세무법인 이레 대표세무사
부동산학 박사(www.rtax.co.kr)
Q : 2004년 재건축 사업시행계획인가를 받아 2009. 2월에 준공하여 사용검사필증을 받았습니다.
200여세대의 일반분양이 있었는데 2009. 6. 1까지 30세대가 잔금청산이 안되고 소유권 이전도 해주지 못하였습니다.
그런데, 2009. 11월 관할 세무서에서 종합부동산세 약 2억원의 납세고지서가 발부되었는데 이러한 경우 조합에서 종부세를 내야하나요?
A : 재건축·재개발사업 등에 의해 사업승인을 받아 신축한 주택으로서 준공일로부터 5년 내에 미분양주택으로 소유하고 있는 경우에는 사업자등록을 한 주택건설업자에게 합산제외주택으로 보아 종부세 과세대상에서 제외하도록 하고 있습니다.
따라서 재건축·재개발조합 등 사업자등록을 한 사업시행자가 일반분양이 되지 아니한 채 소유하고 있는 신축아파트 등 주택에 대하여 사업용 재고자산으로 보아 종부세는 과세하지 않습니다.
즉, 투자목적이 아닌 사업상 보유 주택인 미분양주택은 보유세를 비과세 하려는 취지입니다. 이러한 경우에 해당될 때에는 사전에 세무서에 신청할 수 있으며 신청이 없는 경우에도 사실확인이 되면 과세 제외하여야 합니다.
결국 귀 조합의 경우는 이미 납세고지된 세액에 대하여 관할 세무서에 불복을 제기하거나 경정청구를 하면 시정될 것으로 보입니다.
Q : 재개발조합이나 조합원에게 취득세 등 특별히 지방세를 감면하여 주는 혜택이 있나요?
A : 우리 지방세법에서는 도정법상 정비사업 중 재건축사업을 제외한 재개발사업과 도시환경정비사업에 대하여는 조합이 취득하는 체비지와 보류지 그리고 조합원이 취득하는 부동산에 대하여는 취득세를 부과하지 아니합니다.
다만, 조합원 중 추가부담금(청산금)에 상당하는 부동산에 대하여는 과세대상입니다.
그리고 주택 재개발사업에 대하여 다음의 부동산은 취득세를 면제하고 있습니다.
가. 사업시행자(조합)가 재개발사업의 대지조성을 위해 취득하는 부동산
나. 사업시행자가 관리처분계획에 따라 취득하는 주거용 건축물(아파트 등)과 부속토지
다. 정비구역고시일 현재 부동산 소유자가 조합으로부터 취득하는 전용면적 85㎡이하 주거용 건축물과 부속토지(추가 청산금 포함)
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