몇 년 전부터 계속되어온 전세난이 이번 겨울 들어서도 심상치 않다는 언론의 보도가 이어지고 있습니다. 전월세난의 원인은 여러 가지가 있을 것입니다.
그런데 전월세난의 여러 원인들 중에 빠지지 않는 것이 바로 재건축·재개발 이주수요라는 것입니다. 재개발·재건축이 전세난과 주택시장을 불안하게 만든다는 진단은 어제 오늘에 제기된 것은 아닙니다. 2000년 초반부터 지속되어온 단골 메뉴인 셈입니다.
국가와 서울시 등은 재개발·재건축사업 특히, 재건축사업이 전세시장과 주택시장에 미치는 영향이 지대해서 갖가지 방법의 규제장치를 양산하여 사업추진을 막아왔습니다. 그럼에도 불구하고 고덕과 개포, 그리고 반포지역의 대규모 재건축사업들은 사업시행이 본 궤도에 오르게 되었습니다.
그리고 다른 여러 원인으로 전월세난이 나타난 시기에 재건축사업의 이주시기도 겹치는 상황이 벌어지게 됐습니다. 이런 시장의 상황을 일부에서는 재건축사업이 전세난의 주범처럼 이야기하고 있는 것입니다.
대규모 단지의 재건축사업이 언젠가는 사업이 시행되리라는 것은 불문가지입니다. 그동안 정부와 서울시가 정책과 제도를 통해 사업추진을 미루도록 해왔지만 이는 성공적인 정책이라고 평가하기에는 어려울듯합니다.
왜냐하면, 재개발·재건축사업의 촉진으로 인한 시장교란보다는 아무래도 도심내에 양질의 주택공급이 충분하게 공급되지 못해서 나타나는 시장불안이라고 할 수 있기 때문입니다. 누구나 다 아는 상식적인 사실이지만, 도심내에서 양질의 주택을 대규모로 공급하는 가장 효과적이고 거의 유일한 방법은 다름 아닌 재건축·재개발사업입니다.
거듭되는 전세월난을 조금이라도 완화하기 위해서 정부는 지난 1월 13일 민간임대주택등의 공급정책을 발표하였습니다. 이런 정부의 정책은 공급의 확대라는 측면으로 해석할 수 있습니다. 시장에 양질의 주택이 지속적으로 공급되어 진다면 전월세난의 불안은 완화될 것입니다.
재개발사업구역내 주민들 간의 갈등과 부담금 등의 과다로 인하여, 구역지정 해제와 조합해산 등을 지속적으로 하기 위하여 국회는 ‘도시정비법’ 제16조의2의 시효를 다시 1년간 연장하였습니다.
이는 재개발·재건축사업의 촉진보다는 사업의 중단과 해제를 우선시하는 정책이라고 볼 수 있는데 이런 정책이 시간이 흐른 후에는 전월세시장에 부메랑이 되어 돌아올 것이라는 것을 어렵지 않게 예상할 수 있습니다.
강남지역의 지지부진하던 재건축사업이 본격적으로 추진되어 이주시기가 도래하면서 전세시장이 불안해지는 것은 부인하기 어렵습니다.
그러나 당장의 이런 시장 불안을 잠재우기 위해 정비사업을 지연·중단시키기 보다는 사업을 추진하도록 촉진하여 도심내에 양질의 주택공급이 지속되도록 하는 것이 더욱 바람직한 방향이라고 볼 수 있습니다.
재건축사업의 추진은 곧 전세난을 가져온다라는 인식에서 벗어나야 합니다. 재건축사업의 추진으로 일시적인 전세시장의 불안은 불가피하지만, 사업이 완료되어 양질의 주택 공급이 이루어지면 그만큼 전세시장의 불안은 줄어들 것이라는 인식이 필요합니다.
매매시장도 같은 맥락으로 이해할 필요가 있습니다. 시장에 신규로 공급된 주택의 양이 늘어나고 그 공급이 지속적으로 가능하다면 당연히 가격은 안정되는 결과를 얻을 수 있을 것입니다.
재개발·재건축사업은 도심내에서 사람이 거주하고 있는 주택을 철거하고 신축하는 사업입니다. 이로 인하여 일시적으로 멸시되는 주택이 발생하고, 멸실되는 주택 수만큼의 수요가 일시적으로 증가하는 결과를 가져오게 됩니다.
수요의 증가는 시장에서 가격이 오를 수 있다는 신호를 보내게 되는데 특히, 재건축 조합원의 이주는 대부분 전세형태이기 때문에 전세시장에 영향을 미치게 됩니다.
그러나 사업이 완료되어 입주되면, 조합원은 신규주택으로 되돌아오고 또한 추가로 건설된 주택은 전세시장에 신규공급이 되어 가격을 안정시키는 효과를 가져오게 됩니다.
재건축사업의 추진에 따른 일시적인 시장 불안만을 걱정하는 것은 결코 바람직하지 않은 생각이라고 판단됩니다.
