이학수 법무사
한국재개발·재건축연구소장
재건축조합 설립인가를 받은 조합은 도시정비법 제39조, 집합건물법 제48조에 따라 지체 없이 조합설립에 미동의한 토지등소유자에게 조합설립동의 내용에 따른 재건축에의 참가여부를 회답할 것을 서면으로 최고해야 한다.
그런데 재건축사업의 경우 토지등소유자는 정비구역안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자를 의미한다.
그럼에도 재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 경우에 주택단지가 아닌 지역을 포함한 정비구역에서 행하는 재건축사업에 있어서는 주택단지가 아닌 지역의 토지등소유자가 아닌 자, 즉 토지 또는 건축물만을 소유한 자도 도시정비법 제16조 제3항에 따라 조합설립에 동의권을 가지고 있다.
또한 재건축사업에 있어서 ‘조합원’이라 함은 토지등소유자(건축물 및 토지를 소유한 자) 중에서 조합설립에 동의한 자를 의미하므로(도시정비법 제2조 제9호, 제19조), 주택단지가 아닌 지역에서 조합설립에 대한 동의권을 가진 토지 또는 건축물 하나만을 소유한 자는 조합설립에 대하여 동의를 하더라도 조합원이 될 수 없다.
그럼에도 재건축사업에 있어 건축물 또는 토지만을 소유하고 있는 자는 도시정비법 제39조 제2호에 따라 그 건축물 또는 토지가 주택단지 내인지, 주택단지 아닌 지역 안에 위치하고 있는지를 불문하고 매도청구의 상대방이 된다.
도시정비법상 매도청구를 함에 있어 재건축사업의 주택단지 내에 토지 또는 건축물만을 소유하고 있는 자는 위에서 보듯이 도시정비법상의 조합원 자격이 없을 뿐 아니라 조합설립 동의의 상대방도 되지 아니하므로 최고절차를 거치지 않았다 하더라도 무효가 되지 않는다.
그러나 주택단지가 아닌 지역 안에서는 토지 또는 건축물만을 소유하고 있는 자라 하더라도 조합설립에 대한 동의권을 가지고 있기 때문에 법률상 이해관계를 갖고 있으므로 최고절차를 거쳐야한다는 것이 판례의 입장이다(대법원 2010.5.27.선고 2009다95516 판결 참조).
그런데 주택단지가 아닌 지역 안에서는 토지 또는 건축물만을 소유하고 있는 자는 조합설립에 동의를 하더라도 어차피 조합원이 될 수 없음에도 불구하고 집합건물법 제48조 제1항에서 정한 최고절차에 대하여 법률상 이해관계를 갖는다고 하여 매도청구의 상대방으로 삼아 최고절차를 요하는 것이 무슨 의미가 있는지 의문이 든다.
하지만 현실적으로 건축물만을 소유하고 있는 자는 드물며, 토지만을 소유하고 있는 자가 많고 이 경우 도로의 소유자는 재건축사업이 진행되어 매도청구 절차가 진행되는 것이 유리한 측면이 있어 의외로 동의율이 높을 수 있다.
그러므로 그런 측면에서 보면 최고절차의 상대방으로 보는 판례의 시각도 이해가 가는 부분일 수 있다.
어찌되었든 논란의 여지가 있는 것은 사실이나, 위 대법원 판결이 변경되지 않는 한 재건축 사업시행자는 주택단지가 아닌 지역안의 토지 또는 건축물만을 소유하고 있는 자에게 매도청구를 함에 있어 그 자를 최고의 상대방으로 삼아 매도청구가 위법하거나 무효가 되는 것을 방지하여 알박기 등으로 인한 금전적인 손실을 방지하여 사업비 부담을 줄여야 할 것이다.
