활성화 기대한 정비사업 야당 태클에 난항 예고
재건축 부담 개선안도 시장서 실효성 발휘못해

실거주 의무폐지 법안 야당 반대로 ‘3년 유예’ 
공시가격 현실화 폐기 패스트트랙도 ‘빨간불’ 

 

[하우징헤럴드=문상연 기자] 4·10 총선 결과 여소야대 형국이 지속되게 됐다. 이에 정부의 정비사업 규제 완화와 서울시의 사업성 지원 등을 힘입어 활성화가 기대됐던 정비사업에 우려의 목소리가 커지고 있다. 여소야대 구도가 이어지면서 각종 규제 완화가 어려워질 가능성이 커졌기 때문이다.

다만 1기 신도시 재건축사업에는 야당에서도 적극적으로 나서고 있기 때문에 사업추진에 큰 무리가 없어 보인다. 하지만 각종 규제 폐지 등을 포함, 파격적인 규제 완화를 통해 부동산 공급확대를 기조로 한 정부의 정책 공약 대다수는 공염불로 끝날 가능성이 커졌다. 때문에 주택 공급 부족에 대한 불안감이 고조되고 있다.

▲22대 국회에서도 여소야대 형국 지속… 정부 규제 완화 정책 제동 걸리나

제22대 총선이 야당의 압승으로 마무리되면서 여소야대 형국이 지속되게 됐다. 이에 파격적인 규제 완화를 통한 주택공급 확대를 기조로 한 정부의 정책에 차질이 우려되고 있다. 

이런 우려는 윤석열 정부 출범부터 지속 지적돼왔다. 윤석열 정부는 출범 당시 부동산 규제를 대폭 완화해 공급을 통한 집값 안정과 도심 공급 확대 두 마리 토끼를 잡겠다는 부동산 공약을 내세웠다. 하지만 여소야대의 국회 형국에서 법 개정이 원만히 이뤄지지 않을 것으로 전망했다.

실제로 지난 2022년 발표한 재건축 부담금 개선안도 야당의 반대로 법 개정까지 1년이 넘게 걸렸고, 그마저도 원안보다 수위를 낮춘 합의안으로 개정이 이뤄지면서 시장에서 실효성이 없는 개선으로 평가받고 있다. 

실거주 의무제 폐지 역시 정부가 지난해 1·3 부동산 대책에서 실거주 의무를 폐지하겠다고 발표하고, 관련 법안을 지난해 2월 국회에 발의했지만 야당의 반대로 국회에서 개정안이 1년 넘게 계류, 폐지가 아닌 ‘3년 유예’로 변경하기로 협의하고 개정안을 통과시킨 바 있다.

노후계획도시 특별법 역시 마찬가지다. 지난 2022년 발표 후 1기 신도시 지역 주민들이 희망에 부풀어 사업 추진을 위해 분주히 움직였다. 하지만 특별법은 지난해 3월 24일 국회에 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’ 제정안이 발의됐고, 지난해 말에서야 통과됐다. 

이에 정부가 강력하게 규제완화 정책을 발표하고 있지만 실제 법 개정은 제대로 이뤄지지 않으면서 정비사업 조합원들을 희망고문만 시키는 것이라는 비난이 나오고 있다. 특히 정부가 총선을 앞두고 올해 초 일명 1·10 부동산대책으로 불리는 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안’을 발표하면서 각종 규제 완화를 약속했다.

하지만 업계에서는 대책 발표가 총선을 앞두고 민심잡기용 정책이라고 지적했다. 국토부는 2월 중으로 도시정비법 개정안을 국회에 제출했지만, 제대로 논의조차 되지 못하고 결국 자동 폐기 수순을 밟고 있다. 

▲재건축 패스트트랙, 공시가격 현실화 로드맵 폐기, 재건축 부담금 개편 등 규제 완화 빨간 불

이번 총선 결과 정부가 현재 추진하고 있는 각종 부동산 규제 완화책 역시 제동이 걸릴 것이라는 관측이다. 현재 정부가 추진하고 있는 대표적인 규제 완화책은 재건축 패스트트랙 도입, 재건축부담금 폐지, 공시가격 현실화 로드맵 폐기 등이다. 

먼저 재건축 문턱을 대폭 낮춰 사업기간을 최대 3년까지 줄일 수 있는 ‘재건축 패스트트랙’이다. 정부는 지난 1월 10일 발표한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안에서 준공 30년이 지나면 안전진단 없이 재건축에 착수할 수 있도록 하는 재건축 패스트트랙 도입을 전면에 내세웠다. 안전진단 이전에도 정비사업 착수가 가능하고 안전진단은 사업시행인가 이전까지만 통과하면 된다.

또 사업주체 구성 속도도 높이기 위해 사업추진위원회 구성 가능 시점을 정비구역 지정 완료 이전까지 허용하는 내용도 포함한다. 하지만 이들 모두 도시 및 주거환경정비법 개정이 필요하기 때문에 법 개정까지 오랜 시간이 걸릴 것으로 예상되고 있다. 

공시가격 현실화 로드맵 폐기는 정부와 민주당의 정책 노선이 대립하고 있어 가능성이 희박할 것으로 보고 있다. 공시가격 현실화 로드맵은 과세기준이 되는 공시가격을 아파트는 2030년까지, 단독주택은 2035년까지 시세의 90% 수준으로 높이는 것이다.

전 정부에서 2020년 부동산 가격공시에 관한 법률을 개정하면서 정부가 부동산 시세를 얼마나 반영할지 목표를 정하고 시세의 90% 수준을 달성하기 위한 계획을 수립하도록 법제화했다.

이에 정부는 지난 3월 19일 21번째 민생토론회에서 조세부담을 줄이기 위해 공시가격 현실화 로드맵을 폐기하겠다는 방침을 공식적으로 확인했다. 국토교통부 또한 현 정부가 들어선 2022년 6월부터 이 로드맵 계획을 재검토하겠다는 방침을 고수해 왔다.

정부는 지난해와 올해 공시가격 산정에 로드맵 수립 이전 수준인 69%의 현실화율을 적용했다. 하지만 로드맵을 완전히 폐기하기 위해서는 근본적으로 부동산공시법 개정이 필요하다. 정부도 로드맵 수립 이전 수준의 현실화율을 유지하는 방안을 법 개정 전까지 임시방편으로 하고 있지만, 야당의 반대로 법 개정은 힘들 것으로 보인다.

재건축 초과이익환수제 역시 국토부 장관이 폐지 혹은 추가적인 개편이 필요하다고 밝혔지만, 지난 재건축 부담금 개편안조차 개정이 1년 넘게 미뤄지고 야당의 반대로 원안이 아닌 합의점을 찾아 개정이 이뤄진 만큼 22대 국회에서 추진 동력을 얻기는 쉽지 않을 전망이다.

각종 사업시행요건을 완화해 원활한 사업추진을 도모하고자 하는 규제 완화책 역시 전망이 좋지 않다. 현재 국회에서 자동 폐기 수순을 밟고 있는 △토지등소유자 방식의 시행 요건 완화 △소규모 정비사업의 동의율 요건 완화 △통합심의 대상 확대, 사업성 확보를 위한 인센티브 조항 신설 등의 개정안이 다음 국회에서 발의돼 논의될 것으로 예상되지만, 법안 통과까지는 기대하기 어렵다는 중론이다.

전문가들은 이번 국회가 재차 여소야대 형태를 유지하면서 현 정부의 부동산 정책 추진에 큰 변화가 없을 것으로 내다보고 있다. 여소야대 상황에서 시행령 개정 등을 통해 제한적으로 부동산 완화 정책을 펼치는 기조가 지속될 것으로 내다보고 있다. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “현 정부의 정책은 대다수 지난 정부가 마련한 정책의‘폐지 및 완화’를 방향으로 가닥을 잡고 있지만 여소야대 형국이 지속되면서 법안 개정에 지속적으로 어려움을 겪었다”며 “재건축 패스트트랙, 공시가격 현실화 계획 등 충돌이 예상되는 정책은 법안이 통과되지 않거나 재건축부담금, 실거주 의무 사례처럼 완화 등에 그칠 수 있다”고 말했다.