재개발사업이 법령으로 도입된지 40여년이 되어가고 있습니다. 정비사업은 ‘도시 및 주거환경정비법’에서 정하는 바에 따라 사업 각 단계마다 조합원의 동의와 의결을 거치고 다시 사업승인권자의 인허가를 받아서 진행하는 절차가 중요한 사업입니다.

 

정비사업절차는 정비기본계획수립 → 정비계획 수립 및 구역지정 → 조합설립추진위원회 승인 → 조합설립인가 → 시공사선정 → 사업계획승인 → 조합원 분양신청 → 관리처분계획 수립 및 인가 → 이주와 철거 → 착공 → 일반분양 → 준공 → 이전고시 → 청산으로 이어지는데  이렇게 전 사업기간이 완료되는 데는 많은 시간이 걸리고 있습니다. 서울시 재개발의 경우 약 8년6개월이 소요된다고 알려져 있습니다.

 

정비사업을 시작해서부터 끝나기까지 평균 8년6개월이 소요되는 것을 감안하면 연로한 조합원들께서 “내가 재개발해서 새 집에서 살아 볼 수 있을까?” 하시는 말씀이 그저 허언만은 아닌 것이 사실인 것입니다.

 

 

평균 8년6개월이라는 것은 조금만 지체하면 쉽게 10년은 걸린다는 것입니다.

 

재개발·재건축사업 기간이 많이 소요되는 이유는 법률적인 사업절차가 너무 세분화되어 있고 복잡한 것에서 그 원인을 하나 찾을 수 있습니다.

 

그리고 또 다른 하나는 사업을 추진하면서 조합원들간에 의사를 하나로 모으는데 실패하거나 아예 반대세력이 생겨나서 내부적인 문제로 사업기간이 장기간 소요되는 경우를 들 수 있습니다.

 

사업기간이 늘어나면 늘어날수록 조합원의 부담이 커지는 것을 피할 수 없습니다. 사업을 추진하기 위해서는 기본적으로 추진위원회와 조합사무실을 운영하게 되는데 여기에 필요한 운영비 모두가 결국은 조합원의 부담으로 돌아가게 되기 때문입니다.

 

사업기간이 길어질수록 운영비는 계속 증가하게 되고 이것이 곧 비용증가이고 조합원 부담의 가중입니다.
운영비가 증가하는 것은 어쩌면 다른 비용이 늘어나는 것에 비하면 아주 사소한 금액일 수 있습니다. 더 심각한 문제는 사업기간이 지연됨에 따라 공사비가 자꾸만 증가한다는 것입니다. 건설사들은 시간이 경과할수록 물가인상에 따른 공사비 인상을 당연하게 요구하게 되고 이는 고스란히 조합원의 부담으로 돌아오게 됩니다.

 

뿐만 아니라 조합원의 이주가 시작된 이후에는 이주비에 대한 금융비용(이자)이 날마다 날마다 늘어나게 됩니다. 사업기간이 지연되는 하루하루가 결국 이자가 쌓이는 결과를 초래하게 되는 것입니다.

 

특히 조합원의 의견충돌이나 사업에 대한 동의 또는 총회에서의 의결 지연은 위와 같은 비용 증가에 결정인 영향을 미치게 되고, 조합이나 추진위원회는 조합원의 동의나 총회 의결을 위해 OS라고 하는 동의서를 전문으로 징구하는 분들을 더욱 많이 고용하게 되어 비용이 더욱 증가하는 악순환에 빠지게 되는 것입니다. 이런 비용의 증가는 다름 아닌 모든 조합원의 부담이 되는 것입니다.

 

정비사업을 시작해서 끝날 때까지 사업기간을 단축하는 방법은 두 가지로 나누어서 생각해 볼 수 있습니다.

 

첫째, 법률이 정하고 있는 복잡한 사업절차를 간소화 하는 방법입니다. 이를 위해서 오래 전부터 많은 사람들이 제안하고 있는 조합설립추진위원회 폐지를 고려해 볼 수 있을 것입니다. 또한 정비사업 유형과 사업규모에 따라 인허가 절차를 통·폐합하는 것도 적극 추진해야 할 것입니다.

 

이번 국토해양부에서 입법 예고한 ‘도시 재정비 및 주거환경정비법’에서는 사업절차를 단축하기 위하여 공공관리를 시행하는 경우 추진위원회설립을 생략할 수 있도록 하는 제도를 도입하고 있어 그나마 다행이라고 할 수 있습니다.

 

둘째, 조합이 정비사업을 추진하면서 조합원의 의견을 충분히 수렴하고 신속하게 사업을 추진해야 한다는 것입니다.

 

그렇게 하기 위해서는 조합원들이 알고 싶어 하는 사업성과 조합 업무와 사업비 내역을 자세하고 공개하여 조합원들의 불신이 생기는 것을 사전에 예방하여야 할 것입니다. 그래야만 불필요한 시간적인 낭비를 줄일 수 있기 때문입니다.

 

국토해양부가 입법예고한 ‘도시재정비 및 주거환경정비법’에서는 정비사업 일몰제를 도입하고 있습니다.

 

도시주거정비기본계획, 정비구역지정, 추진위원회인가, 조합설립인가, 그리고 사업시행인가까지 각각 사업단계마다 정해진 사업기간 내에 사업추진을 하지 못하는 경우 구역지정을 해제하는 제도를 도입하고 있는 것입니다. 일몰제는 사업을 촉진하는 계기가 될 것으로 판단됩니다.