부동산시장이 여러 가지 면에서 호전되는 징조를 보이고 있다. 대표적인 것이 주택의 거래량 증가와 분양시장에 모여드는 인파를 꼽을 수 있다.
이렇게 부동산시장이 호전되는 기미를 보이는 이유는 아마도 지난 몇 년간의 공급부족으로 인한 새집에 대한 수요가 상당부분 누적되었던 것이라고 볼 수 있다.
또한 전월세 가격 상승으로 차라리 주택을 사는 것이 더 낫다는 실수요자들의 불가피한 선택도 한몫 한 것이라 할 수 있으며, 아울러 정부의 주택시장에 대한 활성화 정책이 일정정도 효과를 발휘한 것이라고 해석할 수 있다.
물론 이런 여러 가지 요인들이 서로 상호작용을 일으키고 있는 것은 두말할 나위도 없을 것이다.
이렇듯 주택시장에서 그동안 찾아보지 못했던 일들이 나타나자 재개발사업과 재건축사업에서도 시장의 호전에 편승하여 사업을 추진하고자하는 노력들이 두드러지고 있다.
그러나 재개발·재건축사업은 부동산시장이 보여주는 긍정적인 모습과는 큰 괴리가 있다. 물론 일부 사업구역들이 시공사를 선정하는 등의 절차를 진행하고 있지만 이것 만으로 재개발사업이 어려움에서 벗어났다고 보기는 어렵다.
재개발·재건축사업에 대한 부정적인 요인들(부동산시장 침체에 따른 분양가 하락과 미분양, 일몰제 시행, 조합원 분담금 증가 및 공사비의 상승 등)은 여전하지만 그래도 심리적인 측면에서 좀 나아졌다고 볼 수 있을 것 같다.
여러 가지 조건이 그나마 재건축·재개발사업을 추진하기에 도움이 되는 것 같아서 많은 정비사업구역에서 다시 사업을 추진하는 움직임들이 나타나고 있는 것이다.
그러나 오랫동안 사업이 중단됐던 정비구역에서 사업을 재개하는데 가장 큰 어려움은 아무래도 조합운영비와 사업비 조달이 쉽지 않다는 것이다.
시공사는 여전히 미분양과 일반분양가 그리고 종전자산평가액 등을 이유로 사업추진에 적극적이지 않기 때문이다.
이렇게 각종 난관을 뚫고서 사업을 추진한다 하더라도 사업시행인가 후 조합원 분양신청 후에 커다란 문제가 새로 나타나기도 하는데 바로 조합원 중에서 분양신청을 하지 않음으로서 현금청산을 요구하는 사람이 적지 않다는 것이다.
조합원 분양신청을 하지 않고 현금청산을 요구하는 조합원 개인에게 있어서는 그것이 가장 최선의 선택일 수 있다.
그들이 현금청산을 받는 것이 가장 최선의 선택이라고 할 수 있는 것은 재개발사업으로 분양받은 아파트보다 현금청산이 훨씬 수월하게 자산을 처분할 수 있을 뿐더러 시장에서 거래되는 가격보다 더 높게 보상을 받을 수 있을 것이라는 믿음 때문이다.
그런데 여기에는 개인이 생각하는 것보다 더 큰 그림에서의 의사결정 문제가 결부되어 있다. 조합원 개인의 입장에서 보면 자기가 가장 많은 이익을 볼 수 있도록 현금청산을 선택한 것이고, 이는 법률적으로나 사업적으로 아무런 문제가 없어 보이기 때문이다.
그러나 현금청산을 신청하는 조합원의 수가 일정정도(그 수가 어느 정도라는 것은 있을 수 있지만, 예를 들면 시공사가 현금청산자 수를 빌미로 사업을 중단하겠다는 의사 결정하는 수준)를 넘어서는 순간 조합원 개인이 최선이라고 생각해서 선택한 현금청산은 아예 실현이 불가능해 질 수 있다는 것이다.
즉, 조합과 시공사는 사업중단을 결정하고 그로 인하여 현금청산자들에 대한 보상은커녕 재개발사업 자체가 무위에 그칠 수 있기 때문이다. 이런 사례의 사업장을 찾아보는 것은 전혀 어렵지 않다.
미국의 조지메이슨 대학교의 경제학부 교수인 카플란(Bryan Caplan)이 ‘합리적 비합리성(Rational Irrationality)’에 대해 연구했는데, 합리적 비합리성은 경제활동 주체인 개인의 입장에서 합리적인 결정이지만 시장전체로 보면 비합리적인 선택을 하는 경우가 있다는 것이다.
그는 합리적 비합리성이 가장 잘 나타나는 것은 선거라고 하면서 개인의 입장에서 합리적인 선택이 사회전체에는 불합리한 결과를 가져올 수 있다고 한 것이다.
이를 정비사업에서 적용해 보면 조합원 개인이 분양신청을 하지 않아서 현금청산을 받고자 하는 것은 합리적으로 최선의 결정이지만, 사업 전체에는 부정적인 영향을 미치는 비합리적인 결과를 가져 온다는 것으로 볼 수 있다.
사업이 중단되면 결국 조합원 개인이 얻고자 하는 이익을 얻지 못하게 되기 때문이다.
따라서 이런 문제를 해결해 꼭 필요한 조합원의 경우에는 현금청산을 받을 수 있게 하고 다수는 사업을 정상적으로 추진할 수 있도록 제도를 개선할 필요가 있다.
현금청산자가 분양신청을 하지 않은 것이 가장 큰 이익을 보는 것이 가능하지 않다면, 분양신청을 한 경우와 비교해서 이익이 더 크지 않다면 현금청산을 요구하는 조합원의 수는 현저히 줄어 들 것이다.
