대표 변호사 / 법무법인 산하
도시정비법 제2조 제9호는 동의율을 산정하는 기초로써 정비구역 내 토지등소유자 범위를 정의규정으로 규율하고 있다.
주거환경개선사업, 주택재개발사업, 도시환경정비사업은 ‘정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자’라고 규정하고 토지와 건축물 중 어느 하나만 소유해도 동의권자에 포함됨에 반하여(가목), 주택재건축사업은 ‘정비구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자’라고 규정해(나목) 건축물과 토지를 모두 소유한 자만이 ‘토지등소유자’가 되는 것으로 규정하고 있다.
이러한 규정의 해석에 따라서 추진위원회 설립 또는 조합 설립의 적법한 동의율을 충족했는지에 관한 다양한 분쟁들이 야기된다.
나아가 동법 제13조는 ‘토지등소유자’로 구성된 조합을 설립해야 하며, 추진위원회 설립에는 ‘토지등소유자’ 과반수의 동의를 얻도록 규정하고, 동법 제19조는 조합원은 ‘토지등소유자’로 한다고 규정하면서 재건축사업은 동의한 자에 한하여 조합원 자격을 부여하고 있다.
동법 제39조 제2호는 ‘건축물 또는 토지만 소유한 자’를 조합설립 동의 여부와 관계없이 매도청구의 대상으로 규정하고 있다.
이와 같은 규정들의 취지를 종합해 보면, 재건축사업에 있어서 ‘토지 또는 건축물 중 어느 하나만 소유한 자’는 ‘토지등소유자’에 포함되지 아니하고, 추진위원회 및 조합설립에 대한 동의권이 없고 조합원 자격도 없으며 매도청구의 대상이 되는 것으로 보인다.
그런데 재건축사업에서 조합설립 동의율을 규정한 도시정비법 제16조 제2항 및 제3항은, 위와 같은 ‘토지등소유자’의 개념을 사용하지 아니하고 주택단지의 경우에는 ‘구분소유자’의 동의를(제2항), 주택단지가 아닌 지역은 ‘토지 또는 건축물 소유자’의 동의를 얻도록 규정하여, 동법 제2조 제9호 나목 ‘건축물 및 부속토지의 소유자’와 일응 상충하는 것으로 보인다.
즉 ‘대지소유권이 없는 구분소유자’나 ‘토지 또는 건축물 중 어느 하나만 소유한 자’는 ‘토지등소유자’에는 포함되지 아니하는데, 과연 이들에게 조합설립에 대한 동의권이 있는 것인지, 조합원 자격은 있는 것인지, 매도청구 대상이 되는지 등에 대한 법률적 해석의 문제가 발생하는 것이다.
그 중 ‘구분소유자’와 동법 제2조 제9호 나목 ‘토지등소유자’의 관계에 대해서는, 동법 제2조 나목의 ‘부속토지’라는 개념이 구분소유건물을 위한 대지권의 목적인 토지를 말하고, 동법 제2조 제9호는 ‘부속토지’를 소유한 자에 한하여 조합원 자격을 인정하고 있는바, 동법 제16조 제2항의 ‘구분소유자’는 구분소유권과 부속토지의 소유권을 모두 소유한 자에 한하여 조합설립에 대한 동의권, 조합원 자격이 주어진다는 것이 통설적 견해이다.
대법원 판례 또한 이와 동일한 취지에서 동의 여부를 최고함이 없이 바로 매도청구권을 행사하라고 판시한 바 있다.
반면 도시정비법 제16조 제3항 주택단지가 아닌 지역에서 조합설립을 할 경우에는, ‘토지 또는 건축물 소유자’ 즉 어느 하나만 소유한 자도 조합설립에 대한 동의권을 부여하고 있어서, 이러한 소유자가 조합설립에 동의할 경우에 조합원 자격이 부여되어 매도청구의 대상에서 제외될 수 있는지, 조합설립 동의 이전에 추진위원회 설립에 동의할 권한이 있는지에 대하여 해석상 문제가 된다.
이에 대해 재개발과 동일하게 단독주택지역을 대상으로 한 재건축에 있어서 양사업의 토지등소유자 개념을 달리 정한 것은 불합리한 차별이며 도시정비법 제16조 제3항이 단독주택지역 재건축사업에서는 ‘토지 또는 건축물만 소유한 자’도 동의권자로 규정하고 있어 동의한 때에는 당연히 조합원자격도 인정되어야 하므로 도시정비법 제2조 제9호 나목은 입법상 오류로 해석하는 견해도 있다.
그러나 대법원(2013.11.14.선고, 2011두5759호) 판결은 “토지나 건축물만을 소유한 자는 비록 구 도시정비법 제16조 제3항에 의하여 주택재건축사업의 조합설립에서 동의를 얻어야 할 자에 포함되더라도 구 도시정비법에 의한 조합원이 될 수는 없다고 보는 것이 타당하다”는 입장이다.
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