지하철 2호선 아현 역세권·친환경적 입지가 ‘장점’
마포래미안푸르지오 분양가와 크게 다르지 않을 듯

 

 

최근 인기가 상승 중인 아파트 브랜드가 있다. ‘대림 e-편한세상’으로 대림산업은 지난 해 9, 10월경 신반포(한신)1차아파트 재건축인 대림아크로리버파크를 분양하면서 분양 수요자에게 높은 주목을 받은 바 있다. 바로 3.3㎡당 5천만원이라는 초고가 분양에도 더 높은 프리미엄을 만들어내는 기염을 토했던 것이다.

이곳이 화재가 됐던 것은 고가분양이라는 점도 있지만 부동산 비수기에 일궈낸 결과물이기도 하기 때문이다.

이런 상승에 편승한 대림산업은 북아현1-3구역을 재개발하면서 (가칭)북아현e-편한세상 아파트를 일반인에게 선보이게 되며 이르면 오는 4월 분양 예정이다. 북아현e-편한세상이 세간의 관심을 끄는 점은 지하철 2호선이 바로 인접해 있는 등 교통입지가 뛰어나다는 점과 친자연환경을 갖췄기 때문이다.

하우징헤럴드는 3월 분양시즌을 맞이하여 독자의 내집 마련과 아울러 재산증식을 위해 분양이 임박한 재건축 또는 재개발구역을 소개하고 전문가의 의견을 들어 정확한 투자방안을 마련했다.

서울시 서대문구 북아현동의 1-3구역에 공급하는 북아현e-편한세상은 지하철2호선 아현역에 맞닿은 초역세권 입지다.

이곳 단지 주변에는 구립북아현어린이집과 북성초교, 서울대신초, 한성중, 한성고, 이화여대, 연세대, 서강대, 홍익대 등이 입지해 있으며, 또 ‘안산’이 위치하여 친환경적인 입지와 아울러 약수터, 산책로, 등산로 등을 이용할 수 있는 ‘도심 속 자연’을 즐길 수 있는 곳이기도 하다.

교통여건으로는 대표적으로 지하철 2호선이, 시내버스로는 서울 전 지역이 운행되는 교통시설을 갖추고 있다.

이곳은 현재 공사가 진행 중이며, 오는 4월 일반분양이 이뤄질 예정이다. 오피스텔 100가구를 포함한 2천10가구를 건립하며, 전용면적 59~114㎡로 구성된다. 특징으로는 임대를 제외한 거의 모든 세대가 전용 59㎡(18평)와 전용 84㎡(25.7평)로 구성됐다는 것이다.

이렇게 구성한 데는 지난 2010년 이후 전용 84㎡이하의 인기가 크게 오른데 대한 반영으로 보인다. 실제 중산층이 유입될 것으로 예상한 서울 양천구 신정동의 ‘목동힐스테이트(현대건설)’의 분양에서 전용 84㎡ 이하는 분양이 이뤄진 반면 84㎡ 초과 면적에서는 대거 미분양이 발생한 것을 보면 실수요자들이 84㎡를 얼마나 선호하는지를 알 수 있다.

업계에 따르면 이곳 북아현1-3구역의 일반분양가는 3.3㎡당 1천950만~2천100만원 수준에서 정해질 것으로 알려졌다. 이 금액 대는 2012년 당시 분양한 마포래미안푸르지오(아현3구역 재개발) 평균 분양가 수준이다.

마포래미안푸르지오아파트는 지금도 그때의 가격에서 크게 벗어나지 못하고 있다. 네이버 부동산 매물자료를 보면 전용 84㎡의 매매가는 7억~7억5천만원이다. 평균치로 보면 3.3㎡당 2천130만원인 셈이다. 북아현e-편한세상이 분양가를 높이지 못하는 데는 이런 배경이 있어 보인다.

다만, 마포래미안푸르지오는 두 곳의 시공사가 공동으로 지은 컨소시엄 아파트이고, 북아현e-편한세상은 대림산업 단독브랜드라는 점에서 가격 상승폭은 그보다 클 것이라는 게 부동산업계의 설명이다.

아현동 C공인 대표는 “재개발 사업은 시공사가 컨소시엄 또는 단독으로 들어오는 경우 둘 중 하나인데, 대체적으로 단독으로 지은 아파트가 책임이 불명확한 공동시공보다 깔끔하고, 가격 상승률 또한 높게 나타난다”고 말했다.

C공인 대표는 이어 “단독 브랜드 아파트 광고는 많이 봤어도, 공동시공으로 광고하는 아파트는 볼 수 없는 것만 봐도 알 수 있다”고 단언했다.

 

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59㎡ 조합원분 매수 땐 7천만원 이상 수익 가능

■ 지금 사면 얼마나 오를까?

 

서울 서대문과 마포, 종로 일대에 사는 수요자라면 오는 4월 분양예정인 ‘북아현 e-편한세상’을 눈여겨 볼 것이다.

초역세권에 친자연적인 주변 환경까지 누릴 수 있기 때문이다. 이곳 중개업계에 따르면 분양이 가까워지면서 매수 문의가 많아지고 있다고 한다.

아현뉴타운부동산사무소는 “분양이 임박해지면서 59㎡(구 24평형)를 찾는 사람이 늘고 있다”며 “P(프리미엄)가 5천만원 가까이 붙은 물건도 있다”고 전했다.

감정평가 금액이 2억4천870만원인 건물에 권리가액은 2억2천80만원(비례율 88.77%)으로, 내놓은 가격은 2억9천여만 원이다.

감정가격 대비 프리미엄이 4천500여만원인 셈이며, 총 투자금액은 5억500만원 안팎이다. 이곳 중개업계에 따르면 이곳의 웃돈은 대략 3천500만~5천만원까지 다양하다.

전용면적 59㎡의 경우 대부분 조합원이 분양받아 일반분양분이 없는 편이다. 다만, 조합원이 내놓은 59㎡ 매물은 드물게 찾을 수 있다.

앞서도 언급했지만 전용 84㎡의 분양 수익에 대해서는 크게 장담키 어렵다. 다만 조합원 분양분에서는 5천만~7천만원의 수익이 가능할 것으로 보인다.

오는 4월 입주예정으로 지하철 5호선 애오개역에 위치한 ‘공덕자이(4월 입주 예정)의 59㎡ 가격과 마포래미안푸르지오(아현3구역)의 59㎡의 시세가 5억 중반~6억원을 보이는 점에서 볼 때, 북아현e-편한세상 조합원 분양분 59㎡는 아직 시세가 높게 반영되지 않았다는 점을 알 수 있다.

다만, 조합원 분양분을 매수한다는 것은 조합원 자격을 갖는 것으로 이후 발생할 수 있는 추가부담금은 조심해야 한다.

이지컨설팅 이수민 부사장은 “재개발사업은 분양을 마쳤다하더라도 이후 발생하는 미분양의 피해를 조합원에 떠넘겨지는 경우가 종종 발생한다”며 “조합원분 매입시 사업의 문제점은 없는지 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 조언했다.

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아파트분양 대세상승기… 신규 물량에 수요자 ‘쏠림 현상’

■ 분양 현장에서…

최근 부동산경기 흐름을 보면 신규분양주택에 집중되고 있는 것을 알 수 있다. 최근에는 30대의 젊은 층까지 가세하면서 분양주택의 인기는 날로 치솟고 있다.

재건축 또는 재개발에서도 그 흐름은 그대로 반영되는 양상이다. 신규분양 즉 아파트 청약에 수요자들의 쏠림현상이 두드러지는 것이다.

지난해 10월 경 서초래미안에스티지(서초우성3차아파트재건축)의 분양에 특별공급을 제외한 43가구 모집에 무려 3천80명의 청약자가 몰리면서 평균 71.62대 1의 높은 경쟁률을 보였다.

인기가 많은 전용면적 83㎡는 11가구에 불과했지만 모두 2천196명이 청약하면서 199.63대 1이라는 당첨되기조차 어려운 인기를 자랑했다.

한데 재미난 사실은 서초우성3차 재건축이 분양을 시작하기 전까지의 이곳 아파트 가격은 크게 오르지 않았다는 것이다.

분양수익금으로 인해 추가 발생 부담금이 크지 않았으며, 또 프리미엄으로 오히려 높은 수익이 있었음에도 불구하고 말이다.

결국 수요자의 심리는 가시적인 발생예상 수익이, 다시 말해 눈에 보이는 수익이 있어야만 비로소 움직인다는 것이다. 이를 빗대어 앞서 말한 30대의 신규청약 증가현상은 눈에 보이는 이익(프리미엄)이 있다고 판단했기 때문이다.

비교적 부동산에 대한 지식이 얕은 30대가 움직인다는 것은 아파트 청약시장이 대세 상승기에 접어들었음을 강하게 시사한다.

재건축, 재개발은 민간택지 분양에 속한다. 민간아파트는 분양가상한제가 적용되지 않기 때문에 자치단체의 분양가심의에서 다소 자유로운 상태다. 반면 실수요자 입장에서는 상한제가 적용되는 공공택지 분양에 더 많은 관심이 쏠릴 수 있지만, 문제는 지난 2월말부터 풀린 청약1순위 자격 완화로 1천만명에 달하는 대기수요가 있다는 것이다.

이 때문에 청약경쟁은 치열하여 당첨확률은 크게 낮아졌다. 때문에 민간택지 특히 재개발·재건축아파트 분양에도 관심이 모여 공공택지만큼은 아니지만 다소 프리미엄이 기대된다는 전망도 제기되고 있다.

다만 인기지역은 높은 분양가가 예상되기 때문에 재건축·재개발 조합원의 지분을 매수하는 것도 하나의 방법으로 제시될 만 하다.