유기열

  엘림토피아 대표이사

 

  한때 황금알을 낳는 거위라고 각광받던 재건축 재개발 사업이 고사 상태에 빠졌다.

사업성이 떨어졌기 때문이다. 그런데 재건축·재개발사업이 원래 사업성이 없는 사업인가? 아니다. 2000년대 중반 정치적 목적에 따라 무차별적으로 지정된 일부 사업구역을 제외하곤 대다수 구역은 충분히 사업성이 있다고 할 수 있다.

다만 공공에 기여해야 하는 비용이 너무 크기 때문에 채산성을 확보할 수 없는 상황인 것이다.

그렇다면 재개발 재건축사업을 하는데 민간은 공공을 위해 얼마나 부담하고 있는가?

현재 정비사업 시행시 조합은 재개발 임대주택건설, 용적율초과분에 대한 소형주택건설, 도시기반시설 토지기부채납, 현황상 도로인 국공유지 매입, 학교용지부담금, 광역교통시설부담금, 보존등기시 취득세 등 막대한 금액을 다양한 형태로 공공에 기여하고 있으며, 주거이전비 및 휴업보상비 등으로 인해 다른 민간사업에 비해 추가 부담을 안고 있다. 

이러한 각종 공공기여로 말미암아 각 정비구역마다 다소의 차이는 있겠으나 서울의 재개발구역 면적 약 3만3천㎡를 시뮬레이션해보면, 사업시행시 조합원출자 자산금액의 대략 30~70% 정도를 공공에 기여하는 것으로 추정된다.

따라서 정부와 지자체는 조합원들의 사업성 개선을 위해 수입은 늘리고 지출은 줄일 수 있는 개선방안을 찾아야 한다.

우선, 수입을 늘리는 방안으로는 일반분양가를 올리는 방안, 용적률을 높이는 방안, 임대주택 건립규모를 줄여서 일반분양 수입을 늘리는 방안, 기부채납비율을 줄여서 일반분양아파트 규모를 늘리는 방안 등이 있을 수 있다.

이 중 분양가를 올리는 방법은 전체 부동산 경기와 맞물려 있어 정부정책이나 개별 조합의 노력으로 해결되기 어렵다.

따라서 정책적으로 지원 가능한 방안은 도시정비법 제4조의4를 적극 활용한 용적률의 상향 조정과 임대주택 건립규모, 기부채납비율 하향 조정 등이 될 것이다.

이와 함께 지출을 줄이는 방안으로써 시장 자율 경쟁체제를 유지하되 공사비를 검증할 수 있는 제도적 장치를 통해 공사비를 줄이는 방안, 현황상 도로인 기반시설도 무상양여 가능하게 하는 방안, 지방세법상 재건축사업의 취득세 감면조항을 재개발과 동일하게 적용하는 방안 등이 있을 수 있다.

이러한 개별적 개선 방안을 빠른 시일 내에 한꺼번에 시행하기에는 입법 과정상의 어려움, 기타 제반 이해관계자들의 반발 등 현실적인 어려움이 있을 수 있다.

그러므로 실현 가능한 개별 방안들을 우선 시행토록 하되, 제반 문제를 한꺼번에 해소하는 방안으로서 중장기적으로 ‘공공기여 총량제’를 도입할 필요가 있다.

‘공공기여 총량제’는 재개발 임대주택건설, 법 제30조의3에 따른 소형주택건설, 구역지정시 기반시설 토지기부채납, 현황상 도로인 국공유지 매입, 학교용지부담금, 광역교통시설부담금, 주거이전비 및 휴업보상비, 보존등기시 취득세 등 정비사업을 통해 공공에 기여하는 항목을 금액으로 환산해 공공기여율을 10~50% 수준으로 정해서 시행하자는 것이다.

공공기여율을 모든 지역 모든 사업형태에 따라 일괄 적용하는 것은 무리가 있으므로, 지역별(서울·수도권 및 광역시·기타), 사업유형별(재건축·재개발·도시환경정비)로 분류하여 적용하되, 여기에 사업성과(비례율 90%이하, 90~110%, 110% 이상)에 따라 공공기여율을 조정하여 적용하는 것을 생각해 볼 수 있다.

구체적으로 위와 같은 공공기여율을 최초 정비구역 지정시 결정하여 시행하되, 관리처분인가시 사업성과를 감안하여 공공기여율을 가정산하고, 준공 시 최종 정산하는 방안으로 시행하는 것이다.

이러한 ‘공공기여 총량제’의 실현가능성이나 부정적 현상에 대해 우려할 수도 있겠으나, 적정 공공기여율이나 세부적용방안, 예상부작용에 대한 대책 등에 대해 관련전문가들이 모여 실행방안을 수립한다면 현재의 도시정비법 체계를 크게 바꾸지 않고도 충분히 실현 가능할 것으로 판단된다.