정부는 지난달 13일 ‘기업형 주택임대사업 육성를 통한 중산층 주거 혁신방안’으로 ‘민간임대 정책의 새로운 전환점, NEW STAY’라는 부재가 붙은 긴 이름의 정책을 발표했습니다.
정책의 주요 내용은 이미 언론을 통해서 충분히 알려진 바와 같이 중산층이 장기간 거주할 수 있는 임대주택을 공급할 수 있도록 선진화된 임대사업자를 육성하고 이를 통해서 내수시장도 활성화 하겠다는 것입니다.
그리고 정비사업에서도 기업형 주택임사업자가 참여할 수 있는 방안을 포함하였습니다. 정비사업에서의 임대주택 공급방안으로는 용지분할, 지분위탁, 분양분매각 등의 방식을 제시했습니다.
이렇게 기업형 임대주택의 공급을 활성화하기 위하여 해당 사업장 전체(조합)에 대해 건축규제 완화 등 인센티브를 제공할 것이라고 발표했습니다. 예를 들어 제시한 인센티브는 복합용도개발을 위한 정비계획 허용, 임대부지에 대한 층고제한 완화 등입니다.
용지분할은 기존의 재개발·재건축사업구역의 토지이용계획을 변경하여 아예 기업형 임대주택을 건립하기 위한 별도의 획지를 구획하여 공급하고, 기업형 임대사업자가 임대주택을 건립하도록 하자는 것입니다.
지분위탁 방식은 조합원이 가지고 있는 지분 중에서 조합원 본인이 거주하는 주택을 제외하고 추가로 분양 받게 되는 주택을 기업형 임대사업자에 집단으로 맡겨 임대사업을 하도록 하자는 것으로 보여집니다.
또한 분양분 매각방식은 정비사업조합이 조합원 분양을 마치고 남은 일반분양분을 일반에게 분양하지 않고 이른바 통매각을 통해 기업형 임대주택사업자에 공급하는 방식을 말하고 있습니다.
재개발사업과 재건축사업에서 용지분할, 지분위탁 또는 분양분 매각방식과 같은 기업형 임대주택사업이 과연 가능할 것인가 하는 의구심이 들 수도 있습니다. 지금까지 이런 사업이 존재하지 않았기 때문에 의구심은 당연한 것일지도 모릅니다.
재개발·재건축사업의 조합원과 조합의 입장에서 보면 기업형 임대주택사업은 단지 개인에게 주택을 분양하던 것을 기업에게 일괄적으로 분양한다는 차이라고 볼 수 있습니다.
그러나 임대사업을 전문으로 하는 기업이 대규모의 자금을 동원하여 임대주택을 매입한 후, 이를 임대해 수익을 얻기 위해서는 매입가격이 저렴해야 가능할 것입니다. 기업형 임대사업자가 매입가격을 저렴하게 할 수 있다는 것은 이 주택을 매각하는 조합과 조합원의 분양수익이 감소한다는 것을 전제하는 것과 같습니다.
따라서 조합과 조합원은 일반분양보다 낮게 분양하면 재개발사업과 재건축사업의 수익성이 크게 하락하여 사업을 추진할 동력을 상실하게 될 것임으로 기업형 주택임대사업자 육성이 쉽지 않을 것이란 결론에 도달하게 됩니다.
바로 이런 문제를 해결하기 하기 위해 정부가 제시한 것이 바로 인센티브의 제공입니다. 인센티브의 예로 제시된 정비사업구역의 건축물 용도를 복합적으로 할 수 있도록 허용하여 수익원을 더 늘리는 한편, 높이제한 등을 완화여 용적률을 쉽게 확보할 수 있도록 하자는 것입니다.
이런 인센티브로 조합과 조합원이 저렴하게 분양가격을 책정해도 일정정도의 비례율을 확보할 수 있다면 재개발사업과 재건축사업에서의 기업형 민간임대주택사업은 작동할 수 있게 될 것입니다.
즉, 정비사업에서의 기업형 민간임대주택사업의 가능여부는 바로 인센티브의 양에 달려 있다고 해도 과언이 아닐 것입니다.
정비사업에서의 기업형 민간임대주택을 공급하기 위하여 제공하는 인센티브를 통해 일정한 수준의 사업성을 확보할 수 있게 된다면, 사업이 중단되어 있거나, 혹은 수익성이 저조하여 조합원들의 적극적인 추진 의지가 부족한 사업구역에서는 정비사업을 활성화하는 기폭제가 될 수도 있을 것입니다.
이런 구역들이 제한적일 수 있지만 용지분할과 분양분 매각방식 등은 유용한 대안이 될 수 있습니다.
또한 대규모 사업부지로 인하여 공급물량이 많아 미분양에 대한 고민이 큰 경우에도 일정 양을 기업형 임대주택으로 공급할 수 있다면 미분양에 대한 부담을 크게 완화할 수 있을 것입니다.
기업형 주택임대사업이 실제로 얼마나 활성화되고 중산층의 주거안정에 기여할 수 있을지 알기 어려우나, 재개발·재건축사업 구역 중에서 기업형 주택임대사업과의 결합을 통해 정상적으로 사업을 추진할 수 있는 동력을 얻을 수 있다면 참으로 유용한 제도가 될 수 있습니다.
이런 정부의 정책이 곧바로 의원 입법을 통해서 도시정비법 개정안으로 발의된 것은 상당히 신속한 추진이라고 볼 수 있습니다.
