‘한양5·7·8차’ 통합한 대단지 재건축 추진
 내년 사업기본계획 발표땐 가격 ‘점핑’예고

 

 

역사적으로 문명은 강을 중심으로 이뤄져왔다. 우리나라도 한강을 중심으로 발전했으며 미래에도 한강이 중심이 된 발전사를 쓰게 될 것이다.

부동산에서도 한강의 의미는 돋보인다. 한강이 인접해 있느냐 또는 한강이 보이느냐에 따라 가격은 천양지차다.

그 중심에는 단연 압구정이 있다. 압구정아파트지구는 한강변을 따라 조성된 현대·한양·미성 등 25개 단지 총 1만여 가구가 밀집해 있는 곳이다.

압구정지구의 개발계획하면 오세훈 전 시장이 추진한 한강르네상스 프로젝트를 떠올리는 사람이 많다.

이 프로젝트는 최고 50층 높이의 초고층 재건축 단지로 개발을 예정했으나 지난해에 수립된 ‘한강변 관리기본계획’에 의해 최고 층수를 35층으로 낮추고 기부채납 비율도 25%에서 15%로 낮추는 방안이 발표되면서 한강르네상스 계획은 옛말이 됐다.

그럼에도 압구정의 미래는 밝다. 지난 3월 재건축을 위한 안전진단이 통과됐으며, 지난 7월 강남구청은 압구정지구 개발기본계획 수립을 위한 용역회사 선정 절차에 들어갔고, 그 결과 한 업체가 선정돼 내년 초부터 개발계획수립 용역에 착수하게 될 전망이다.

용역기간은 1년으로 2016년 상반기에 들어서부터는 1만여 가구가 어깨를 나란히 하며 재건축사업이 추진된다.

25개 단지가 동시다발적으로 사업이 추진되지만 정부의 전월세 대책 등으로 인해 재건축이 되어지는 단지는 저마다 다를 것이다.

이 중 가장 빠르게 추진이 예상되는 곳은 단연 한양7차아파트임은 분명해 보인다. 클린업시스템의 자료에 따르면 이곳은 현재 재건축사업이 중단된 상태다.

그럼에도 시공사를 삼성물산으로 선정해 놓았으며, 지난 2002년 동의율 90%라는 높은 지지로 조합설립인가까지 마쳐놓고 있다. 압

구정지구가 재건축을 추진하게 되는 일명 (가칭)OO추진위원회로 활동을 시작하는 날 이미 이곳은 조합설립인가 이후부터 시작해 6개월 후면 사업시행인가까지 바라볼 수 있다. 이곳의 움직임은 남다르다.

세대수 239세대의 비교적 소규모 단지라는 점을 극복하기 위해 인근은 한양5차와 한양8차까지 통합해 기존 672세대라는 대규모 재건축사업을 추진하자는 움직임이 진행되고 있다. 사업이 빠르면 투자금 회수도 그 만큼 빠르다.

또 단지규모가 크다는 것은 수익을 극대화할 수 있는 기회가 된다. 여러모로 한양5차, 7차, 8차를 주목해야하는 이유다.

▲ 분당선 압구정로데오역과 인접한 이곳 ‘교통, 환경, 교육’ 3박자 두루 갖춰

서울시 강남구 압구정로61길 37(압구정동 528번지)에 위치한 압구정 한양7차아파트는 압구정지구가 개발기본계획을 수립하기 한참 전인 2002년 조합설립인가를 강남구청으로부터 받았다. 하지만 현재는 개발기본계획이 수립되기를 기다리는 일명 개점휴업 상태다.

반면 이곳의 개발기본계획이 수립된 이후의 모습은 지금과 현격한 차이를 보이게 될 전망이다.

게다가 분당선 압구정로데오역 1번출구와 맞닿아 있어 편리한 교통여건을 갖추고 있으며, 청담초교, 청담중, 청담고까지 모두 단지 내에 위치해 자녀의 교육여건 또한 빼어난 곳이다.

또 명품관으로 유명한 갤러리아백화점 바로 뒤쪽에 위치해 있다는 것도 특징 중 하나다. 또한 한강과 맞닿아 있다는 점도 빼놓을 수 없는 프리미엄 요소이다.

▲ 한양7차 가격, 아직 최고점 찍지 않았다는 점이 매력적

강남권 재건축아파트들의 특징 중 하나가 과거의 최고가를 넘어섰다는 것이다. 최근 보도한 신반포 15차도 연일 최고가를 갱신하고 있으며, 삼호가든4차도 사정은 다르지 않다.

그만큼 재건축사업에서 신규공급의 매력은 높이 평가되며 연일 사상 최고가를 기록하고 있다.

반면, 압구정 한양7차는 다르다. 아직까지 과거의 시세를 회복하지 못했다. 그것은 재건축사업이 추진되지 않은 것에 원인이 있어 보이며, 더 중요한 사실은 기본계획이 수립되는 시점인 2015년 말에는 더 높은 상승을 하게 될 것이라는 점이다.

한양7차 115㎡의 경우 최고가는 글로벌금융위기 이후인 2009년 10월의 14억7천500만원(상한가)이다.

한데 그 2013년 1월 10억원 대까지 하락하다가 현재는 13억1천만원까지 올라와 있다. 불과 1년 6개월여 만에 3억원 대까지 치고 올라왔다.

한양5차의 105㎡의 경우 2011년 7월 13억2천500만원까지 상승했으며, 현재는 12억원에 머물고 있다.

2010년 이후 인기를 얻고 있는 아파트 평형이 아직 최고점을 찍지 못한 것은 재건축사업이 추진되지 않은 것이 이유로 꼽힌다.

재건축사업에서 가격흐름이 가장 활발한 때는 사업이 성숙해져가는 즉, 사업단계별 절차가 통과되어 가는 시점이다.

이런 관점에서 1년 6개월 이후의 압구정지구는 지금과 사뭇 다른 모습일게 분명하다.

 

------------------------------------------------------

 

 

3.3㎡당 분양가 4,600만원선
상한제 폐지되면 충분히 가능

■ 지금 사면 얼마나 오를까?

서울 강남구 압구정지구 내에 위치한 한양7차재건축단지는 2개동 239세대로 구성되어 있다.

343세대의 한양5차, 그리고 90세대의 한양8차까지 통합해 진행하려는 이곳 재건축사업은 한강변이 보이는 프리미엄 우수단지로의 탈바꿈이 기대된다.

한양7차 115㎡의 현재 상한가격은 13억1천만원이다. 3.3㎡로 환산할 경우 3천700만원 안팎이다.

지난 9월 서울 서초구 반포동에 위치한 대림아크로리버파크 2차 평균 분양가격은 3.3㎡당 4천130만원이었다.

특히 한강변 조망이 가능한 일부 세대는 3.3㎡당 5천만원이라는 역대 최고가가 책정됐지만 모두 마감됐다.

분명 압구정은 신반포와 다르다. 현재가격 3천700만원은 곧 깨질 확률이 높다. 또 대림아크로리버파크의 사례가 말해주듯 3.3㎡당 5천만원을 웃도는 현상도 나타날 수 있다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “지리적으로 압구정지구가 신반포에 비해 인지도가 낮은 지역이 아니다”며 “신반포 일대는 재건축으로 인한 가격 흐름이 가파르지만, 압구정이 재건축을 추진하는 시기가 다가오면 상황은 달라질 수 있다”고 전했다.

다만, 분양가상한제가 걸림돌이 될 수 있다. 서초우성3차재건축인 ‘래미안 에스티지’의 평균 분양가는 3천200만~3천300만원이었으며, 대우건설의 서초푸르지오써밋은 3.3㎡당 3천143만원 이었다.

이 경우를 놓고 볼 때, 현재 국회에 계류 중인 분양가상한제가 완화 또는 폐지되지 않는 한 5천만원의 고분양가는 기대하기 어려울지 모른다.

하지만 아직 분양까지는 시간이 있고, 인근 시세에 따라 분양가 또한 달라진다는 점을 놓고 보면 투자에 대한 매력은 충분하다.

한양7차의 경우 2016년부터 사업을 재개하여 순차적 절차를 밟는다면 2018년경에는 분양에 들어갈 수 있을 것으로 예상된다.

재건축에서 발생하는 추가부담금은 피해가기 어려울 전망이다. 최고 50층까지 건립하는 한강변르네상스 계획은 분담금을 최소화 할 수 있을지 모르나, 한강변 관리계획에 따른 35층 건립은 분명 추가부담금을 발생시킬 것이다.

서초 우성3차와 2차의 사례를 볼 때, 약 1억5천만원 안팎이 예상된다. 즉 한양7차 115㎡를 매입하는데 소요되는 총 비용은 14억6천만원이 되는 셈이며, 같은 면적의 아파트를 분양받는다고 가정할 때, 수익을 남길 수 있는 최소 분양가는 금융비(13억1천만원×3.8%×3년 예상)를 감안하면 3.3㎡당 4천600만원 이상이어야 한다.

이 만한 분양가가 적용되려면 분양가상한제는 폐지되어야 가능하다. 지금의 분위기로 분양가상한제는 폐지 쪽으로 자리를 잡아가고 있다. 다만, 서민주거안정 차원에서 반대의 목소리도 작지 않다.

한편, 압구정지구의 투자대상아파트를 고를 때 팁을 하나 제시한다면, 한강변에 가까운 아파트동을 선택하는 것이 좋다.

일반적인 생각이라면 한강변이 가까워 조망이 좋다면 가격이 높을 것이라고 생각한다. 하지만 실제는 다르다.

1980년대 지어진 아파트는 방음에 취약하다. 이렇다보니 올림픽대로로 지나가는 자동차 소리는 고스란히 거주자에게 소음으로 전해진다. 이 때문에 한강 조망이 좋은 곳은 오히려 3.3㎡당 가격이 더 낮은 특징이 있다.

압구정의 서울공인중개사사무소 김순이 실장은 “최근 한강변에 분양한 아파트들의 3.3㎡당 가격을 보면 조망가능 여부에 따라 큰 편차를 보이고 있다”면서도 “압구정 아파트는 오히려 안쪽 아파트가 더 높은 가격대를 보인다.

다만 최근에는 젊은 층이 중심으로 한강변을 찾는 사람이 조금씩 늘고 있어 가격이 살짝 상승하는 추세다”고 전했다.