권대중 명지대학교 교수
  (사)대한부동산학회 회장

 

  부동산시장에도 봄이 왔다. 금융위기 이후 침체일로에 있던 주택거래시장이 지난해 조정기를 거쳐 올 들어 급반등에 성공했다.

아파트가격의 현장지표인 국민은행 부동산 전망지수도 전국평균 기준지수 100을 상회하는 115.0을 기록하여 2개월 연속 상승한 것으로 조사되었다.

이러한 현상은 전세가격 상승에 따른 매매전환수요와 재건축 단지를 중심으로 한 거래량 증가 그리고 매매심리 개선 등에 힘입어 전세금이 오르면서 금리도 낮으니 이참에 집을 사버리자고 생각하는 실수요자 중심으로 중소형 주택거래가 많아지고 있어 나타나는 현상이라고 생각된다.

부동산시장은 정부 정책과 투자심리에 의해 많이 좌우되는데 최근 그 심리가 분양시장을 중심으로 빠르게 회복되는 모습을 보이고 있다.

더불어 4월부터 분양가상한제가 폐지되어 신규분양시장에 장이서는 격이 되었다. 4월달 전국에서 분양예정인 아파트는 5만6천808가구로 역대 최고치인 2007년 5만4천843가구를 넘어서는 물량이다.

분양가상한제 폐지가 분양가 인상으로 이어져 신규분양아파트는 물론 서울·강남권 재건축단지 등 일부지역과 그렇지 못한 다른 지역 사이의 아파트 값 양극화 현상도 만들 수 있으며 재고주택 가격도 상승시킬 수 있다.

하지만 현재 주택매매시장은 전세가 상승에 부담을 느낀 중서민층이 중소형 주택을 중심으로 매매 전환되는 시장이며 가격상승은 미미한 상태이다.

따라서 필자는 현재의 부동산시장 진단과 정부의 정책을 통해 몇가지 조언을 하고자 한다. 첫째, 분양주택시장에도 분양자 등록제를 시행해야 한다. 그래야만 단기 매매차익을 노리는 전매수요를 차단할 수 있다.

둘째, 분양가상한제 폐지에 따른 지역편중공급을 조절할 필요가 있다. 이는 분양가격 상승은 물론 지역별 공급과잉을 사전 예방할 수 있다.

셋째, 재건축사업의 지역별, 양적 쿼터제가 필요하다. 동시 다발적으로 재건축사업이 추진되면 이주수요에 의한 전세가 상승과 인근지역의 주택가격상승으로 이어 질 수 있어 지역별 양적 쿼터제를 시행해야 한다.

넷째, 임대주택공급은 양적증가보다 필요한 곳에 주택을 공급할 수 있도록 지역별 수요자 맞춤정책이 필요하다.

다섯째, 금리인상을 대비한 가계대출 관리가 필요하다. 미국이 금리를 인상하면 국내 부동산 시장은 직격탄을 맞을 가능성이 높아 지금부터라도 총체적 가계대출관리 시스템을 도입해야 한다.

여섯째, 장기저리대출은 서민을 위한 대출이어야 한다. 최근 출시한 안심전환대출은 원리금분할상환대출로 소득이 낮은 사람들에게는 부담이 될 수 있으며 수익공유형모기지 대출은 계약 만료(7년) 후 일반대출금리로 전환되는 방식이므로 역시 서민들에게 큰 부담이 될 수 있다.

일곱째, 임대 후 분양주택의 분양가를 현실화해야 한다. 기업형임대주택이나 민간임대주택을 공급하는 사업자 입장에서 8년 또는 4년 임대 후 우선분양을 하는 경우 임대분양 당시 조성원가에서 경과년수에 따른 건물의 감가상각을 빼고 물가변동율과 지가변동율만 가산하여 분양해야 한다.

따라서 이는 시장가격을 반영할 수 없어 현실적인 가격반영이 될 수 있도록 수정되어야 임대주택 공급이 활성화 될 수 있다.

이제 주택시장은 변화하고 있다. 그동안 정부도 이점을 인식하고 비정상화의 정상화를 위해 가격 급등기에 도입되었던 규제정책들을 모두 폐지하거나 또는 연장하였다.

그래서 부동산시장에도 봄이 오고 있다. 여름(과열)이 오기 전에 정부는 시의 적절한 대책을 세워야 할 것이며 혹시라도 금리인상으로 가계부채 문제가 하우스푸어를 만들 것으로 예상된다면 이에 대한 대책도 미리 강구해야 한다.