이학수 법무사
한국재개발·재건축연구소장
도시정비법 제16조에서는 정비구역을 ‘주택단지’와 ‘주택단지가 아닌 지역’으로 구분하여 조합설립에 대한 동의율을 달리 하고 있다.
따라서 먼저 정비구역 내에 있는 건축물을 주택단지의 개념에 속하는 공동주택과 주택단지 외의 범위에 속하는 공동주택 및 단독주택으로 구별하여 조합설립에 대한 동의율을 계산해야 한다.
이에 대해 서울고등법원은 2010. 10. 14. 선고 2009누37205 판결에서 “재건축사업의 사업구역이 주택단지만으로 구성되어 있는 경우에는 도시정비법 제16조 제2항에서 정한 요건만 갖추면 되나, 사업구역에 주택단지뿐만 아니라 주택단지가 아닌 지역이 포함된 경우에는 사업구역 중 주택단지가 아닌 지역에 대해서는 도시정비법 제16조 제3항에서 정한 동의요건을 추가로 갖추어야 한다”라고 판시했다.
즉, 재건축사업에 있어 건축물 또는 토지만을 소유하고 있는 자는 그 건축물 또는 토지가 주택단지 내인지, 주택단지 아닌 지역에 위치하고 있는지를 불문하고, 토지등소유자에 해당하지 아니하므로, 조합설립동의를 하더라도 조합원의 자격이 없고(대법원 2008.2.29.선고 2006다56572판결), 다만 주택단지가 아닌 지역에 위치하고 있는 경우에는 도시정비법 제16조 제3항에 의하여 동의권을 가진다.
정비구역 내에 토지만 소유한 자 또는 건축물만 소유한 자는 비록 재건축사업에서 조합원이 될 수 없다고 하더라도, 그 소유의 토지 또는 건축물은 매도청구의 대상이 될 수 있으므로(도시정비법 제39조) 재건축조합의 설립에 중대한 이해관계가 있는 점을 감안하면, 도시정비법 제16조 제3항에서 정한 토지 또는 건축물 소유자는 정비구역 안의 토지 및 건축물의 소유자뿐만 아니라 토지만을 소유한 자, 건축물만을 소유한 자 모두를 포함하는 의미로 보아야 한다.
따라서 주택단지가 아닌 지역안에 위치하고 있는 경우에는 도시정비법 제16조 제3항에 따라 토지와 건축물을 모두 소유한 자 뿐만 아니라 토지만 소유한 자나 건축물만을 소유한 자도 모두 포함하여 그 3/4분의 동의를 요한다.
또한 도시정비법상 하나의 주택단지에 해당하는지 여부는 당해 주택의 건설사업 또는 당해 주택이 건립된 부지의 대지조성사업을 할 당시 하나의 사업계획으로 승인받아 주택이 건설되거나 대지가 조성되었는지 여부에 의해 결정된다(대법원 2010.4.8.선고 2009다10881 판결 참조).
그러므로 정비구역 내에 주택단지(30세대 이상인 아파트 또는 연립주택)가 여러 개인 경우에는 여러 개의 ‘주택단지’를 합쳐서 1개의 ‘주택단지’로 보고 도시정비법 제16조 제2항에 의한 동의율을 충족하면 되는 것이 아니라, 각각 별개의 ‘주택단지’로 보고 주택단지별로 도시정비법 제16조 제2항에서 정한 동의율(주택단지안의 공동주택의 각 동별 구분소유자의 3분의 2 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의와 주택단지안의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의)을 충족해야 한다.
또한 ‘주택단지’를 제외한 ‘주택단지외’의 공동주택과 단독주택은 나머지 세대 전부를 합하여 별개의 부분으로 보아 한 동의율을 충족해야 한다.
