그러나 부동산 경기침체에 따라 시공자 선정이 어려워지고 특히 서울시의 경우에는 조례에서 사업시행인가 이후에야 시공자 선정을 할 수 있다고 규정하고 있어서 사업시행인가 전에는 자금조달이 어렵게 되었습니다.

그런데 도시정비법 제39조 및 집합건물법 제48조 제1항에서는 지체 없이 재건축에 참가할 것인지 여부를 최고하고 그로부터 4개월 이내에 매도청구를 하라고 하고 있으므로, 시공자 선정시까지 마냥 최고를 기다리다가는 영영 매도청구소송을 할 수 없게 되는 것은 아닌지 불안해하는 경우가 있습니다.

2. 대법원의 해석

‘지체 없이’라는 말은 매우 모호한데 이에 대한 대법원의 해석도 역시 모호합니다. 대법원 2008다40991 판결에서는 ‘지체없이’의 의미에 대하여 “재건축결의가 이루어진 후 즉시 최고를 하여야 한다는 의미가 아니라, 재건축사업의 진행 정도에 비추어 적절한 시점에 최고가 이루어져야 한다는 의미이다”라고 판시하고 있습니다.

위 대법원 판례를 풀이하자면 ‘최고가 몇 년 몇 개월 내까지 되어야 지체 없이 된 것이라고 단정적으로 판단하기보다는, 각 사안 마다의 구체적 타당성을 검토하여 판단해야 한다’라는 것으로 생각됩니다.

3. 하급심 판결의 동향 =각 경우에 대한 하급심의 판결례는 다음과 같습니다. 조합설립등기를 마친 후 약 10개월 후에 매도청구를 위한 최고를 한 사안(부천지원 2010가합7422), 조합설립인가를 받은 날로부터 약 2년4개월이 지나서 최고를 한 사안(부산지방법원 2011가단36523), 조합설립인가일로부터 약 5년10개월이 지나서 최고를 한 사안(서울고등법원 2008나30118)이 모두 지체 없이 최고가 된 것으로 판단된 바 있습니다.

반면 조합설립등기를 마친 후 약 1년7개월이 지나서 최고를 한 사안에서는 지체 없이 최고한 것으로 볼 수 없다고 판단도 하였습니다(서울중앙지방법원 2009가합61860).

이러한 하급심의 판결들을 종합하여 보면 최고를 고의적으로 해태하였다고 볼만한 사정이 없다면 조합설립등기를 마친 이후로 1년 정도 경과한 시점에 최고를 하면 ‘지체 없이’ 최고를 한 것으로 볼 수 있을 것입니다.

4. 구별개념 - 행사기간

한편 “매도청구권은 그 행사기간 내에 이를 행사하지 아니하면 그 효력을 상실한다”는 대법원 2006다56572 판결을 보고 매도청구권 자체가 아예 상실된 것 아니냐고 질문하는 경우도 있습니다. 그러나 지금까지 논의한 ‘지체없이’라는 요건은 ‘최고’를 하는 시점에 관한 것입니다.

 ‘지체없이 최고’를 하고 나서, 상대방이 생각할 수 있는 숙려기간(회답기간) 2개월이 지난 뒤 또다시 2개월의 기간(행사기간) 내에 매도청구의 의사표시(소장, 청구취지변경 등)를 해야 하는데 그 기간이 경과해버리면 매도청구권이 상실된다는 것입니다.

매도청구권이 상실된 경우에는 다시 조합설립 요건에 해당하는 재건축결의를 해야만  매도청구를 할 수 있게 됩니다.

5. 결어

조합으로서는 사업시행인가고시가 있은 이후에나 시공자선정이 가능하고, 그 후에나 자금조달이 가능하다는 점을 고려하여 보면 ‘지체 없이’라는 말은 매우 탄력적으로 판단될 수 있을 것입니다.

그럼에도 불구하고 ‘지체 없이’의 의미는 상당히 모호하므로 가능하면 조합설립인가일로부터 1년 정도까지는 최고를 하여야 할 것이며, 1년6개월 이상 도과한다면 위험성이 커진다 할 것입니다.

그러나 조합설립인가 이후로 1년여가 지나도록 시공자선정이 되지 않아 자금사정이 좋지 않다면, 일단 매도청구소송을 제기한 후 법원에 소송구조신청을 하는 방법도 있습니다.

 ☞ 문의 : 02-532-6327~8