“지난해에 이어 올해도 역시 분양시장은 인기일 것입니다.” 분양시장의 인기는 계속될 것인가에 대한 물음에 부동산 전문가들은 이렇게 답했다.
전문가들은 분양시장이 지난해 9월에서 12월까지의 신도시(위례신도시, 미사강변) 등지에 나타난 현상과 달리 올해 상반기부터는 재개발·재건축아파트 분양에도 수요자의 관심이 많아질 것으로 내다보고 있다.
특히 철거를 위해 조합원 이주가 시작되는 관리처분 전후단계에서는 감정평가금액에 높은 웃돈(프리미엄)이 붙는 현상이 두드러지고 있어, 내놨던 재개발지분을 거둬들이는 현상이 잦아지고 있다는 게 중개업계의 설명이다.
오는 6월에 분양할 예정인 옥수13구역재개발 ‘옥수e-편한세상’도 크게 다르지 않다. 심지어 이곳은 조합원 분양을 끝내놓은 상태에서 일반분양가를 높이기 위해 분양시기를 조절하고 있다. 그 만큼 분양이후 프리미엄의 상승이 기대되기 때문이다.
옥수13구역재개발은 서울 한강이북 중심에 위치해 있어 교통이나 접근성 면에서 좋은 평가를 받는 곳이다.
강남 압구정동에 위치한 동호대교를 벗어나자마자 좌측으로 큰 공사현장이 보이는데 이곳이 옥수13재개발구역이다.
압구정의 인프라 등 편의시설 이용이 편리해 투자자들이 선호하는 명품아파트로 기대된다는 것이 이곳 중개업계의 설명이다. 이곳은 뒤로는 매봉산을 앞으로는 한강이 자리하고 있다.
배산임수라는 말에 어울릴만한 곳이지만 반대로 여름이면 한강에 흐르는 유속이 커져 깎아지르듯 산지를 중심으로 형성된 자연취락지구로 이곳의 지대가 높은 것도 이 때문이다.
이곳은 지금 공사가 한창이다. 이미 터파기 공사를 마치고 건물을 올리고 있다. 2천여세대의 대규모 아파트 공사이면서도 내년 12월 입주를 목표로 사업이 추진되고 있다.
현재 이곳의 웃돈은 억대를 넘어서고 있다. 이곳 중개사사무소에 따르면 59㎡형을 분양받을 수 있는 권리가액 8천500만원의 재개발지분이 웃돈 1억5천여만원이 붙어 매물로 나왔다.
지난 2004년만 해도 웃돈 2천만~3천만원에 불과한 지분가격이 이제 억대를 넘어서고 있는 것이다.
그렇다면 이렇게 오른 가격에 매수할 때 수익성은 담보할 수 있는가가 문제로 남는다.
지금시점에서 매입했을 때의 가격은 일반분양가격과 크게 다르지 않다. 오히려 토지등기비용이나 철거 이후 토지세 부담을 감안하면 일반분양분보다 더 높은 값을 치르는 결과를 가져올 수 있다.
그렇다면 일반분양 이후 웃돈이 붙을까를 놓고 투자의 초점을 맞춰야 한다. 이곳 인근 아파트 중 최근에 입주한 1천세대가 넘고 또 브랜드가 좋은 아파트는 삼성물산이 건립한 ‘래미안 하이리버 아파트’가 있다. 이곳은 금호19구역을 재개발한 곳이다.
KB국민은행부동산에 따르면 4월 10일자 래미안하이리버 59형의 일반평균가격은 5억3천만원(4억8천만~5억7천만원)이며, 84형은 6억5천만원(5억9천만~7억원)이다.
옥수13구역의 경우 59형은 조합원 분양분외 일반분양분이 없다. 다만 웃돈을 감안하여 산정한다면 현 시점에서 조합원분 매수시 5억1천500만원 안팎이 소요된다.
래미안하이리버 59형의 일반평균가를 기준으로 볼 때, 시세차익이나 웃돈의 가능성은 없어 보인다.
다만 상한가인 5억7천만원을 놓고 보면 약 5천만~6천만원의 수익은 가능하다는 것을 알 수 있다.
반면, 84형의 경우 예정 일반분양가인 6억3천만원에 사들였을 경우, 역시 래미안아파트의 일반평균가와는 별 차이가 없어 보이며, 상한가와는 수천만원의 수익이 예상된다.
한데, 이 같은 상황에서 6월에 분양할 옥수e편한세상의 분양가를 높일 수 있다는 소식을 일반분양수요자가 어떻게 받아들일지 지켜봐야 할 것으로 보인다.
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지금은 집값 상승 초입단계재개발지분가 상승 기대감
■ 높아진 다세대 거래량 그 이후
국내 부동산시장의 흐름을 조심스레 점검하다보면 하나는 명확해지고 있다는 것을 느낀다. ‘신규분양시장 광풍’에 이은 ‘기존주택시장의 온기’가 이어지고 있으며, 얼마 안가 기존 주택시장에 불이 붙는 시기가 올 것이라는 것이다.
지난해인 2004년 9월 서울과 수도권 특히 위례신도시와 미사강변지구의 신규아파트 분양시장은 서서히 달구어져 갔다.
이 시기는 정부가 내놓은 임대차선진화 방안에 따른 부동산시장의 냉기에 다시 군불을 떼는 시기이기도 했다.
이 시기에는 여전히 할인분양이 대세였고, 분양가를 높인다는 것은 생각지도 못할 때였다. 분양시장으로 몰려오는 구름인파는 끝도 없는 대기자를 만들어냈고, 바야흐로 청약열풍시대를 만들어냈다.
그 후 분양가상한제가 풀리면서 동탄2기신도시, 서울지역 재개발구역 등에서 분양가를 인상했지만 여전히 청약열풍은 식지 않은 상태다.
반면, 지금의 기존주택시장 양상은 다소 다르게 느껴지지만 이 또한 가격 상승의 초기현상으로 인지된다.
50주 연속이라는 전세가격 상승과 가파른 월세전환은 서민의 주거비 부담을 어렵게 하고 있다.
이 현상에는 계속되는 저금리현상이 일조하고 있지만 무엇보다 서민들의 전월세 부담의 굴레에서 벗어나고픈 욕구가 일고 있다는 것이다. 이에 대한 욕구표출은 최근 다세대(빌라)주택의 매입으로 이어지고 있다.
서울시에 따르면 지난 달 다세대 거래량은 5천393건으로 6년8개월 만에 최대치다.
서울시 내 다세대 거래량이 전통적 인기 주거수단인 아파트 거래량을 추월하고 있다. 지난달 아파트의 거래 상승률은 전월 대비 37% 수준인데 반해 다세대는 58%나 된다.
다세대에 대한 수요는 두 가지로 풀이된다. 하나는 주거를 목적으로 하는 것이며, 다른 하나는 월세수입 수단으로 투자자들의 매입이 이어진다는 것이다.
다세대는 40㎡(실평 12평)부터 84㎡(실평 24평 안팎)까지가 가장 많다. 84㎡는 아파트 109㎡(34평형)와 유사하지만 가격대는 대략 1/3 수준이다.
이렇다보니 전세에 쫓기듯 다세대 매입에 나서는 수요자가 늘고 있으며, 소형의 경우 오피스텔보다 좋은 조건의 월세수입이 가능해 최근 선호현상이 두드러지고 있다.
이 같은 다세대주택의 인기는 결국 재개발지역 내 주택가격 상승으로 이어질 수 있다는 것이 관련 전문가들의 설명이다.
IB인스트먼트 조태현 상무는 “최근 거래량이 증가한 다세대는 최소한의 주거수단에만 머물러 있다는 것이 한계다”며 반면 “서울지역 내 재개발이나 뉴타운지구 내의 초기 사업단계의 다세대나 연립을 매입할 경우 주거수단과 더불어 토지가격 상승을 일으켜 더 높은 수익과 편의를 창출해 낼 수 있다”고 조언했다.
서울지역 내 재개발사업에 나타나는 뚜렷한 현상 가운데 하나는 일반분양을 할 수 있는 단계에 임박할수록 가격은 급등하는 양상을 보인다는 것이다.
특히 재개발사업의 마지막 관문이라 할 수 있는 관리처분인가를 받은 후의 가격은 수천만원의 웃돈(프리미엄)이 붙어 다시 나오는 현상이 뚜렷해지고 있다.
이런 현상이 발생하는 것은 최근 분양시장의 광풍에 배경을 두고 있다. 시세가 분명치 않은 재개발지분에 일반 수요자들이 쉽게 접근하지 않지만, 그 시기를 넘어선 다시 말해 확실한 웃돈이 붙을 것으로 기대되는 일반분양 때는 청약자들이 몰려 큰 장을 만드는 것이다. 이 같은 모습은 과거 10여 년 전에도 유사한 현상으로 발생한 바 있다.
2002년 이후 2003년까지는 분양시장의 움직임이 두드러졌다. IMF(국제금융위기)를 2002년 한일월드컵 성공적인 폐막과 함께 졸업한 직후 부동산시장은 청약시장을 중심으로 살아나기 시작했다.
그 후 2004년 재건축의 상승과 기존 아파트의 가격 오름세는 2008년 국제금융위기 때까지 계속됐다.
부동산은 10년 주기설이라는 말이 있다. 10년을 주기로 상승과 하락을 반복한다는 말인데, 지금의 부동산시장을 10년 전의 모습과 단순 비교하기에는 비교기준의 오류가 있어 단언할 수 없다.
다만, 시장의 시그널은 분명 재개발시장을 중심으로 상승을 예고하고 있으며, 그 뒤를 이어 재건축시장의 움직임도 주시해야 함을 암시하고 있다.
