인근 ‘마포래미안푸르지오’보다 분양가 낮아 눈길
사통팔달 교통과 마포 우수학군… 시세 차익 가능

 

 

2015년 봄이 시작됐다. 아울러 아파트 청약시장에도 봄바람이 시작돼 수요자들의 기대를 모으고 있다.

 

특히 서울 재개발지역의 분양이 본격화되고 있어 재개발 조합원들은 물론 일반분양 수요자까지 관심이 집중되는 상황이다. 또 최근에는 부동산 불모세대에 가깝던 30대의 아파트 청약시장 진입이 두드러지면서 아파트 청약은 ‘황금알을 낳는 시장’이 되고 있다.

 

지난 2월말 청약 1순위 1천만시대가 가져온 결과이기도 하지만 무엇보다 아파트 청약이 프리미엄을 낳는다는 확신을 주고 있기 때문으로 풀이된다.

 

재개발에는 뉴타운을 빼놓을 수 없다. 광범위한 지역에 체계적인 개발계획으로 진행되는 뉴타운사업은 주거환경 면에서 으뜸이다.

 

그 중 아현뉴타운은 지난 2000년 초반부터 시작된 사업으로 상당수 사업지들이 입주까지 완료한 곳이 많다. 이제 이곳은 막바지지역으로 이중 염리2구역 재개발의 일반분양은 지켜볼 만하다.

 

그 이유로 첫째, 서울지하철 2,5,6호선 네 곳의 역세권 중심에 위치했으며, 최근 입주한 래미안푸르지오의 아파트 시세보다 낮은 일반분양가가 제시되고 있어 높은 프리미엄이 기대되기 때문이다. 다만, 높은 청약경쟁률로 인해 당첨의 기회가 낮아질 수 있다.

 

조합원 분양분을 매입할 경우 분양이후 프리미엄이 기대되니 매수희망자나 분양예정수요자는 일반분양까지 기다리기 보다는 재개발 조합원분을 매수하는 것도 좋은 투자방법이 될 수 있다. 염리2구역은 조합원 이주율 92~93% 내외로 9월경에 될 것이라는 예상이 지배적이다.

 

▲사방으로 뻗은 서울지하철, 여기에 마포 교육열까지

 

서울시 마포구 염리동 45번지 일대에 위치한 염리2구역(GS건설, 염리자이 예정)은 지하철2호선 이대역과 아현역, 5호선 공역역, 애오개역, 6호선 대흥역까지 사방으로 뻗은 서울지하철 노선으로 편리한 대중교통 여건을 자랑하고 있다.

 

공덕역의 경우 경의선과 공항철도를 이용할 수 있는 환승역이어서 편리함을 더하고 있다.

또한 이곳 염리2구역 인근에는 서울연희유치원, 서울한서초, 용강초, 숭문중, 동도중, 숭문고, 서울여자고, 서울디자인고, 한세사이버보안고 등이 위치해 있다. 특히 서울여자중, 숭암중 등은 특목고 진학률이 높다는 평가가 학부모들 사이에 내려지고 있다.

편의시설로는 염리할인마트, 마포문화체육종합스포츠센터, 그리고 인근에는 롯데백화점, 현대백화점, 신세계백화점 등 국내 대표 백화점이 있어 생활에 쇼핑의 즐거움도 누릴 수 있다.

▲9월로 예정된 일반분양, 얼마에 분양할까

 

염리2구역은 오는 9월 일반인에게 공개될 예정이다. GS건설 관계자는 “당초 4월로 분양을 예상했지만 조합원이주가 예상보다 늦어져 올해 9월경에 분양에 들어갈 예정이다”고 말했다.

수요자나 투자자가 이 시점에서 가장 높은 관심을 기울이는 것은 바로 가격. 즉 일반분양가가 얼마에 책정될 것인가이다.

 

이곳 일대 중개업계 따르면 전용 59㎡일 때 약 4억6천500만원(평균), 84㎡는 6억5천500만원 정도가 될 것이라는 전망이다. 이 금액은 염리2구역 조합이 조합원에게 배포한 자료를 토대로 예상된 금액이다.

반면, 지난 해 입주한 아현3구역 재개발 ‘마포래미안푸르지오’의 경우 59㎡의 평균가는 5억8천500만원이며, 84㎡는 7억3천만원에 달한다.

이것을 토대로 볼 때, 염리2구역 59㎡을 분양받게 되면 약 1억2천만원의 프리미엄이 가능하며, 84㎡를 분양받을 땐, 약 7천500만원의 시세차익이 가능하다는 것을 알 수 있다.

하지만 이곳의 일반분양 경쟁률은 매우 높을 것으로 예상되며, 당첨확률은 로또와 가까울 것이라는 것이 중개업계의 예상이다.

이와 달리 조합원 분양분을 매입하는 방법이 있는데, 현재 감정평가 금액에서 낮게는 5천만 원에서 높으면 7천만원까지 프리미엄이 형성돼 거래된다고 한다.

 

 

 

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GS의 염리2구역
분양 ‘대박’ 날 듯

 

 

■ 마포 아현뉴타운 재개발 현황

 

서울 마포아현뉴타운은 서울 지하철 2호선(이대역, 아현역)과 5호선(애오개역, 공덕역), 6호선(대흥역)이 둘러싼 총면적 108만8천㎡의 초대형 뉴타운 사업지로 지난 2003년부터 시작됐다. 총 건립세대수는 1만8천500세대로 수용인원은 모두 4만5천명으로 계획됐다.

이곳은 현재 염리1, 2, 3, 4, 5구역과 아현2, 3구역, 공덕1, 3, 4, 5구역이 개발됐거나, 개발이 진행 중이며, 일부는 정비구역개발이 취소됐다.

염리1의 경우 삼성물산이 총 683세대 규모로 지난 2001년에 건립했으며, 염리2는 GS건설이 시공을 맡아 오는 9월경 일반분양에 들어갈 계획이다.

염리3도 역시 GS건설이며 현재 사업인가단계까지 와 있다. 염리4는 이대역 부근으로 우수한 사업성을 가질 것으로 기대를 모았으나 지난 18일 서울시 도시계획심위위원회에서 정비구역을 해제해 더 이상 사업추진이 어렵게 됐다.
염리5구역 또한 추진위원회 단계에서 사업이 일시 중단된 상태다.

 

반면, 아현동과 공덕동 일대 재개발구역은 순조롭게 사업이 진행되고 있다. 아현2구역의 경우 2000년대 초 풍림산업으로 시공사를 선정했으나 진행이 어렵게 되자 최근 현대산업개발과 SK건설 컨소시엄을 재선정한 바 있으며, 현재 사업시행인가를 받고 1천267세대 규모의 아파트를 건립할 예정이다.

아현3구역은 아현뉴타운 중 가장 큰 규모로 삼성과 대우건설이 시공을 맡아 ‘마포래미안푸르지오’ 아파트로 재탄생했다.

 

이 일대 아파트 7억3천만원(전용 84㎡기준, KB부동산알리지 3월 20일자 기준)중 가장 높은 시세를 보이고 있는 것도 새 아파트라는 점과 브랜드의 가치가 높기 때문으로 중개업계는 보고 있다.

공덕1은 삼성이 지난 99년에 지은아파트로 84㎡의 시세는 5억4천만원이다(공덕2구역은 GS건설 ‘공덕자이’로 오는 4월 입주를 예정하고 있다).

 

공덕3은 삼성물산이 616세대 규모로 지은 아파트로 시세는 6억3천250만원이다. 공덕4는 6억2천500만원(삼성, 2005년 입주), 공덕5는 6억9천250만원(794세대, 2011년도 입주)이다.