서울 마포구의 최상혁씨(47세)는 지난 해 10월 마포구 공덕동의 한 건물 중 2층 상가가 법원경매에 나온 것을 발견했다. 상가는 지은 지 3~4년 된, 비교적 새 건물로 이곳은 상권이 아직 활성화되지 않은 상태였다.
이 때문에 상가세입자가 나타나지 않았고, 분양받은 건물주는 은행차입금에 건물관리비까지 연체하면서 결국 법원에 해당 상가가 경매로 나오게 된 것으로 보였다.
현장을 답사한 최씨의 생각으로는 상권이 좋지 않아 상가로 내놓기에는 다소 무리가 있어보였고, 사무실로 내놓기에도 실면적 200㎡(약 60평)라는 규모는 부담이 되는 크기였다.
하지만 최씨는 경매에 입찰했고, 감정평가액(최초 경매가)에서 55%에 낙찰을 받았다. 최씨가 상가를 낙찰받은 이유는 이랬다.
상가는 비록 넓은 면적으로 전체를 하나의 사무실로 내놓기에는 무리가 있지만 6개로 나누게 되면 34㎡(약 10평)씩으로 소호사무실로는 제격이다 싶었다.
또 요즘은 창업열기가 뜨겁기 때문에 작은 사무실을 선호하는 사람들이 많아지고 있다는 점도 최씨가 낙찰받은 이유였다.
게다가 최씨는 해당 상가를 모두 6개로 공부상(등기부등본, 건축물대장) 분할한 후 수익형부동산에 소액으로 투자를 원하는 퇴직자 등 다른 투자자에게 매도했다.
최씨가 매입한 가격은 감정가 3억원이었지만 55%인 1억6천500만원이었고, 매도한 가격은 총 4억원으로 사무실 한 곳당 평균 6천700만원에 매도한 것이다.
‘지분쪼개기’라는 말이 있다. 땅 즉 토지를 임의로 나눌 수는 없지만 서류상(토지등기부 또는 토지대장 등) 지분을 나누고 해당 지번(주소)를 부여받을 수는 있다.
지분쪼개기의 대가는 누가 뭐라 해도 기획부동산이 최고다. 그들이 쪼개지 못하는 땅은 없다.
그들의 수법은 이렇다. 10만㎡(약 3만250평)의 땅을 헐값에 매수했다고 했을 때, 이 땅에 개발이슈 등의 가상적 개발계획도를 만들어 예상 투자자에게 보였다 하더라도 10만㎡의 땅 전체를 매입가격의 10배를 주고 살만한 재력을 가진 자는 많지 않다.
반면, 10만㎡를 1천㎡로 쪼개 100명에게 매입가격의 20배 가격에 판다면 사정은 달라진다.
만약 개발이슈 등을 가상으로 만들어(조작해) 전체 매도가격이 10억원이라 한다면 살 수 있는 사람은 한정되어 있지만, 100명에게 2천만원에 매도한다면 수익은 2배로 뛰지만 매수 대상자는 훨씬 많아진다.
이 때문에 기획부동산이나 또는 땅을 토대로 수익을 만들어가는 자들이 지분을 잘게 쪼개어 파는 것이다(한 가지 귀띔하자면 지분을 쪼개 파는 곳은 그래도 재산권 행사가 자유로워 나을 수 있다.
반면 요즘에는 지분도 쪼개지 않고 무작위로 지인을 동원하여 판매하는 행태가 늘고 있어 반드시 주의가 필요하다. 쪼개지지 않은 지분 즉, 공유지분은 가격상승은 둘째치고 재산권 행사조차 할 수 없다고 봐야 한다).
한데, 일반인들은 땅에는 공부상 지분을 나눌 수 있다는 것을 알지만 사무실이나 상가 등 일명 수익형 부동산에는 지분을 쪼개어 나누어 팔 수 있다는 것을 알지 못한다.
사례에서 보듯이 사무실의 경우에도 설계업체의 도움을 받게 되면 공부상 바닥면적을 나눌 수 있다.
한 설계업체에 따르면 일반인들이 투자물건을 가공할 줄 모르기 때문에 못하는 것이지, 사무실도 밖으로 향하는 창문이 있다면 얼마든지 가능하다는 것이다. 이렇게 나눠진 건물을 건축물대장에 등록하고 건물등기를 하게 되면 어려운 문제도 아니라는 것이다.
다만 사무실을 나눌 경우 반드시 유용가능한 면적과 형태를 갖추어야 한다는 점은 주의할 점이다.
투자자가 해당 물건을 찾을 때, 창문이 있는 면이 좁고(최근엔 이런 물건이 많다), 내부로 통하는 면적이 길다면 공부상 사무공간을 나누어 가용하기란 쉽지 않다. 가능은 하지만 실용적이지 않아 물건의 가치가 저하된다는 것이다.
물건을 찾을 때는 가급적 밖으로 향하는 창문의 면적이 그 외면적보다 넓은 것을 매입하는 것이 좋다.
사례의 경우 최씨가 물건을 볼 줄 알고 또 가공할 줄 알았기 때문에 높은 수익이 가능했지만, 경매가 아닌 경우 또 가공할 줄 모르는 경우에는 오히려 손실이 발생하기 쉽다는 것을 유의해야 한다.
