유기열
  엘림토피아 대표

 

  지난호 공공기여 총량제 도입의 필요성에 이어 이번호에는 이 제도의 도입시 우려되는 부작용과 해소방안을 정리해 봤다.

우선 비례율의 왜곡을 생각해 볼 수 있다. 조합이 공공기여율을 낮추기 위해 비례율을 고의적으로 낮추는 경우다.

그러나 현실적으로 이런 상황이 발생할 확률은 거의 없다. 왜냐하면 조합의 경우 조합원들의 동의율을 높이기 위해 가능한 비례율을 높여 홍보하려 하기 때문이다.

그럼에도 불구하고 조합에서 공공기여율을 낮추기 위해 비례율을 낮추려 하는 경우 지자체에서 이를 검증할 필요가 있는데, 이를 위해서는 최근 서울시에서 도시정비사업의 출구전략 일환으로 시행하고 있는 “정비사업의 사업성 검토위원회”와 같은 기구를 구성하여 검증하는 방식을 활용할 수 있을 것이다.

무엇보다 관리처분인가 신청 시에는 비교적 정확한 비례율이 산출되고, 사업완료시에 이를 정확하게 다시 한 번 검증할 수 있을 것이기 때문에 정책이 왜곡되는 현상은 막을 수 있을 것이다.

다음으로 현재의 용적률 체계가 흐트러진다는 염려가 있을 수 있다. 현재 용적률 체계는 서울시 기준으로, ‘기준용적률, 허용용적률, 상한용적률, 개발가능용적률, 정비계획용적률, 법적상한용적률’로 이루어져 있다.

오히려 현행 이런 용적률 체계가 꼭 유지되어야 하는 것인지에 대한 의문이 있을 수 있다.

법적으로도 명확히 구별되지 않는 복잡한 용적률 체계 속에서 사업이 진행되기 때문에 최고의 도시계획분야 전문가가 아니면 도무지 이해하기 어려운 상황이다.

공공은 이러한 난해한 용적률 체계를 통해 도시기반시설과 임대주택을 기부채납토록 해 민간의 이익을 흡수하고 있다.

현재 거의 모든 정비구역에서 법적상한용적률까지 용적율률 높이고 증가되는 용적률의 50%를 임대주택을 건립하여 기부채납한다.

어떤 도시계획적 목표가 있었다면 어떠한 경우에도 법적상한용적률까지 용적률 완화가 허용되어서는 안 되지 않는가?

그런데도 불구하고 현재 정비계획 결정시 용적률을 거의 예외없이 법적상한용적률까지 허용하고 있다는 것은 기존의 용적률 체계(특히 기준용적률)가 자의적으로 이루어졌고, 최종적으로 이러한 장치를 통해서 민간으로부터 원가에도 현저히 못미치는 임대주택을 확보하는 수단으로 활용하고 있다는 것을 반증하는 것이다.

따라서 현재의 용적률 체계를 자의적, 약탈적 체계에서 합리적, 보편적인 체계로 전환할 필요가 있으며, 이를 위해서 도시정비법제4조의4를 기준으로 용적률 체계를 정립할 필요가 있다.

그렇다면 공공기여 총량제를 도입할 경우 얻어지는 효과는 무엇이 있을까.

무엇보다 도시환경정비라는 가장 중요한 정책목표를 달성할 수 있을 뿐 아니라, 조합원들의 사업성이 제고되어 정비사업이 활성화됨으로써 지금보다 임대주택 확보나 기반시설 확충을 더 많이 기대할 수 있을 것이다. 

또 하나 공공에서 필요한 시설을 선택적으로 확보할 수 있다. 현재 사업진행체계상으로는 어떤 구역은 도로나 공원이 그렇게 까지 확충할 필요가 없는데도 불구하고 순부담률 등을 감안해서 과도하게 도로나 공원을 배치하게 되는 경우가 있다.

이처럼 기존에 기반시설이 잘 갖추어져 있는 지역은 기반시설은 적정하게 배치하고 임대주택으로 공공에 기여하게 할 수 있는 것이다.

부수적으로, 사업성과에 따라 공공기여율을 조정할 수 있도록 함으로써, 지자체가 인허가권자로서 공공기여 결과물을 먼저 챙긴 뒤, 인허가권자로서 막강한 권한만 행사하고 사업의 결과는 나몰라라하는 행정이 아니라, 조합과 지자체가 공동운명체가 되어 사업성공을 위해 함께 노력하는 구도가 될 수 있다.