사업성이 떨어져 갈등을 겪고 있는 도심내 재건축·재개발 사업장에 기업형 민간임대가 해결사로 떠오를 전망이다.
정부는 조합설립인가 이후 3년 이상 사업이 지연돼 사업시행인가를 받지 못한 재개발·재건축 사업장을 대상으로 임대사업을 할 수 있는 대기업 계열의 특수목적법인(SPC) 설립을 지원키로 했다.
조합 스스로 SPC구조로 편입돼 분양 수익이 아닌 임대수익을 얻을 수 있도록 할 방침이다.
즉 재무적 투자자·주택기금·건설사·주택임대관리회사 등이 공동으로 SPC를 설립해 이들 지역의 사업을 맡아 일정비율을 장기임대하는 경우 층고제한 완화 등의 인센티브를 제공하면서 조합 스스로 사업 주체에 참여케 한다는 복안이다.
이를 위해 국토교통부 재개발·재건축 등 정비사업 부지 활용에 대해 보다 구체적인 실행안을 놓고 의견을 수렴중이다.
이미 공개된 부지 활용방안은 정비사업을 통해 공급되는 전체 주택물량의 10% 정도를 기업형 임대사업자에게 장기임대로 공급할 때 장기임대로 공급하는 경우 해당 사업장 전체(조합)에 대해 건축규제 완화 등 인센티브를 제공키로 했다.
제공되는 인센티브는 △복합용도개발을 위한 정비계획 허용(오피스텔·주상복합·아파트 등) △국토계획법상 용적률 상한 보장 △임대부지에 대한 층고제한 등 건축규제 완화가 해당된다.
사업유형은 조합에게 용지분할·지분위탁·분양 등 선택권을 주기로 했다.
용지분할은 조합 등이 정비사업 용지 중 일부를 분할해 기업형 임대사업자에게 매각하고 이를 기업형 임대단지로 조성하는 것이다.
지분위탁은 조합원 지분 중 일부를 기업형 임대사업자에게 위탁하고 이를 기업형 임대주택으로 관리하고 임대수익을 배당받는 형태다. 120㎡의 지분을 갖고 있는 조합원이 60㎡는 본인이 거주하고 60㎡는 임대 위탁하는 형식이다.
분양분 매각은 임대리츠 등이 조합과 사전약정을 통해 일반 분양분의 일부 또는 전부를 매입해 기업형 임대주택으로 활용하는 구조다.
정부는 일반분양으로 미분양이 발생하면 민간임대사업자가 우선 매입할 수 있도록 할 방침이다.
국토교통부 관계자는 “재건축 사업 준공 후 조합원분 주택을 임대사업자에게 매각하고 일정기간 재임차하는 ‘세일 앤드 리스백’ 방식도 검토하고 있다”고 밝혔다.
현재 조합설립인가 이후 3년이상 지연된 사업장은 전국 231곳이 있으며 서울은 강남 3곳을 제외한 재개발 40곳·재건축 13곳이다.
국토부는 건설임대나 매입임대에 부담스러워 하던 대형 건설사들도 재정비 구역 민간임대 사업에는 관심을 나타내고 있다고 전했다.
분양수익을 낼 수 없지만 주택임대관리회사를 자회사로 설립한 후 SPC에 공동으로 들어가 시공비와 부가수익을 얻을 수 있어서다.
조합 입장에서도 사업이 늦어지는 것보다 일정비율을 장기임대나 지분위탁 등을 통해 사업이 진행될 경우 분양수익뿐만 아니라 임대수익도 얻을 수 있어 환영하고 있다.
국토부는 대형 건설사가 재정비 구역 사업에 적극 참여할 수 있도록 관련 혜택 등을 지침개정 등을 통해 지원할 계획이다.
국토부 관계자는 "정비사업 부지 활용은 다양한 사업형태를 만들 수 있고 임대리츠가 들어가게 되면 자금이 부족한 정비 구역에 자본 보강이 돼 초기 사업부담을 줄일 수 있을 것"이라며 "임대주택 재고도 늘리면서 지지부진한 구역의 사업이 활성화 돼 주거환경 개선도 동시에 이뤄질 수 있을 것"이라고 말했다.
