지난 시간 빌라건축업자가 일명 ‘애프터-리빙제’와 유사한 편법을 이용하여 전세로 들어온 세입자에게 주택을 떠넘기는 상황을 설명했다.

그러한 상황(근저당권 이후 전세입자)을 말소기준일로 비추어보면, 대항력이 없는 세입자가 된다는 것을 의미한다.

그리고 건축업자가 은행으로부터 빌린 4천만원은 빌라를 짓고 이윤을 남길 수 있는 적정금액이 1억2천만원인 것을 뜻하며, 이는 다시 말해 건축업자는 4천만원에 대한 금융이자를 낼 필요가 없다는 것으로도 풀이할 수 있다. 즉 건축업자는 자신이 남길 이윤은 모두 챙긴 것이며, 더 이상 미련이 남지 않는다는 얘기다.

그렇게 계약한 전세아파트 또는 전세빌라는 늦어도 1년 쯤 뒤에 은행으로부터 통지가 날아온다. 요약하자면 이렇다. “해당 주택은 소유자 OOO씨께서 차입한 4천만원에 대한 금융이자를 갚지 못해 부득이하게 법원에 경매를 신청하게 됨을 알린다”는 내용이다.

신혼부부는 이때부터 사태의 심각성을 인지하게 된다(전세로 입주하여 피해를 보는 것은 비단 신혼부부만의 일이 아니다. 결혼 후 몇 해가 지나도 이런 수법으로 당하는 경우는 많다. 그만큼 치밀한 계획으로 이뤄지고 있는 것이다).

경매로 넘어갈 경우 자칫 전세보증금 8천만원을 날릴 수도 있다는 것을, 선순위 임차인이었다면 안전하게 보장 받을 수 있겠지만 후순위 임차인에게는 그러한 권리가 없다.

이 일로 건축업자와 통화를 해 보지만 건축업자는 갚을 능력이 못된다. 아니 갚을 생각이 없어 만약 입주자가 대출금 4천만원을 인수하겠다면 집을 넘기겠다고 한다.

전세보증금 일부를 떼이느냐, 아니면 4천만원의 대출을 떠안느냐의 문제가 자신에게 남는 것이다. 건축업자는 여력이 없다는 말로 교묘히 상황을 비껴가고, 그 책임은 임차인 즉, 신혼부부에게 떠 넘겨진다. 당신 같으면 이 상황을 어떻게 극복하겠는가.

만약 주택의 감정가격이 1억5천만원이라면, 1회 유찰되고 재입찰에 들어오는 최저금액은 1억2천만원이다. 여기서 낙찰이 된다면 은행이 가져갈 금액 4천만원 다음에 전세보증금 8천만원은 다는 아닐지라도 상당액을 찾게 된다.

그렇지만 항상 현실은 바람대로 되지 않는다. 만약 주택이 1회 유찰이 아닌 2회 유찰까지 내려간다면 최저입찰가는 9천600만원.

이 금액으로 낙찰된다면 은행이 먼저 채권을 회수하고 그 다음으로 회수하게 되니 신혼부부가 가져갈 수 있는 돈은 5천600여만원 정도. 2천400만원을 손해 보는 것이다. 이럴 바에야 차라리 4천만원의 융자를 떠안는 편이 좋지 않겠느냐는 생각이 들지 않을까.

결국 100이면 99는 이 방법을 선택한다. 불확실한 미래보다 확실한 현실을 택하는 것이 인간의 습성이다. 결국 신혼부부는 건축업자와 합의를 본다. 4천만원의 융자금을 떠안고 소유권을 넘겨받거나, 추가로 1천만~2천만원을 더 주고 소유권을 받아오는 쪽으로.

이런 상황이 자신에게 발생하지 않을 것이라고 생각한다. 아닌 이런 상황은 있어서는 안 될 일이라고 굳게 믿는다.

신혼부부라면 인지하고 있어야 한다. 앞선 상황에서 빌라를 자신의 소유로 이전해야 할 상황이라면, 갚을 능력을 냉정히 따져야 한다.

여성의 경우 결혼 전에는 당연히 직장을 가져야 한다고 생각하지만 둘이 벌 경우 여성의 생각은 느슨해지기 마련이다. 상당수가 결혼과 동시에 직장을 그만두거나, 결혼 후 몇 개월이 지나 직장을 그만두는 경우가 많다.

이것은 여성의 문제라기보다, 사회구조적 문제다. 또 직장을 잠깐 동안이라도 쉴 경우 또는 잃을 경우를 염두에 두어야 한다.

이런 저런 과정을 면밀히 살피고 내가 들어갈 수 있는 여건의 주택을 선택하는 것이 풀기 어려운 문제를 피해가는 현명한 방법이다.

앞선 사례의 경우 어떻게 하면 좋을까. 다른 것은 다 양보하더라도 ‘선순위 임차인’이라는 지위는 양보하면 안 된다. 그것을 양보하면 모두를 잃을 수 있다.

만약 주택가격이 전세가격보다 월등히, 예를 들어 2~3배까지 차이가 난다면 몇 천만원의 융자정도는 크게 관여치 않아도 된다. 첫째 아파트는 수요자가 많으며, 둘째 경매로 넘어간 다해도 전세보증금은 충분히 담보가 되기 때문이다.