안광순

대표 변호사 / 법무법인 산하

1. 사안의 개요

피고 조합은 2004.11.27. 총회를 개최하여 제1호 안건으로, ○○아파트 조합원에게 대형평형 중 290세대를, ○○아파트 조합원에게 33평형 100세대를 우선 배정하기로 하는 내용의 ‘단일조합 결의의 건’을 전체 조합원 1천673명 중 1천535명이 참석하여 그중 1천516명의 찬성으로 의결하였다(전체 조합원 기준 동의율 90.61%).

 

피고 조합은 2009.7.4. 분양신청(제1차 분양신청)기간을 2009.7.15~9.12까지로 정해 분양공고했다.

피고 조합의 분양신청안내에 의하면 분양신청한 평형을 배정하는 것을 원칙으로 하고, 경합이 발생하면 조합정관에 따라 조합원 소유 종전건축물의 감정평가액에 따라 우선순위를 정하되, 2004.11.27. 조합 총회 제1호 안건에서 결의한 통합합의서의 내용을 준용하여 관리처분계획 시 정하는 평형배정 기준에 의해 배정하는 것으로 되어 있다.

 

전체 조합원 2천20명 중 제1차 분양신청기간 내에 분양을 신청한 조합원은 1천390명이다.

 

그리고 피고 조합은 2010.1.4. 분양신청(제2차 분양신청)기간을 2010.1.14~2.2까지로 정해 분양신청변경 및 추가분양공고를 했다.

분양신청변경 및 추가분양신청 안내에 의하면 법정기간 내에 분양신청한 조합원(서류미비 포함)에게 신청평형을 분양하고, 동호수를 우선배정하며, 추가분양신청하는 조합원은 잔여세대에 대하여 신청평형 분양 및 동호수를 배정하고, 경합 시에는 종전감정평가액의 다액 순에 따라 배정하는 것으로 되어 있다.

제1차 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않은 630명 중 510명이 제2차 분양신청기간 내에 추가 분양신청을 했다.

 

그 후 피고 조합은 2010.9.18. 총회를 개최하여 ①제5호 안건으로 “추가분양신청을 실시하되, 법정기간 내 분양신청을 한 조합원에게 우선적으로 평형 및 동호수 배정을 하고, 법정기간 내 분양신청을 한 조합원에게 평형을 변경할 수 있는 기회를 부여하고 평형 변경을 하였을 경우 기존 신청자와 동등한 순위를 부여한다”는 내용의 ‘조합원 추가분양신청동의의 건’을 제1차 분양신청기간 내 분양신청을 한 조합원 1천390명 중 1천126명의 찬성으로 의결했다.

 

2. 관리처분계획 취소소송에 대한 대법원 판단

 

추가 분양신청 기간 내 분양신청을 한 소유자 일부가 조합을 상대로 2004.11.27.자 총회 및 2010.9.18.자 총회 결의에 의거 ○○아파트 및 ○○아파트 조합원에게 평형배정에 있어 우선권을 부여하는 내용은 ‘조합원들 사이에 권리의 차등을 두는 총회 결의로서 특별한 사정이 없는 한 무효’라고 주장하면서 그와 같은 내용을 반영하여 수립된 관리처분계획에 대한 취소소송을 제기하였다.

 

법령에 의하여 조합원 지위가 인정되는 조합원들 사이에 권리의 차등을 두는 내용의 총회 결의는 특별한 사정이 없는 이상 무효라고 보아야 하나, 정관의 규정에 의하여 비로소 조합원 지위가 인정되는 조합원의 권리 내용에 대해서는 정관에서 이를 제한할 수 있다고 할 것이므로, 분양신청을 하지 아니하여 분양신청기간 만료일 다음 날에 조합원 지위를 상실한 사람들에게 조합 총회에서 다시 조합원 지위를 부여하기로 결의하면서 그들의 권리 내용을 제한하였다고 하여 그 총회 결의가 무효라고 볼 것은 아니다.

 

주택재건축조합 정관의 필요적 기재사항이자 엄격한 정관변경 절차를 거쳐야 하는 ‘조합원의 자격에 관한 사항’이나 ‘조합의 비용부담’이 당초 재건축결의 당시와 비교하여 볼 때 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에는 비록 그것이 정관변경에 대한 절차가 아니라 하더라도 특별다수의 동의요건을 규정하여 조합원들의 이익을 보호하려는 구 도시정비법 제20조 제3항, 제1항 제2호 및 제8호의 규정을 유추적용하여 조합원 3분의 2이상의 동의가 필요하다고 보는 것이 타당하다(대법원 2009.1.30.선고 2007다31884판결, 대법원 2012.8.23.선고 2010두13463판결 등 참조).

 

이 사건에 비춰 보건대, ①○○아파트 및 ○○아파트 조합원에게 평형배정에 있어 우선권을 부여하는 내용은, 2004.11.27.총회에서 그 당시 전체 조합원의 3분의 2이상의 동의를 받았고, ②추가분양신청 실시 및 법정기간 내 분양신청 조합원에게 우선권을 부여하는 내용도, 2010.9.18.총회에서 제1차 분양신청기간 내에 분양을 신청한 조합원 1천390명을 기준으로 할 때 3분의 2이상의 동의를 받았다[분양신청을 하지 아니한 기존의 조합원들은 분양신청기간이 종료한 후 개최되는 조합원 총회의 의결정족수산정을 위한 총 조합원 수에서 제외되어야 하므로(대법원 2012.3.29.선고 2010두7765판결 참조), 제1차 분양신청기간 내에 분양을 신청하지 아니 한 조합원은 조합원의 지위를 상실하였다].

 

따라서 평형배정 우선권 부여 및 추가분양신청 허용 등에 관해서는 이미 특별다수에 의한 결의에 준하는 조합원의 총의가 확인되었다고 할 것이다.

3. 검토

사업시행 인가 후 1차로 분양신청기간을 부여하였던 경우(위 대법원 판례에서 법정 분양신청 기간이라 함은 1차 분양신청 기간을 의미하는 것으로 보인다), 당시 1차 분양신청에 응하지 않아서 1차 분양신청 기간 만료일 익일 기준으로 조합원 지위를 상실한 자들에게 총회 결의를 통하여 추가 분양신청 기간을 부여하여서 분양대상자 지위를 추가로 부여할 경우, 조합 정관 상 필요적 기재 사항인 조합원의 자격에 해당하는 내용으로서 전체 조합원 대비 3분의 2 이상의 가중 의결 정족수가 필요하다.

그와 같은 가중 의결 정족수에 의거 결의가 이뤄질 경우 추가 분양신청자들에게 평형배정 등에 일정한 제한을 가하더라도 그와 같은 제한을 반영하여 수립된 관리처분계획이 위법하지 않다는 판시이다(사실상 1차 분양신청 기간 내 분양신청한 조합원들의 기득권 유지 주장을 도외시할 수 없는 실무적 고충이 있기도 하다). 

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