국토교통부가 과도한 규제 합리화의 일환으로 연내 재건축 조합을 설립하기 위한 동(棟)별 동의요건을 기존 ‘3분의 2 이상’ 보다 낮출 방침이라고 밝혔습니다.
재건축의 사업절차를 간소화 해 사업성을 개선하고 불필요한 분쟁발생 가능성을 사전에 차단하자는 게 국토부의 취지인 것으로 보입니다.
현행 도시정비법 상 재건축 조합을 설립하려면 주택단지 안 전체 구분소유자의 4분의 3이상, 토지면적의 4분지3이상의 동의가 필요하고, 이러한 동의요건 외에도, 동별 구분소유자의 3분의2이상, 토지면적의 2분의1이상의 동의를 받아야 하고, 주택단지 아닌 지역에 대해서도 별도로 토지 또는 건축물 소유자의 4분의3이상 및 토지면적의 3분의2이상의 동의가 필요한바, 이와 같은 까다로운 동의요건이 정비사업 활성화에 큰 장애가 되는 것임은 분명합니다.
따라서 이러한 까다로운 동의요건으로 인해 침해되는 정비사업의 침체와 그로 인한 전체 구성원들의 재산손실 및 도시재생계획의 무산으로 인한 도시구성원들의 피해, 그리고 이러한 동의요건으로 보호되는 소수 구성원들의 이익을 비교형량하여 정책적 활로를 찾아야 합니다.
그런데 도시정비사업이란 공공사업으로서 공법적 규제에 의해 진행되는 것이고, 공공사업이 지향하는 공공복리란 본래 소수자의 재산권침해를 전제할 수밖에 없는 것이므로 우리 헌법도 공공복리를 위해서는 사유재산권을 침해할 수 있다는 근거를 규정하고 있는 것입니다.
이미 재개발·재건축이 가능한 건축연도를 제한하고 있고, 이를 근거로 정비사업구역을 지정하고, 안전진단을 실시하는 것이므로, 공공의 목적에 부합하지 않는한 정비사업은 진행될 수 없는 것인데, 이러한 공법적 규제에 더하여 또다시 소수자들의 권리보호라는 사적 가치로 엄격한 제한을 하는 것은 이중의 제재를 가하는 것이 될 수 있는 것입니다.
도시정비법 시행 이전에는 토지수용의 법리에 준하여 시행되던 재개발의 경우는 도시정비법에 편입되면서 소수자보호라는 전에 없던 규제가 가중된 것이 되는 것이고, 재건축의 경우는 도시정비법 시행이전에는 사법(私法)적 규제에 있었던 것이므로 소수자의 이익보호가 중요한 가치였을 것이지만 도시정비법에 편입되어 공적 규제의 대상이 된 이상 공공복리에 근거한 가치를 정립하여야 함에도 불구하고 여전히 사법(私法)적 가치체계를 유지하려는 것은 잘못된 것입니다.
재건축에서 아파트주민 대다수가 동의하는 경우에도 상가 동 소유자 3분의1이상이 반대하면 재건축조합 설립은 불가해지고, 어쩔 수 없이 상가를 분할, 제척하는 불균형·부조화형태의 재건축을 할 수밖에 없게 됩니다.
이는 재건축단지의 재산 가치를 현저히 손상시키는 것임은 물론이고 계획적이고 세련된 도시재생계획을 무산시키는 것임이 분명합니다.
재개발이든 재건축이든 현금청산의 방법, 매도청구의 방법 등으로 소수자는 정비사업에서 스스로 탈퇴할 수 있는 법적 권리가 마련되어 있으므로, 이러한 법적 권리를 철저히 보장하는 방식(소수자가 정비사업구역을 탈퇴하므로 인한 불이익이 최소화되도록 현금청산금액 등을 적정화시키는 방식)으로 소수자의 사유재산권을 보장해 주는 것이 타당한 것이지, 공공복리사업 자체를 소수자의 권리보호를 이유로 시작조차 못하게 하는 것은 잘못된 정책이라 할 것입니다.
더구나, 동의율의 하자는 법상 명백하고 중대한 하자에 해당되어 조합설립인가처분의 취소요건을 뛰어 넘는 무효요건이 되는 것으로서, 이 경우 수년간 진행되어 온 조합사업이 단지 동의율 미충족이라는 숫자적 하자로 인해 전부 무산되고 그 이후로는 조합원들 간의 극한의 대립과 갈등으로 혼돈에 빠지는 경우도 자주 볼 수 있는 사례인 바, 이러한 위험을 미리 차단시키는 정책적 고려가 필요한 것입니다.
