건산연 ‘주택시장 패러다임 변화’ 보고서에서 지적
“재건축 잔존 규제 조기개선 통해 시장 활성화 해야”
서울시가 정비사업과 관련된 과도한 규제들을 조기에 개선해 재건축사업을 활성화해야 한다는 주장이 제기됐다.
한국건설산업연구원은 최근 발간한 ‘주택시장 패러다임 변화에 따른 도시정비사업 활성화방안’ 보고서를 통해 이 같이 밝혔다.
서울시는 지난 1970년부터 2014년 6월까지 총 962개 정비사업 지구 구역을 지정했다. 하지만 이 가운데 483개 구역이 아직 준공되지 못했다.
미준공 사업의 가구 수는 대략 46만호다. 이는 민간이 9∼10년간 공급하는 양과 비슷하다고 건산연은 분석했다.
건산연은 또 올해 이전 재건축 연한에 도래한 아파트는 총 27만4천호라고 집계했다. 내년부터 2035년까지 재건축 연한이 도래하는 아파트는 총 38만4천호에 달할 것이라고 예상했다.
그러나 이처럼 적체된 물량에도 지난 2011년 서울시의 공공관리제 도입 이후 정비사업은 속도를 내지 못하고 있다. 제도 도입 당시 560여개 재개발ㆍ재건축 사업 현장 가운데 2014년 8월까지 사업을 마무리한 단지는 한 곳도 없다.
이 때문에 도심 내 신규주택 부족현상이 지속되고 이는 서민 주거 안정과 전셋값 상승에 부정적 영향을 미칠 것이라고 건산연은 우려했다.
해법으로는 재건축사업 활성화를 위한 잔존 규제의 조기 개선을 제시했다.
먼저 공공관리제의 회계 투명성 등 긍정적 기능은 수용하되, 공공관리제 적용 여부를 주민이나 조합원에 맡기자고 제안했다.
현행 공공관리제는 모든 현장에 획일적으로 적용하고 있다. 그러나 당초 기대됐던 조합원 부담경감과 빠른 사업진행 등의 효과는 확인되지 않은 채 조합의 부담만 커지고 있다고 건산연은 지적했다.
시공자 선정시기도 앞당겨야 한다고 주장했다.
현재 도시정비법에서는 조합설립 후에 시공자를 선정할 수 있다. 하지만, 서울시 조례에서는 공공관리제 시행현장은 사업시행인가 이후에 선정하도록 하고 있다.
그런데 초기 사업비 대여를 담당해온 시공사 선정 시기를 늦추자 사업비 조달이 어려워졌다. 이는 사업기간 장기화와 사업성 악화로 이어졌다.
건산연은 또 분양가상한제와 재건축초과이익환수제도 폐지도 주장했다.
두성규 건산연 연구위원은 “재건축사업의 과열을 막고자 제정됐던 ‘재건축초과이익환수에 관한 법률’은 부동산시장의 변화로 존립의 의미가 사라졌다”며 “재건축사업 활성화에 장애요인이 되고 있을 뿐 아니라 법률을 유지해야 할 의미가 사라졌다”라고 밝혔다.
그는 또 “재건축 등 도시정비사업의 회복을 위해서는 부동산경기의 회복 못지않게 기존 규제의 철폐나 보완을 통해 공공의 지나친 개입과 간섭을 줄여야 한다”며 “지자체의 기반시설설치 비용부담을 조합에 전가하는 것을 배제하는 등 주민 혹은 조합원의 부담을 경감시켜야 한다”라고 덧붙였다.
