변호사/법률사무소 정비
주택재개발사업의 추진위원회가 조합을 설립하려면 법정 요건과 형식에 따른 서면동의방법으로 ‘토지등소유자의 4분의3 이상’의 동의를 얻어야만 하고 이러한 동의율 요건이 조합설립의 가장 중요한 요건이므로(제16조,제17조), 조합설립 실무에서나 관련 분쟁에서 조합설립인가 여부는 위 동의율 요건이 충족되었는지에 달려 있다.
이에 ‘토지등소유자의 4분의 3이상’의 동의율 요건 충족 여부를 판단할 때 동의율의 분모에 해당하는 ‘토지등소유자 수’와 분자에 해당하는 ‘동의자 수’가 항상 함께 문제되고 있는데, 이러한 토지등소유자의 동의자수 산정방법에 관하여는 도시정비법 시행령 제28조에서 상세히 규정하고 있다.
이번 호에서는 이러한 토지등소유자의 동의자 수 산정문제에서 항상 대두되는 쟁점인 공유부동산의 토지등소유자의 동의자 수 산정방법에 대하여 설명한다.
공유 부동산의 토지등소유자의 동의자 수
하나의 부동산을 수인이 공유하는 공유부동산의 토지등소유자 수 산정방법에 관하여는 도시정비법 시행령 제28조 제1항 1호 가목에서 “1필지의 토지 또는 하나의 건축물이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것”라고 규정하여 공유부동산의 경우 공유자 수에 상관없이 공유자 전원을 1인의 토지등소유자로 산정하게 된다.
구체적인 예를 들면 1필지의 토지를 갑과 을 2명이 공유하고 하나의 건축물을 병, 정, 무 3명이 공유하는 경우에도 그 공유자 수에 상관없이 각각 공유자 전원을 1인의 토지등소유자로 산정하여 위 토지등소유자는 2인으로 산정하게 된다.
부동산별로 공유자가 서로 다른 경우
그런데 주택재개발사업에서 토지의 필지별 또는 토지ㆍ건물의 소유자, 공유자가 서로 다를 경우와 동일한 공유자가 서로 다른 필지의 토지 또는 토지ㆍ건물을 공동소유하고 있을 경우 토지등소유자 수를 어떻게 산정할 것인가가 문제된다.
이에 대하여 대법원은 “토지의 필지별 또는 토지ㆍ건물의 소유자, 공유자가 서로 다를 경우에는 각 부동산별로 1인이 토지등소유자로 산정되어야 하고, 동일한 공유자가 서로 다른 필지의 토지 또는 토지ㆍ건물을 공동소유하고 있을 때에는 부동산의 수와 관계없이 그 공유자들 중 1인만이 토지등소유자로 산정된다고 해석된다”고 판시하고 있다(대법원 2010. 1. 14. 선고 2009두15852 판결).
구체적인 예를 들면 ①A토지는 갑,을이 공유하고, ②B건물은 갑,을이 공유하며 ③C건물은 갑,정이 공유하는 경우, A토지와 B건물은 공유자가 일치하여 동일인 1인의 소유라고 볼 수 있으므로 1인의 토지등소유자로 산정된다(도시정비법 제28조 제1항 1호 다목).
반면 C건물의 공유자는 A토지 및 B건물의 공유자와 일치하지 않아 동일인이라고 볼 수 없으므로 C건물의 공유자 전원은 별도로 1인의 토지등소유자로 산정하게 되어 결국 A토지, B건물, C건물에 관한 토지등소유자 수는 2인이 된다.
