장성수
  공학박사, 주거복지연대 전문위원

 

  재건축 초과이익환수제를 3년 유예하는 재건축 초과이익 환수법 개정안, 재건축 조합원에 대한 주택 분양을 3채까지 허용하는 도시 및 주거환경정비법 개정안이 국회를 통과하면서 재건축 사업에 활력을 불어넣고 있다.

재건축 초과이익환수제가 추가로 3년 더 유예되면서 전국 18만가구가 내야했던 재건축 초과이익 부담금이라는 세금 폭탄이 대폭 줄어들었고, 당장 2015년 1월부터 예정되었던 재건축 부담금 폭탄을 피하게 된 것이다.

재건축초과이익 환수제 폐지시 대상이 되는 단지는 전국 562개 재건축사업(2013년 12월 기준) 중 347개 구역, 18만4천여세대에 이른다.

이 중 초과이익이 3천만원 이상 발생해 재건축 초과이익 환수제 폐지의 혜택이 클 것으로 예상되는 단지는 62개 구역에 4만세대에 달하는 것으로 추정되고 있다.

그간 투기방지 차원에서 수도권 과밀억제권역내 재건축단지의 경우 소유 주택수와 관계없이 1주택만 우선 공급했는데 3채까지 분양을 허용하여 과도한 재산권 규제 논쟁이 해소되게 되었다.

투기과열지구를 제외한 과밀억제권역에 위치한 재건축 조합원의 경우에도 소유한 주택 수만큼 주택공급을 허용한다면 주택시장 침체시 일반분양의 미분양을 방지할 수 있고, 조합원이 원하는 경우 주택의 우선 공급 기회를 확대해 정비사업 활성화를 유도할 수 있다.

또 다주택 조합원이 우선 공급받는 만큼 현금청산도 감소하기 때문에 재건축의 사업성 개선 효과도 기대된다.

아울러 조합원이 소유주택 수만큼 주택을 공급 받고 이를 전·월세 주택으로 공급하면, 민간 임대주택이 증가하는 효과도 클 전망이다.

이와 함께 지난해 9·1대책을 통해 재건축 허용연한을 단축했다. 2015년 하반기부터 준공 후 최장 40년이던 재건축 가능 시기를 최장 30년으로 단축하기로 한 것이다.

이러한 개정에 따라 서울의 경우 1986~1991년에 지어진 아파트 약 25만가구의 재건축 시기가 2~8년 앞당겨지고, 1991년 이후 준공한 아파트는 일률적으로 10년씩 줄어들었다.

전용면적 85㎡ 이하 주택을 건축 연면적의 50% 이상 지어야 하는 요건도 없애 사업융통성도 개선시켜 주었다.

장밋빛 일색이던 재건축시장에 호사다마인가, 돌연 시기조정 문제가 불거졌다. 재건축사업이 본격화되어 기존의 아파트가 철거하게 되면 전세를 살던 사람이든 집주인이든 공사기간 중 임시거처를 해결해야 하는 재건축이주 수요가 발생하기 때문이다.

지난해 10월 30일. 정부는 같은 동(洞) 내에서 여러 재건축·재개발 사업장이 동시에 이주할 경우 이주시기를 조정하겠다고 했다. 이어 서울시는 지난해 말 ‘도시 및 주거환경정비 조례’ 개정안을 통과시켰다.

개정안에 따르면 재건축 단지의 이주시기 조정 대상을 500가구로 완화했다. 또 같은 동 내에서 6개월 안에 관리처분 인가를 받은 가구 수가 2천가구를 넘으면 이주시기 조정 대상이 되며, 서울시 이주시기조정위원회에서 최대 1년까지 이주 시작 시점을 늦출 수 있도록 한다는 것이다. 2천가구가 넘는 단지만 이주시기를 조정할 수 있었던 이전 조례에 비해 대상 단지가 한층 많아진 것이다.

그러나 이주시기 조정을 하겠다는 서울시의 입장에도 불구하고 시기조정 작업의 실효성이 의심스럽다.

가장 큰 문제는 사업 속도가 비슷한 단지가 인접해 있는 경우 어떤 단지부터 얼마나 이주를 늦출 것인가에 대한 명확한 기준이나 가이드라인이 없다는 것이다.

재건축 초과 이익환수제 영향으로 사업 속도가 비슷한 단지가 적지 않은 상황에서 서울시의 이주시기 조정이 되레 전세난만을 연장시키는 역효과를 낳아 주민들에게 재산상의 피해를 줄 가능성이 크다. 대안은 단 하나! 신속한 사업추진이 어느 때 보다 필요한 시점이다.