김덕례
주택산업연구원 연구위원
도시 안에는 많은 건축물과 시설물이 있다. 이들은 시간이 지나면서 기능과 성능이 낡고 쇠퇴해지면서 경쟁력을 잃어버리게 된다.
뿐만 아니라 감가상각으로 관리비용이 증가하면서 비효율적인 구조물로 전락해 버린다. 도시내 구조물의 가치하락은 최종적으로는 도시의 가치 하락으로 이어지게 된다.
도시경쟁력을 되살리고 가치를 끌어 올리려면 구조물의 기능과 성능을 개선해야 한다. 낡은 주택도 마찬가지이다. 도시환경을 개선하고 주거환경의 질을 높이기 위해 재개발·재건축과 같은 정비사업을 추진해 왔다.
2013년 말 ‘도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법’이 제정돼 도시를 물리적인 개선 외에 경제·사회·환경적인 부분까지 통합적으로 개선하는 도시재생사업을 도모하고 있지만 이 법에서도 재개발과 재건축은 여전히 도시재생사업의 주요한 사업기제이다.
다시 말해 도시재생에서도 재개발과 재건축은 여전히 효용가치가 높은 유용성 있는 정비수단이다.
다만, 그 동안 재개발·재건축이 고성장 시대에 높은 개발이익을 전제로 일반분양분의 수익에 기초해서 사업을 운영하는 것이 가능했다면, 앞으로는 그러한 기대가 어렵기 때문에 저성장·저개발이익 구조에 적합하게 사업구조를 개선해야 하는 상황에 직면해 있다.
이는 결국 도심내 주택공급 부족으로 이어지면서, 전세가격 상승을 더욱 불안하게 할 수 있다. 서울시의 경우 1천180개의 재건축사업장이 준공되면서 13만5천378호의 기존주택이 철거되었다. 개발 후에는 24만2천666호의 새로운 주택이 공급되었다.
결국 재건축사업으로 10만7천288호의 주택이 신규로 공급된 효과가 있었다. 기개발지인 도심에서 주택공급을 양적으로나 질적으로 확대할 수 있는 주요한 수단이 재개발·재건축 같은 정비사업인 만큼, 시대여건을 고려한 정비사업의 구조적 개선이 필요하다.
사업 후에 많은 개발이익 발생을 전제로 만들어졌던 재개발·재건축 관련 규제를 정비하고, 새로운 틀에서 지속적인 추진이 가능한 사업구조를 만들어야 한다.
먼저, 현재 국회에 계류 중인 재건축초과이익부담금 폐지와 재건축에서 보유주택 수만큼 분양받을 수 있는 규제완화를 조속히 통과시켜 사업의 지속성을 확보해야 한다.
그리고 침체된 주택시장을 정상화하고자 하는 정부정책에 대한 신뢰를 확보하여 시장이 안고 있는 불확실성 리스크를 줄여가야 한다.
또한 그 동안 사업자(조합)가 대부분 부담했던 기반시설 설치비용을 기반시설의 공공성 정도에 따라 공공이 분담하고, 사업과 직접적으로 관련이 없음에도 불구하고 지자체가 민원 해결차원에서 과도하게 요구했던 기반시설 부담률도 적정수준으로 조정해야 한다.
9·1부동산 대책에서 밝혔듯이 과도한 기반시설 부담을 낮춰서 일반분양분의 수익에 기초하지 않더라도 사업이 원활히 추진될 수 있도록 후속조치를 빨리 마련할 필요가 있다.
또 재개발재건축 사업장 중 시장에서 추진될 수 있는 사업장과 지나치게 사업여건이 나빠서 도저히 민간시장에서 추진이 어려운 사업장으로 구분하여 후자의 경우 공공이 행정적 지원 뿐만 아니라 자금지원까지 부담할 필요가 있다.
시설물의 물리적인 개선을 추구하던 시대에서 경제·사회·문화가 융합되어 도시기능과 성능을 개선하는 도시재생시대로 바뀌고 있다.
이러한 변화 속에서도 재개발과 재건축은 여전히 주요한 사업수단이다. 도시재생시대에 적합한 재개발과 재건축 등 정비사업이 되살아날 수 있도록 제도개선 작업을 서둘러야 한다.
