국민의 소원이 ‘통일’이 아니게 된지는 오래다. 지금 국민은 ‘월세’ 받으며 편하게 사는 것이 유일한 소원이 됐다. 월세를 한 때 ‘불로소득’이라 불린 적이 있다. 노력하지 않고도 이익을 얻을 수 있기 때문이지만 무엇보다 국민들의 마음속에 일하지 않고 이익을 얻으려하는 것을 천대했기 때문이다.
하지만 지금은 무엇엔가 투자하여 수익을 얻을 수 있는 상품 하나 둘쯤은 가지고 있어야 남은 노후를 편하게 지낼 수 있다.
이 때문에 베이비부머 세대의 은퇴가 촉발됐던 2009년 이후 서울과 수도권에는 오피스텔 분양 열풍이 불었다. 아파트 분양현장은 썰렁했지만 오피스텔 모델하우스는 인산인해로 장사진을 이뤘던 때가 바로 이 시기다.
그 후 잠시 주춤하던 오피스텔 시장이 2014년 하반기부터 다시 바람이 불기 시작했다. 오피스텔은 전형적인 수익형부동산이다. 이 얘기는 다달이 월세를 받을 수는 있지만 시세 상승에 따른 수익을 기대하기란 어렵다는 말이다.
지난 2월 한 부동산정보업체가 조사한 서울 지역 내 오피스텔 수익률을 보면 적게는 4.2%에서 많게는 6.2%까지 나는 것을 알 수 있다.
지역별로 보면 서울 성북이 가장 낮은 4.2%의 수익률을 보이고 있고, 다음으로 송파, 용산, 양천, 강남 순으로 수익률이 저조하다.
최고점을 차지하는 곳은 강북이다. 이곳은 6.2%의 연 수익을, 다음으로 금천, 강서, 동대문, 동작 순으로 평균 수익률보다 높은 수준을 보이고 있다.
2008년 이전까지 오피스텔 연 수익률은 10% 안팎이었다. 5천만~6천만원에 분양이 가능했고 보증금 500만원에 월 50만원을 받을 수 있었다.
한데 지금은 최고 수익률이 6.2%인 것을 보면 월세를 갈망하는 수요가 많아지고 그에 맞춰 공급이 많아졌으며 오피스텔 분양가가 올랐기 때문이기도 하다.
지금은 1억원을 투자해야 비로소 월 40만~50만원을 얻을 수 있게 됐다. 가격은 두 배가 뛰었지만 수익은 반 토막인 것이다.
이런데도 오피스텔의 인기는 여전하다. 1억원을 안전자산으로 굴려봐야 은행이자 2.0% 안팎 수준으로 월 16만원이 고작이니 투자자들은 5~6%의 수익에도 만족하는지 모른다.
이런 말이 있다. 같은 노선에 같은 비행기를 타더라도 지불하는 비행기 탑승료는 서로 다르다는 것. 언제 어디서 비행기 표를 구입하느냐에 따라 그 가격은 큰 차이가 난다.
부동산도 마찬가지다. 비행기는 정해진 가격이라도 있지만 부동산은 정찰이라는 것이 없다. 누가 누구에게 어떤 방법으로 매입하느냐에 따라 가격은 달라진다.
부동산을 매입하는 방법은 여러 가지지만 대표적으로 두 가지가 있다. 하나는 소유자와의 거래를 통해, 다른 하나는 법원경매를 통해서다. 전자는 소유권이전에 불편함이 없다는 장점이 있고, 후자는 불편하지만 시세보다 낮게 매입이 가능하다는 것이다.
필자가 겪어본 바로 경매를 하지 않는 사람의 열에 여덟은 이런 말을 한다. “그거 위험하지 않아?” 반면, 경매를 해 오고, 또 수익을 내는 사람들은 “꼭 사라(그 물건 꼭 경매에서 낙찰 받아라)”는 말을 건넨다.
중요한 점은 이거다. 오피스텔을 매입해 월세수익을 얻으려 할 때, 단순히 수익률만을 따질 것이냐 아니면 낮은 가격에 매입한 만큼 정상시세로 되팔 때의 수익까지 노릴 것이냐의 문제다.
최근 경매법정에서의 오피스텔 낙찰가율은 80%를 조금 웃돈다. 반면 아파트 낙찰가율은 감정가를 넘어서고 있다. 그 만큼 지금은 아파트에 시선이 쏠려있다는 증거고, 아파트 가격이 많이 오르고 있다는 것이다.
‘소문난 잔치에 먹을 것 없다’는 말처럼 지금의 아파트 경매시장은 경쟁만 치열할 뿐 남는 게 없다. 지금은 오히려 수익형 자산에 투자하여 월수익과 시세차익을 노리는 것이 정석일지 모른다.
미국의 부동산시장은 지금 차이나머니(중국인 미 부동산 투자)로 들끓고 있고, 미 연방준비제도이사회(연준)가 금리를 올리겠다는 시그널을 지속적으로 주고 있다. 금리의 인상은 곧 국내 주택시장에도 타격을 주게 된다.
이 때 잠시 주춤했던 오피스텔의 인기는 오르게 될 것이 분명하다. 투자는 타이밍이라고 한다. 이 때의 타이밍이 적재적소에 맞아 떨어졌을 때 기대수익은 기대치 이상이 될 것이다.
