변호사 / 법률사무소 정비
이번호에서는 지난 기고에 이어 공유부동산의 특수한 문제로 다가구주택 또는 사실상의 다가구주택의 경우 토지등소유자 수 및 동의자 수 산정방법에 대하여 살펴보도록 한다.
즉 아파트 등 공동주택과 같이 구분소유등기를 필한 건물의 경우에는 일물일권주의 원칙상 구분소유자별로 1명의 토지등소유자로 산정하는 것은 분명한데, 1997년 1월 15일 이전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구주택 또는 1990년 4월 21일 다가구주택제도 도입 이전에 단독주택으로 건축허가를 받아 지분 또는 구분소유등기를 필한 사실상의 다가구주택의 경우 토지등소유자 수를 어떻게 산정할 것인지가 자주 문제되고 있다.
먼저 구 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 제24조 제2항은 ‘하나의 주택 또는 한 필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우’(제3호)에 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다고 규정한 반면, 같은 정비조례 부칙 제7조는 ‘1997. 1. 15. 이전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구 주택(1990. 4. 21. 다가구주택제도 도입이전에 단독 주택으로 건축허가를 받아 지분 또는 구분등기를 필한 사실상의 다가구주택을 포함한다)’의 경우에는 위 제24조 제2항 제3호의 규정에 불구하고 다가구로 건축허가 받은 가구수에 한하여 가구별 각각 1인을 분양대상자로 한다는 경과규정을 두고 있다.
따라서 위 정비조례의 취지상 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자격에 관하여는 정비조례 부칙 제7조 소정의 일정한 요건을 갖춘 다가구주택 또는 사실상의 다가구주택의 공유자들의 경우 가구별로 각각 1인을 분양대상자로 보아야 하는데 문제는 이러한 다가구주택 또는 사실상의 다가구주택의 토지등소유자 수 산정에서도 가구별로 각각 1인으로 산정해야 하는지 여부이다.
이에 대해 서울고등법원(서울고등법원 2011. 1. 12. 선고 2010누9442 판결)에서는 “위 정비조례의 취지는 다가구주택(사실상의 다가구주택포함)이 설계 및 건축 단계부터 독립된 구조를 가지고 있고 그에 상응하는 지분등기가 경료됨으로써 그 지분등기를 이전하는 방법에 의하여 사실상 가구별로 거래가 가능한 경우에는 예외적으로 다가구주택의 가구별 각각 1인의 분양대상자격을 인정하자는 것에 불과하고, 공유인 다가구택에 대한 조합설립동의에 필요한 토지등소유자의 수를 계산함에 있어 공유의 다가구주택에 대하여 1명으로 계산하여야지, 공유자 전원의 수로 계산하여야 하는 것으로는 보기 어렵다”고 판시하고 있다.
대법원에서도 다가구주택의 조합원 지위와 관련하여“이 사건 각 건물 지하층의 각 해당 가구를 실질적으로 구분소유하고 있는 원고들은 정비조례 부칙 제7조 에서 정한 사실상의 다가구주택의 공유자들로서 가구별로 분양대상자격을 가진다고 할 것이나, 원고들이 이 사건 각 건물 지하층의 공유자들에 불과한 이상 각 해당 공유 부분의 다른 공유자들과 함께 그 전원이 1인의 조합원으로 될 뿐 각자 단독 조합원의 지위에 있는 것은 아니라고 할 것이다”라고 판시하여 같은 취지로 판시하고 있다.
