지난 시간 신혼부부가 집(빌라)을 얻게 되면서 ‘지상 최대의 거래’를 훌륭하게 처리했다는 뿌듯함도 잠시 3년여가 지난 때부터 그러한 결정이 얼마나 어처구니 없는 결과를 낳게 되는지를 이야기 했다. 그런데 꼭 사는 경우에만 이런 결과를 초래한다고 생각하면 오산이다.

신혼부부 또는 부동산 거래가 익숙하지 않은 사람에게는 늘 부동산 거래란 ‘불완전한 거래’일 수밖에 없다.

전세의 경우는 어떨까. 가정을 일구는 사람이라면 누구나 부동산 거래와 직면하게 된다.

그것이 매매든 전세든 중요한 것은 둘 중 아니면 ‘월세’라는 형태를 포함해 셋 중 하나는 결정해야 한다는 점이다. 아래의 이야기는 거래가 잘 안되는 새빌라(특히 아래의 사례는 앞쪽 발코니가 옆 건물에 가려져 해가 들지 않는 일명 ‘먹방’)에 전세를 들어가게 됐을 때의 이야기다.

전세라고 해서 안전지대는 아니라는 것을 일깨우는 사례다. 전세로 들어가면 괜찮겠지 생각하지만 사실은 그렇지 않다. 분양업자, 그리고 건축업자는 대부분이 한통속이다.

어떻게 하면 이윤을 많이 남길까를 고민하지, 신혼부부들에게 어떻게 하면 좋은 집을 만들어줄까를 고민하지 않는다. 물론 전체가 그러는 것은 아니라고 말하고 싶지만 대부분이 그렇다.

빌라의 경우 사람들이 사기를 꺼려하는 경향이 있다는 것은 앞서 말한바와 같다. 하지만 이미 지은 주택을 어찌 할 것인가. 어떻게든 팔아야 이윤을 남길 것이 아닌가. 그래서 하루 24시간을 ‘어떻게 하면 팔릴까’를 생각한다. 어떻게 하면 사람들이 싫어하는 부분을 극복할 수 있을 것인가에 대해서 말이다.

분양업자나 건축업자는 주택을 분양하기 전에 시장상황을 미리 체크한다. 요즘은 어떤 주택이 유행하며, 어떻게 인테리어를 해야 잘 나간다는 등 사전에 알아 볼 수 있는 모든 것을 조사한다.

그리고 사람의 심리도 연구한다. 어떻게 하면 수요자가 쉽게 인지를 하고, 원하는 것을 얻을 수 있는지에 대해 셀 수도 없는 많은 고민을 하고 방법을 찾아낸다(돈을 벌기 위한 것이니 24시간을 생각하는 것도 모자랄 것이다).

빌라 등 아파트가 아닌 주택에서 사람들은 일시적으로 살기를 원하지 계속 살기를 바라지 않는다.

그래서 대부분 전세입주를 희망한다. 새 빌라는 기존 세입자가 없다보니 전세금을 여유 있게 조절하는 것이 가능하다.

그래서 건축업자가 희망하는 전세금과 신혼부부가 희망하는 전세금은 차이가 있지만 건축업자 또는 분양업자가 이를 조정하여 입주가 가능하게 해준다.

예를 들어 건축업자의 희망 전세보증금은 1억2천만원이고, 신혼부부가 희망하는 전세금은 8천만원이라면, 4천만원의 차이가 발생하지만, 건축업자는 8천만원에도 입주가 가능하다고 말한다.

대신 원래 전세금은 1억2천만원이니 전셋집을 담보로 4천만원을 은행에서 융자 받겠다고 한다. 이자는 자신이 내겠다는 친절한 말도 건넨다.

신혼부부 입장에서는 손해 볼 것이 없다. 전세시세가 1억2천만원인데, 8천만원에 들어갈 수 있고, 4천만원을 대출하지만 이자는 자신들이 내겠다니 얼마나 좋은 일인가.

그리고 전세다 보니 전세금은 보장이 되고, 또 언제라도 나올 수 있고…. 상황은 모두 자신에게 이롭게 흘러가는 것 같아 기분이 좋다.

이런 방법이 한때 아파트 건설사와 시행사가 유행어처럼 사용하는 ‘애프터-리빙제’와 크게 다를 바가 없다.

원래는 소규모 분양업자들이 사용하던 수법이었는데, 주택 불경기가 장기화 되자, 대형 건설업체에서도 이와 같은 방법을 동원하는 것으로 보인다.

하지만 지금의 ‘애프터-리빙제’는 대형 건설업체에서 보증을 하는 것이며, 앞서 말하는 것은 소규모 건축업자가 하는 행위로 신뢰성 부분에서 다소 차이가 있다.

이유야 어쨌든 예비신혼부부는 전세계약을 하고 전세 보증금을 지불한다. 혹시 모를 불안에 대비하여 전입일자와 확정일자를 받아 놓는다.

하지만 여기서 쉽게 간과하고 넘어가는 문제가 주택등기부등본 상 건축업자가 융자한 4천만원의 은행 근저당설정은 전입일자와 확정일자보다 앞서게 된다는 데 있다.

근저당설정일자가 확정일자보다 앞선다는 것은 건축업자가 은행에서 대출한 이자를 부담하지 않아 자칫 경매가 진행되어 누군가에게 낙찰이 되었을 경우 근저당권자인 은행이 최우선적으로 대출원금을 찾아간 후에야 비로소 자신의 차례가 된다는 의미다.

 <다음 호에 계속>