함영진
부동산114㈜ 리서치센터장

 

  봄 이사철 주택시장 현황을 점검하다 보니 문득 ‘물극필반’이란 단어가 떠오른다.

사물 물(物), 다할 극(極), 반드시 필(必), 돌아올 반(反). 어떤 사물과 상황의 전개가 극에 달하면 반드시 반전한다는 의미다.

이를 최근의 주택시장과 비유해보면, 집값하락이 두려워 임차시장에만 머물던 차가수요자들이 전세매물 부족과 치솟는 전세 값에 시달리다 자의반 타의반 집을 사는 자가수요로 전환하는 모습과 비슷한 형국이다.

말 그대로 주택시장에 ‘봄 특수’가 도래했다. 전세수요의 매매 이전으로 수도권 아파트 매매 거래량은 연 초부터 크게 늘었고 가격 역시 오름세를 보이고 있다.

수도권 청약 1순위 요건 완화 등 청약제도 간소화를 틈타 3~4월 수도권 분양대기 물량만 3만호에 육박하고 청약수요 증가 기대감에 주식시장 건설주도 랠리를 이어가는 분위기다.

여기에 3월 12일 기준금리까지 0.25%p 인하해 국내 초유의 1%대 저금리시대가 열리다 보니 대출금리 인하 및 자금조달 경감에 따른 부동산시장 훈풍과 가격상승을 기대하는 목소리가 높아지고 보유한 자산운용 향배에도 촉각이 곤두선다.

작년 말 부동산 3법 통과를 비롯해 금리인하 등 정책적 환경변화를 고려해 부동산 매입 트렌드를 살펴볼 시점이다.

우선 지금의 반짝 주택시장 특수는 지방보다 수도권에 집중될 확률이 높다. 2010년이후 단기 급등한 지방주택시장은 공급과잉 논란으로 가격상승 여력이 높지 않지만, 연내 수도권은 주택가격과 거래량의 순증이 이어질 전망이다.

특히 서울을 포함한 강남권 인접 경기남부권역은 아파트 입주물량 감소와 재건축 이주수요로 인한 전세난이 맞물리며 주택구입 유발이 기대되니 만큼 거래가 뜸해 매각이 쉽지 않았던 주택을 적정가격에 매도할 수 있는 타이밍을 맞은 셈이다.

수도권 분양시장의 특수나 수도권 주택가격 상승은 장기랠리가 아니므로 거래가 반짝 순증할 때 포트폴리오를 재조정할 필요가 있다.

재건축초과이익환수 3년 유예와 분양시장의 호조세로 사업속도에 탄력이 붙기 시작한 강남권 재건축은 연내 가격이 상승하겠으나 사업진행이 빠른 단지위주로 양극화될 것으로 보이는 만큼 투자옥석을 가려야 한다.

임대회전율이 좋은 도심 내 랜드마크 중소형 평면이나, 매월 운용수익을 얻을 수 있는 수익형 부동산으로 포트폴리오를 재조정할 필요가 있다.

반면 전세가격이 매매가의 턱밑까지 차오르면서 전세보증금 반환 위험이 커진 무주택 실수요자들은 정부가 내놓은 다양한 초저리 주택담보대출 상품을 적극 활용해 내 집 마련에 나서기 시작했다.

실제 수도권 아파트 평균 전세가율은 이미 67.4%로 70%에 육박했다. 수도권 67개 지자체 중 48%(32개)는 이미 전세가율이 70%를 넘어선 상태다.

집값이 반드시 오른다거나 단기에 크게 오를 거라는 확신은 없지만, 2009년 이후 쉬지 않고 급등한 전세가격에 지친 세입자들은 2014년 7·24와 9·1대책, 주택3법 통과로 구매 환경개선에(LTV·DTI 규제완화, 청약제도 간소화 및 재건축 규제 완화 등) 자신감을 찾으면서 주택마련 계획을 세우고 있다.

무리하게 빚내서 집을 사기 보다는 자신의 소득 수준이나 지금 보유한 전세금을 활용해 주택을 구매하는 움직임이 나타나면서 주택 거래량은 연일 평년수준을 넘어서고 있다.

하지만 주택가격은 과거 급등기처럼 폭등하지 않는 실수요 구매패턴이 올 봄 주택거래시장의 특징적 요소다.

당분간 수도권 전세시장 안정이 쉽지 않다는 점에서 이러한 움직임은 연내 이사철 지속될 확률이 높지만 장기간 이어질 추세는 아닌 만큼 수요자 입장에선 보수적인 포트폴리오 운영과 자산의 선제적 조정이 필요한 시점이기도 하다.