상으로 상가만을 특정하고 있지 않고, 공동주택의 1동에 대하여도 청구가 가능한 것으로 되어 있고 또한 토지가 정비사업구역의 테두리인지 한가운데 있는지 여부를 따지지 않습니다.
물리적으로 정비구역 한가운데 있는 아주 작은 상가건물조차도 제척하여야 한다면 사업에 심대한 장애를 주므로 예외로 보아야 하고, 다만 정비구역 테두리에 있는 핵심상가에 대하여만 토지분할 소송을 할 수 있게 보아야 한다는 주장도 있을 수 있습니다.
그러나 이는 입법론으로는 타당할 수 있을지언정, 현행 도시정비법 제16조 제2항의 문리적 해석의 한계를 벗어나는 주장으로 받아들여지기 힘듭니다.
4. 주상복합건물 아래층에 상가가 있는 경우
주상복합의 경우에는 상가가 따로 분리되어 있지 않고, 각 동의 아래쪽 지상1층과 지하층에 있는 경우가 많습니다.
만일 주상복합건물이 4개동이고 그 각동의 아래 부분에 복리시설이 있을 경우 도시정비법 제16조 제2항에 따른 동의율 산정은 어떻게 하는지 문제됩니다.
이 때 도시정비법 제16조 제2항에서 말하는 ‘공동주택의 각 동’이라는 것은 “물리적으로 구별된 동을 말하는 것이지 1개의 동 아래쪽에 있는 상가들만 따로 모아서 합한다는 의미는 아니다”라고 보는 견해가 있을 수 있습니다.
즉 이 때 동(棟)의 산정을 물리적인 구조를 중시하여 4개동으로 볼 것인지 아니면, 아래쪽에 위치한 각 복리시설을 모두 합하여 1동으로 보아 총 5개의 동으로 산정할 것인지가 문제됩니다.
그러나 헌법재판소에서는 이와 유사한 규정을 가지고 있었던 구 주택건설촉진법 제44조의3 제7항에 대한 위헌제청사건(헌법재판소 2010.9.30.자 2008헌가3 결정)에서 “①주상복합동에도 이 사건 법률조항이 적용되고, ②주상복합동 중 복리시설을 제외한 나머지 주택 부분 역시 따로 하나의 동으로 보며, ③단지 내 전체 복리시설을 한 동으로 보는 것이 타당하다”는 해석론을 견지한 바 있었습니다.
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