관리처분인가 전 2천~3천하던 웃돈이 7천~8천 일반분양가 만큼 올랐어도 주변시세보다는 낮아
“요즘 재개발, 과거 재개발 전성시대로 돌아온 것만 같습니다.” 투자자 K씨의 말이다. 최근의 재개발사업은 ‘소리없이 강하다’는 말이 딱 어울릴 정도다.
특히 올해 들어 서울 마포구와 서대문구 지역이 재개발사업의 마지막 관문인 관리처분인가를 득하면서 재개발 지분가격은 천정부지로 뛰고 있다.
자고나면 올랐던 2006년 재건축사업과 같이 요즘의 재개발은 나날이 눈높이를 달리 하고 있다. 지난 시간 염리2구역 재개발의 투자가치에 대해 다룬바 있다.
불과 2주 전 이야기로 그 사이 염리2구역은 당시 제시됐던 가격에 살 수 없는 상황이 됐다. 현재 가치를 기준으로한 종전자산평가금액이 5천500만원 하던 매물에 프리미엄만 1억7천만원이 붙었다.
2주만에 2천만원이 오른 것이다. 이번에 소개할 대흥2구역도 상황은 크게 다르지 않다.
이곳은 관리처분인가 직전까지 종전자산평가금액에 2천만~3천만원 만 얹으면 매수가 가능했지만 지금은 7천만~8천만원, 많게는 1억원까지 웃돈을 쥐어줘야 하는 상황으로 돌변했다.
이곳은 서울 지하철 2호선 이대역(이화여대) 인근에 위치한 곳으로 총 1천248세대를 짓는 곳이다.
▲쑥쑥 오르는 지분값, 아직 더 오를 것이 남았다?
서울시 마포구 신촌로 182(대흥동 12번지) 일대의 대흥2구역은 지난 3월 12일 관리처분인가를 받았다.
이곳 제일공인중개사사무소에 따르면 인가 전 가격은 ‘종전자산평가금액+2천만~3천만원’ 수준으로 그 가격대에 매입이 가능했다는 것이다. 한데, 지금은 7천만원 이상을 줘야 한다. 불과 2~3주만에 가격은 2~3배가 올랐다.
그렇다면 중요한 점은 이렇게 높이 오른 웃돈을 주고 매입했을 때, 추가 매수자가 있을 것인가이다. 추격매수가 없다면 투자자는 결국 꼭지가격에 샀다는 것일 수밖에 없다.
전문가에 따르면 웃돈은 많이 올랐지만 아직까지 추격매수는 가능하다는 판단이다. 전용면적 59㎡의 경우 조합원 평균 분양가는 4억1천500만원으로 여기에 권리를 인정받을 수 있는 금액, 즉 권리가액이 1억원이며, 웃돈이 8천만원이 붙었다면 1억8천만원에 3억1천500만원을 추가로 부담해야 한다.
총 소요자금은 4억9천500만원이며, 이곳의 일반분양 예정가는 4억6천만원으로 3천500만원을 더 부담하는 꼴이다.
전용 84㎡의 경우 조합원 분양가는 5억8천400만원일 때, 권리가액이 2억5천만원의 조합원 지분을 웃돈 7천만원에 샀다면 입주 때까지 총 소요금액은 6억5천400만원이다. 이곳의 일반분양가는 약 6억6천만원으로 사실 상 수익이 없다고 볼 수밖에 없다.
그런데 중요한 점은 인근지역 아파트 시세다. 비교적 최근에 입주한 마포래미안푸르지오 59㎡ 가격은 5억5천만~6억5천만원이며, 84㎡의 경우 7억1천만~7억5천만원의 가격대를 보이고 있다.
대흥2구역의 일반분양가격에 비해 59㎡는 1억원 넘게 차이를 보이고 있으며, 84㎡ 또한 1억원 안팎의 가격차를 나타내고 있다.
이 때문에 대흥2구역 내에서 나오는 소리는 일반분양가를 높여 결정할 것이라는 얘기가 퍼지고 있다. 지금은 분양가상한제 폐지로 분양가 책정에 공공의 간섭이 없기 때문에 조합과 시공사가 협의해 결정하면 되기 때문이다.
▲지하철2호선 이대역 초 역세권 자랑하는 대흥2구역
대흥2구역은 한때 사업이 좌초될 위기까지 놓였던 곳이지만 현재는 높은 웃돈을 만들어낼 정도로 우수한 사업성을 자랑하고 있다.
여기에는 지난 해 11월 시공자인 GS건설이 대흥2구역조합의 2천100억원에 달하는 채무보증을 결정한데에 따른 결과라는 의견도 있다.
중요한 점은 GS건설이 그러한 결정을 한데는 그 만한 가치를 인정하고 있다는 것으로 보인다. 이곳은 서울 지하철2호선 이대역을 1~2분거리에 둘 만큼 초역세권을 자랑하고 있다.
또한 단지 뒤편으로는 노고산체육공원이 있으며, 서강대학교 캠퍼스가 널찍이 자리하고 있어 입주민들의 여가나 운동 등 체육시설 이용에도 편의를 더하고 있다.
-------------------------------------------------
예전엔 사업단계 따라 올랐다면지금은 분양 직전 가격 뛰는 양상
■ 재개발 투자 형태 어떻게 변했나
재개발사업의 경우 3.3㎡당 지분가격이 얼마냐에 따라 매수의 기준점을 평가한다. 재개발은 낡고 허름한 주택을 대상으로 하기 때문에 금융권에서는 대출을 받기가 쉽지 않다.
아파트의 경우에는 한국감정원이나 KB국민은행에서 일주일 단위로 시세를 내놓기 때문에 평가자료의 기준이 되지만 단독주택이나 빌라라고 하는 다세대의 경우 시세를 알지 못하기 때문이며, 특히 재개발은 철거를 목적으로 하는 사업이기 때문에 은행권에서는 적절한 담보 가치를 인정하지 않는 성향이 짙다.
이 때문에 재개발 지분가격이 높을 경우 초기 투자금액이 커지고 또 사업이 정상적이지 못할 때 투자비용은 고스란히 묶이기 때문에 저비용 투자로서는 추천하기 어려운 것도 사실이다.
한데, 재개발사업이 관리처분인가 이후라면 얘기는 달라진다. 관리처분을 받은 후라면 분명 이주(이사)를 가야 할테고, 이사를 가게 되면 조합(시행사)에서 시공을 담당할 건설사의 신용을 담보로 이주비가 지급된다.
이주비는 통상 기존의 주택가치를 평가한 종전자산평가액을 한도로 받을 수 있으며, 이 중 40~60%는 무이자(기본)이주비라 말하는 이주비와 이사비용이 지급된다.
이사비용은 서울의 경우 세대당 500만~2천만원까지 지급되는데 이때 지급금액은 기존 주택에 세입자가 거주했을 때 필요경비로 사용하는 용도이므로 세입자를 이사시킨 이후라면 투자자의 몫은 없다고 봐야 한다.
반면, 이주비는 주택 완공 후 갚아야 할 비용이기 때문에 투자자가 그 비용을 안고 매입할 수 있다.
다시 말해, 종전자산평가 금액이 2억5천만원이고 여기에 웃돈이라하는 프리미엄이 7천만원 붙었다면 총 3억2천만원을 종전 소유자에게 지급해야 하지만 전 소유자가 2억5천만원 전부를 대출했다면 그 비용을 제하고 7천만원만 지불하면 소유권을 이전받을 수 있다.
대흥2구역의 경우 기본이주비 비율은 60%라고 한다. 즉 1억5천만원이 무이자이며, 1억원은 유이자로 진행되지만 이 또한 유리한 면이 있다.
1억원을 개인담보로 대출했을 경우 평균 3.5% 안팎의 이자를 부담해야 하지만 재개발사업은 집단이주 형태로 집단대출을 적용받는다. 통상 코픽스금리+가산금리로 정해지며, 지금의 상황으로 3%대를 넘지 않는 금리로 대출이 가능하다는 특징이 있다.
한 가지 팁을 말하자면, 과거 즉 10여년 전 재개발사업은 사업추진단계에 따라 가격이 오르는 양상을 보였다. 개발기본계획이 발표되면 먼저 크게 오르고, 그 이후 추진위원회 설립 때 약 10% 상승, 조합설립인가 때 또 10% 상승 등 각 사업 단계에 따라 일정하게 지분가격이 상승했다.
그런데 지금은 다르다. 이미 가격대가 높게 형성되어 있는 것도 하나의 이유지만 무엇보다 최근의 부동산은 분양에 수요자가 몰리는 경향이 강하기 때문에 관리처분인가 이후의 단계인 분양 직전에 지분가격이 뛰는 양상을 보이고 있다.
