트리플 역세권에 일반분양 임박… 용적률 300%
사업성은 좋으나 초기 투자금이 커서 다소 부담

 

 

‘고밀도지구’. 우리에게 익숙하지 않은 단어다. 단순 풀이하면 밀도가 높은 즉, 세대당 면적이 적은 곳으로 서울에 이런 고밀도지구가 13곳이 된다.

이 중 대표적인 곳이 압구정지구와 반포지구다. 이곳들은 2003~2007년까지의 참여정부시절 기존 세대수에 비해 더 많은 세대를 건립할 수 없게 하는 제도적 문제로 인해 (분양)수익성이 악화되는 등 사실상 재건축사업이 ‘개점휴업’에 빠진 곳이다.

이로 인해 사업이 추진되지 않은 압구정지구는 피해가 덜했지만 반포지구는 당시 재건축조합을 설립한 상태에서 휴업상태에 놓인 곳이 많았다. 하지만 최근들어 높은 인기를 구가하며 하늘을 찌르는 가격대를 보이는 곳이 많다.

대표적인 곳이 한신1차아파트 재건축을 분양한 대림아크로리버파크로 지난 해 일반분양으로 소위 대박을 터트렸다.

3.3㎡당 4천200만원의 분양가에도 완판행진을 이어가며 프리미엄이 만들어졌는가 하면, 한강변이 보이는 일부 세대는 3.3㎡당 5천만원이라는 역대 최고가 분양에도 수요자가 몰리는 현상이 발생했다.

신반포 일대 대부분의 아파트들이 재건축을 추진하고 있으며 대부분이 한강변에 위치하고 있어 소득 높은 수요자들의 선망의 대상이 되고 있다.

그 중 하나가 반포우성아파트다. 이곳은 단지규모는 크지 않지만 편의시설에 대한 접근성을 가지고 있다. 단지 북쪽으로는 반포한강공원을 걸어서 이용할 수 있으며, 단지 바로 앞에는 강남의 요충지라 할 수 있는 지하철 3,7,9호선의 고속버스터미널역이 자리해 있다.

고속버스터미널과 신세계백화점, 강남센트럴시티 등 편의시설의 핵심지에 위치한 곳이 반포우성아파트다.

교육시설로는 잠원초, 반원초, 계성초, 경원중, 신반포중, 반포중, 세화고, 반포고 등이 부근에 있다.

반포우성은 1978년에 입주한 비교적 작은 단지다. 총 4개 동으로 408세대가 전부지만 전용면적 101㎡, 116㎡, 144㎡로 구성된 큰 면적의 아파트다.

이곳은 2003년 안전진단을 통과하고 같은 해 조합을 설립해 2005년 사업시행인가를 받았다. 지난해 5월 30일 서울시 도시계획심의가 열린 가운데 용적률 299.61%에 최고 35층에 610세대(임대 49세대 포함)를 건립하는 사업으로 정해졌다.

당초 이곳은 2005년 건축심의가 통과될 당시 용적률 273%에 총 554세대를 건립하도록 정해진 바 있다. 현재 반포우성의 용적률이 249%인 상황에서 1:1 재건축이 아니면 재건축이 불가한 상태로 임대주택을 제외하면 사실상 분양할 수 있는 아파트가 없어 수익성이 크게 낮아져 사업이 오랫동안 답보상태에 놓이기도 했다.

한강변에 위치했지만 한강조망에 대해서는 다소 회의적이다. 35층의 고층아파트 건립이 한강 조망에 기대를 걸게 하지만 단지 북쪽으로 신반포14차와 신반포2차가 재건축을 준비하고 있어 조망자체는 어려울지 모른다.

다만 단지 남쪽으로는 고속버스터미널역이라는 트리플 역세권이 형성된 곳이 있어 편리한 교통과 편의시설은 꾸준하며 다양한 수요층을 만들어내고 있다. 

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전형적인 롤러코스트 가격대
5억에서 10억원 되는데 10년

■ 가격으로 본 반포우성아파트

 

반포우성아파트의 지난 10년간의 가격 움직임을 보면 롤러코스트를 연상시키고 있다. 2004년 1월 5억9천만원(일반 평균가 기준)에서 시작한 전용 101㎡의 아파트 가격은 2004년 12월 5억4천만원으로 10개월만에 4천500만원이 하락했다.

하지만 2005년 3월 101㎡의 아파트 가격은 이내 다시 5억9천만원으로 상승했다. 이후 1년 후인 2006년 3월에는 7억7천500만원으로 1억8천500만원이 오르는 놀라운 상승을 보였다. 2007년 3월에는 9억5천만원으로 10억원에 근접한 가격치를 보였다.

하지만 2008년 3월에는 9억3천500만원으로 하락세를 보이며, 급기야 2009년 3월에는 8억3천500만원으로 내려앉았다. 이 당시 써브프라임모기지 사태 등 미국발 금융악재의 발생으로 인한 가격 조정기를 거치게 된 것이다.

반면, 1년 후인 2010년 3월 9억7천만원으로 상승했으며, 2011년 3월 10억1천만원으로 전용 101㎡의 아파트의 10억대 시대가 도래 했다.

이후 9억원 대로 내려앉기도 했지만, 최근 이곳의 재건축사업이 용적률 300%라는 높은 사업성을 보이면서 10억원을 다시 넘겨 10억2천500만원이라는 역대 최고치 가격대를 보이고 있다.

앞으로의 가격 움직임을 보기 위해서는, 비교적 최근에 건립한 반포레미안퍼스티지(전용 84㎡기준, 14억5천만원, 3.3㎡당 4천200만원 안팎), 반포힐스테이트(12억2천500만원, 3.3㎡당 3천600만원 안팎), 반포리체(11억8천만원, 3.3㎡당 3천400만원 안팎) 반포자이(12억7천500만원, 3.3㎡당 3천700만원 안팎) 등의 가격을 살펴볼 필요가 있다.

단지 규모는 작지만 교통과 편의가 우수하다는 점이 반포우성의 가장 큰 매력이다. 이런 점에서 현재 3.3㎡당 3천100만원 안팎(10억5천만~11억원, 부자만들기 공인 2월 4일 기준)의 가격은 대림아크로리버파크의 분양가가 4천200만원이었던 것을 감안할 때 분명 상승의 여력은 남아 있어 보인다.

다만, 한강조망은 기대하기 어렵다는 것이 이곳 중개업계의 설명으로 이에 대한 프리미엄은 분명 분양가 조정의 원인이 될 수 있다.

이곳 중개업계는 전용 84㎡의 분양가는 3.3㎡당 3천800만원이 보편타당하다는 의견을 내비쳤다. 이에 반해 조합에서는 한신1차의 사례를 들어 4천만원이 넘는 일반분양가를 주장할 것으로 보인다.

지금 시점에서 수요자가 112㎡(공급면적)를 매입한다면 추가부담 6천900만원을 포함해 약 11억4천만원이 소요된다. 이후 분양까지는 대략 1~1.5년이 소요될 것으로 예상되며 분양가는 대략 12억9천200만원으로 차액은 약 1억5천200만원이다. 여기에 금융비용 등을 감안한 차액이 실제 이익이 된다.

고밀도지구 : 고밀도아파트지구라고도 부르는 이곳은 서울시의 대규모 아파트 단지 가운데 10~15층의 중층 아파트 밀집지역을 말한다.
총 13개 지구로 잠실, 서초, 반포, 여의도, 청담·도곡, 서빙고, 이수, 가락, 압구정, 원효, 이촌, 아시아선수촌, 암사·명일 지구 등이다. 단지 수는 141개이며, 총 면적은 1천220만㎡이다. 가구 수는 8만4천여 가구로, 서울시 전체 아파트 96만가구의 9%에 달한다.

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112㎡→109㎡로 옮겨 탈 때 추가부담 7,000여만원

■ 얼마나 부담해야 하나

 

재건축사업에서 가장 민감한 사안은 분양가 책정일수도 있겠지만 더 중요한 것은 추가부담이다.

지금 살고 있는 아파트를 헐고 새 집에 입주할 경우 얼마를 더 부담해야하는지는 조합원들의 초미의 관심사이며, 수요자에게도 수익타당성 분석에서 빼놓지 말아야 할 주요한 지표 중 하나다.

이에 관해 정확한 지표는 이곳 반포우성재건축아파트가 관리처분(사업 마지막 절차)을 한 후에야 확정되지만, 미리 들여다본다면, 지난 해 6월경 조합원 임시총회를 열어 대략적인 추가부담금을 공개한바 있다.

이 때의 내용을 토대로 1:1 재건축이라는 조건아래 조합원 추가부담을 산출하면 기존 112㎡(공급면적, 34평형)의 소유자가 109㎡로 갈아탈 때 약 6천900만원의 추가부담금이 발생할 것으로 예상했다. 이 금액은 2014년 6월 국민은행 시세를 기준으로 산출한 것이다.

또 125㎡(38평형)에서 122㎡(37평형)으로 이동시 6천200만원을 추가로 부담해야 하며, 158㎡(48평형)에서 158㎡로 이동시에는 1억2천400만원이 추가로 부담해야 할 금액으로 알려졌다.

이에 대해 이곳 정비사업전문관리업체 담당자는 “반포우성은 현재 용적률 300%를 적용한 설계안이 서울시 도시계획위원회에 심의될 예정이다”며 “확정안은 아닌 상태다”고 전했다.