경기도에 사는 김홍순(54세 가명)씨는 좋은 입지에 지어진 낡은 단독주택에 눈독을 들이고 있다.
김씨가 찾는 단독주택은 대지면적 150~200여㎡를 갖춘 곳으로, 주택이 낡아 건물가격은 낮거나 없는 경우로 토지가격만 잘 맞춘 후 그곳에 다세대주택을 건립하기 위해서다.
김씨는 가끔 법원경매에 나온 주택을 매입하는데, 하루는 근래 보기 드물게 3차례나 유찰된 단독주택 물건을 발견했다.
지은 지는 30년을 넘은 곧 허물어질 것 같은 건물이었지만 주택이 차지하는 땅은 다세대를 짓기에 안성맞춤이었다. 한데 문제는 세입자였다.
3번이나 유찰돼 절반 수준으로 낮아진 이유도 세입자의 전입일자가 말소기준권리보다 빨랐기 때문이다.
법원조사서에 적혀진 보증금도 꽤 높아 입찰에 쉽게 들어가기가 다소 부담스러웠다. 통상적이라면 전입일자가 빠른 세입자는 경매 낙찰 후에도 보증금을 돌려받지 못하고, 이 금액은 고스란히 낙찰자가 인수해야 한다.
하지만 김씨는 중급 정도는 되는 경매실력파로 좀 더 현황조사 등을 해 보기로 했다.
김씨의 조사에 따르면 지금의 세입자는 전 소유자로써 현 소유자에게 소유권이 이전되기 훨씬 전부터 해당 주택에 전입해 살고 있었다. 이 물건에 대해 김씨는 어떻게 판단했을까.
부동산법원경매에 입문하다보면 권리분석이 명쾌한 것이 있는 반면 불명확하게 분석되는 권리조건들이 있다.
이런 경우 해당 판례를 찾아보는 등 적극적인 방법으로 문제의 해결점을 찾아가야 하겠지만 초보자가 대법원의 판례까지 찾아가면서 물건분석을 하기란 결코 쉽지 않다.
권리분석을 하기위해 가장 많이 강조되는 것이 ‘말소기준권리’다. 이 권리는 경매에서 아무리 강조해도 부족하다할 수 없을 정도로 중요한 항목이다.
그 권리에 따라 경매 낙찰자가 떠 앉아야 할 부담 즉, 대항력을 가지는 세입자나 권리가 있는지를 알 수 있다.
한데, 이 뿐 아니라 세입자의 전입일자와 확정일자도 말소기준권리와 대조하여 살펴봐야 하는 것은 자명하다.
전입일자는 단순히 ‘이사를 왔다’는 날을 말하며, 확정일자는 계약을 체결한 날로 계약서에 날짜가 찍힌 도장을 받았음을 의미한다.
법원경매 자료를 살피다보면 세입자의 전입일자가 터무니없이 빠르게 설정되어 있는 경우가 있다.
가령 현 소유자가 주택을 매입한 날은 2010년인데, 지금 살고 있는 세입자의 전입일자가 2008년으로 소유권이 이전되기 훨씬 전부터 살고 있었다는 기록을 종종 볼 수 있다.
재개발, 재건축의 경우 들어가 살기 위함(거주)을 목적으로 매입하지 않고 단순히 투자를 위해 매입하는 경우가 많다.
이 경우 비록 소유권 이전이 이뤄졌다고 하여도 세입자의 대항력을 무력화 할 수 있는 권리는 없다. 세입자는 소유권 이전과 무관하게 자유 평온한 상태로 계속 거주를 해 왔기 때문이다.
반면, 위의 사례처럼 지금의 세입자가 전 소유자인 경우라면 어떤 판단을 내릴 수 있을까.
이 또한 전입일자가 빠르다는 이유로 대항력이 존재하게 되는 것인지, 아니면 전세계약한 날로 새롭게 전세일자가 설정되는 것인지 분명한 판단이 서지 않는다.
예를 들어 K씨가 2008년 다세대주택을 매입했고, 당시 부족한 금액을 친구인 B씨에게 차입하여, 주택을 매입한 후 살고 있는 과정에서 K씨의 형편이 나아지지 않아 소유권을 B씨에게 넘기고, K씨는 그 집에 세입자로 살고 있는 상태에서, B씨가 해당 주택을 담보로 빌린 돈에 대한 이자를 연체하는 등 제때 갚지 못해 법원의 임의경매에까지 오게 됐다면, K씨의 권리는 2008년부터 평온하게 살아왔다는 이유로 유지되는지, 아니면 소유권이전 이후 권리관계가 재조정돼 전입일자의 조정이 불가피한 것인지가 분명치 않을 수 있다.
앞서 말한 단순 세입자의 사례라면 전입일자의 권리는 유지되는 것이 원칙이다. 하지만 위의 사례는 전 소유자가 매매 등을 이유로 해당 주택에 세입자로 전향하면서 전입일자는 그대로 유지되고 다만 확정일자만 소유권을 이전한 날로 정해진 상황이다.
이에 대해 대법원은 전 소유자 K씨가 전입한 날을 신고하면서 얻은 권리는 지금의 세입자로써의 권리가 아닌 소유자로써의 권리이기 때문에 경매 낙찰자에게 대항할 수 있는 대항력은 발생하지 않는다고 판시하고 있다(대법원 2000.2.11.선고 99다59306).
따라서 K씨가 적법하게 전입 일에 대한 대항력을 갖출 수 있는 날은 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 B씨에게 소유권을 이전한 다음날로부터라는 것이다.
