재개발·재건축사업을 추진하기 위해서는 도시 및 주거환경정비법 제3조(도시·주거환경정비기본계획의 수립)에 따라 시·도지사가 고시한 기본계획을 따라야 한다.

특히, 기본계획에는 재개발·재건축사업을 시행할 예정구역을 포함하고 있으며, 기본계획의 범위 내에서 정비구역을 시장·군수·구청장 또는 대도시시장(기초지방자치단체의 장)이 수립하고, 이를 시·도지사와 대도시장이 승인하여 고시하도록 하고 있다. 이렇게 정비구역이 지정되고 나면 비로소 토지등소유자의 동의를 얻어 추진위원회를 구성할 수 있게 된다.

이렇게 추진위원회를 구성하고 조합설립인가를 받은 후 재개발·재건축구역내에서 여러 가지 이유로 구역을 분할하거나 결합하고자 하는 경우가 발생할 수 있게 된다.

그래서 도시정비법을 찾다보면 제34조(정비구역의 분할 및 결합)과 시행령 제21조(정비계획의 경미한 변경)를 발견하게 되는데, 이를 읽어보고 나면 “정비구역의 결합과 분할은 경미하게 변경할 수 있구나!”라는 답을 쉽게 얻게 되는 모양이다.

즉, “도시정비법 제34조에 따라 정비구역은 언제든지 분할하거나 결합할 수 있고, 분할하거나 결합하는 것은 시행령 제12조 제9호에 의거하여 경미한 변경으로 가능한 것이다”라고 해석하게 되는 것이다.

정비구역을 분할하거나 결합해야 하는 필요성이 있는 사람의 입장에서 보면 이런 해석이 합리적으로 보일 수 있을 것이다.

그러나 정비구역의 분할과 결합은 그렇게 쉽게 할 수 있는 것이 아니라는 것이 문제가 된다.

정비구역의 분할과 결합은 사업추진 단계에 따라 구별해서 살펴보아야 한다. 구역지정만 되어 있고 추진위원회 또는 조합과 같은 사업시행주체가 없는 경우와, 구역지정과 사업추진 주체가 있는 경우로 나누어야 하는 것이다.

먼저 사업추진주체인 추진위원회와 조합이 설립되어 있지 않은 경우에는 정비구역은 계획상태에 있는 것이고, 정비계획의 변경과 구역지정의 변경은 결합과 분할이 정비계획 내용을 크게 변경하지 않은 상태라면 경미하게 변경할 수 있다.

이 경우에도 결합과 분할이 이미 수립된 정비계획 내용을 많이 변경해야 한다면 당연히 최초의 구역지정 절차와 같은 방법으로 변경해야 한다.

정비구역의 분할과 결합이 무조건 경미한 사항의 변경이 되지 않는다고 보는 것이 타당한 것이다.

다음은 사업추진주체가 있는 경우를 살펴보자. 정비구역의 분할과 결합은 결국 사업주체가 시행하고자 하는 사업구역의 면적을 조정하는 것을 수반하게 된다.

그 조정면적의 크기에 따라서 조합설립인가를 다시 받아야 하는 경우가 발생할 수 있는데, 도시정비법 제16조(조합의 설립인가)는 조합을 설립하기 위해서는 토지등소유자의 3/4이상의 동의가 필요하고 변경하는 경우에 마찬가지라고 정하고 있다.

다만 경미한 변경의 경우에는 그러하지 아니한데 조합설립인가의 경미한 변경의 범위는 시행령 제27조(조합설립인가 내용의 경미한 변경)의 제3호에서 정비구역면적이 10%이상 변경되는 경우에는 경미한 변경에서 제외하도록 하고 있다.

이를 다시 정리해 보면, 조합이나 추진위원회가 구성되어 있는 상태에서 정비구역을 분할하거나 결합하여 그 사업시행 구역의 면적이 승인받은 사업구역의 10%이상의 변경이 되는 경우(예를 들면 구역을 절반씩 둘로 나눌 경우 사업시행구역은 50% 변경되는 것과 같음)에는 조합설립에 필요한 토지등소유자의 3/4이상의 동의를 다시 징구하여 조합설립을 새로 하는 것과 같은 결과가 된다고 보아야 한다.

이 경우에도 정비구역의 결합과 분할의 내용이 이미 수립되어 있는 계획내용의 많은 부분의 변경이 필요할 경우에는 당연하게 최초의 구역지정 절차와 같은 방법으로 해야 한다.