타구역에 비해 권리가액 대비 웃돈 낮아 이점 인근 아파트가격 대비 높은 분양가는 다소 부담
아파트를 분양하는 모델하우스 현장에서 청약자의 줄이 길게 늘어서고, 속칭 떳다방이 모여선 풍경은 이제 이상할 것이 없는 당연한 현상이다.
불과 작년만 해도 청약자는 ‘갑’이었으며, 분양하는 건설사는 ‘을’의 모습이었지만 7~8개월 만의 역전현상은 이들 둘의 위치를 바꿔놓았다.
분양가상한제가 폐지된 지금의 재개발사업은 그야말로 ‘황금 알을 낳는 거위’로 표현되고 있다.
이미 오를 대로 올랐다고 봤던 지분가격은 더 높은 가격으로 치솟고, 사업의 막바지 단계인 관리처분을 마친 곳의 웃돈은 ‘억~’하는 소리가 나돌고 있다.
이제 재개발사업의 대박은 대세가 됐고, 재개발 조합원들은 한마디로 ‘노’가 나고 ‘땅땅’거리게 됐다.
그 중 한곳으로 금호15구역을 빼놓을 수 없다. 금호15구역은 지하철 5호선인 신금호역을 지척에 두고 있는 곳이며, 무엇보다 최근 청약경쟁률 84.7대 1이라는 초대박을 터트린 신금호파크자이(금호13구역)와 신금호역을 사이에 두고 있다.
신금호파크자이의 대박이 그대로 금호15구역에도 영향을 미칠 확률은 매우 다분하다.
▲인근 재개발구역보다 저렴한 웃돈 “매력적”
금호15구역은 대림산업이 건립할 예정이다. 이곳은 신금호역을 지근거리에 두고 있어 역세권의 이점을 누릴 만하다. 이곳과 금호20구역을 저울질하는 투자자들이 많다.
15구역은 역세권에 위치했지만 한강변 조망이 어려운 곳이다. 반면 금호20구역은 한강조망이 가능할 것으로 보이지만 역세권이라는 프리미엄은 누리기 어려운 곳이다.
양 쪽 모두 이점에서 크게 다르지 않지만 무엇보다 금호15구역은 조합원 프리미엄이라는 웃돈이 덜 형성됐다는 특징이 있다.
이곳 중개업계에 따르면 권리가액 1억3천700만원의 84㎡를 분양받을 권리가 웃돈 9천500만원으로 형성됐다. 또 다른 물건의 경우 권리가액 8천611만원의 84㎡ 분양 권리의 웃돈은 1억원이다.
조합원분양가에 비해 9천500만원 또는 1억원을 더 부담해야 하는 금액으로 일반분양가(예정)인 5억5만~6억2천만원과 비교할 때 더 같거나 더 높다고 볼 수 있다.
다만, 얼마 전 분양한 신금호파크자이의 84㎡형 분양가는 6억1천만~6억8천만원으로 이 가격과 비교하면 일반분양을 받는 것보다 좋은 조건이라는 점을 알 수 있다. 물론 100% 입주권을 받을 수 있다는 이점도 있다.
파크자이의 웃돈형성은 아직 정확치 않다. 다만 앞서 분양한 왕십리뉴타운 센트라스의 경우 1천만~5천만원까지 형성됐다는 점을 감안할 때 그와 유사한 웃돈이 붙을 것으로 기대된다.
▲인근 시세보다 높아 다소 부담도
금호15구역의 향후 가격 움직임을 예상하기 위한 비교대상 아파트는 인근의 금호자아1차아파트다.
이곳은 지난 2012년에 입주를 시작하여 이제 3년차를 맞는 곳이다. 이곳의 전용 84㎡의 매매시세는 5억6천만~6억4천500만원이다.
이곳이 401세대라는 다소 중규모라는 점을 감안할 때, 1천세대가 넘는 금호15구역과의 절대평가하는 방식으로 비교하는 것은 무리일 수 있다.
다만, 인근 새아파트 가격 대비 지나치게 높은 분양가 또는 웃돈 가격은 투자에 한번쯤 고려해야 할 대상이라는 점은 분명하다.
김이균 K&투자파트너스 상담원은 “부동산투자에서 가격결정의 요소는 정성적인 부분과 정량적인 면 등 몇 가지로 나뉠 수 있다”며 “그 중 인근지역의 가격변화는 향후 그 지역의 정성과 정량을 알 수 있는 중요한 척도가 된다는 점에서 지나친 가격 움직임은 투자의 질적 실패를 낳을 수 있어 세심한 주의가 필요하다”고 조언했다.
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빌라·연립 등 산들바람다세대 주택에 투자하라
■ 재개발 조합원, 어디로 이주할까
지금의 서울 부동산을 한마디로 표현하면 ‘재개발에 봄이 왔다’고 할 수 있다. 한때 곳곳의 재개발사업이 구역해제라는 혹한의 냉대를 받던 시기가 지나고 꽃이 피는 봄이 찾아온 듯 한 느낌이다.
지난해 9월부터 위례신도시 등 일부지역부터 시작된 산들바람 같은 분양이슈는 이제 분양광풍으로 변모하고 있다.
여기에 2017년까지 신도시 개발 잠정 중지라는 박근혜 정부의 정책은 서울 및 수도권의 재개발·재건축으로 옮아갔다.
이 때문에 분양이 임박한 재개발지역의 지분가격은 천정부지로 치솟고 있으며, 재개발사업의 마지막 단계라 할 수 있는 관리처분을 인가받은 재개발구역의 땅값은 인가 전과 인가 후로 확연히 나뉘게 되었다.
불과 한 달 전 관리처분인가 전 지분가격이 권리가액(기존 주택의 가격)에 웃돈 2천500만~3천만원이던 것이 인가를 받은 직후 7천만~9천만원으로 2~3배가 순식간에 오르고 있는 상황이 지금의 서울 수도권이다.
재개발의 분양물량은 넘치는 상황이다. 2010년 이후 서울의 부동산경기가 급격히 식기 시작한 이후 재개발사업은 앞서 언급했듯 혹한기에 접어들게 됐다.
이 때문에 관리처분인가 전단계인 사업시행인가까지 받았거나 또는 관리처분인가까지 받았던 재개발구역들이 조합원이주를 진행하지 않은 곳이 많았다.
즉, 지금은 조합원 이주만 되면 분양에 들어갈 수 있는 곳들이 많으며, 지금 분양에서 초대박을 터트리고 있는 센트라스(왕십리3구역), 신금호파크자이(금호13구역), e편한세상신촌(북아현뉴타운1-3구역) 등도 그 중 한곳이다.
이런 기세는 한동안 계속될 것으로 보이며, 무엇보다 청약 대박행진의 뒤편에는 수백에서 수천명에 이르는 조합원 이주가 뒤따르게 되어 인근의 기존아파트 주택가격 상승에도 큰 영향을 미친다.
재개발구역에서 아파트를 일반인에게 분양하려면 착공이 진행되어야 하며, 착공은 조합원 이주가 반드시 선행되어야 한다.
이 때문에 비교적 낮은 가격의 주택에 거주하던 조합원이 1억~2억원의 이주비를 받아 이사를 할 수 있는 곳은 인근지역 아파트일 수 있겠지만 대부분이 빌라나 연립 등 저가주택에 임차인으로 들어가게 될 확률이 높다.
지금 서울은 전세가격과 매매가격의 차가 거의 없으며, 앞으로 주택가격은 한시적이지만 상승할 것이라는 게 대세다.
이렇다고 볼 때, 조합원이 이주하면서 빌라 등 다세대를 매입할 확률은 매우 높다고 할 수 있다.
다시 말해 서울과 수도권의 재개발을 추진하는 지역을 중심으로 전세난은 여전히 심화될 것이며, 여기에 주택가격 상승 또한 매우 높을 것이라는 게 필자의 판단이다.
그렇다면 이 시점에서 투자든 내 집 마련이든 무엇을 해야 하는 게 옳은지 행동만이 남는다.
분명 이렇게 될 것이라는 생각만으로는 자산축적도 내 집 마련도 되지 않는다. 중요한 점은 이런 상황 속에 스스로가 어떻게 행동해야하는가이다.
지금의 아파트가격은 너무 높다는 것이 흠이다. 작년 5월 경기도 광명의 준공된 지 25년된 아파트가격은 3억원에 머물렀지만 지금은 3억7천만원에 이른다.
이미 많이 올랐으며 이 가격은 과거 2008년 최고치를 넘어선 가격이다. 그리고 더 오를 수 있다. 하지만 이렇게 오른 가격은 꼭지에 도달했다는 심리적 저항선이 작용한다.
그래서 빌라나 연립 등을 추천할 만하다. 아파트에 비해 방범이나 주차 등이 취약하고 1/3수준에 머물고 있는 점을 볼 때 초기 비용이 낮다는 것이 장점이다.
또 무엇보다 빌라가격은 아직 오르지 않은 상태다. 수요는 있지만, 그동안 건립해놓은 다세대주택들이 소진되면서 가격을 높이지 못했다.
최근 30~40대 등 비교적 젊은 층들이 빌라 매집에 나선다는 보도가 잇따르고 있다. 오피스텔에 비해 가격이 낮으면서도 수익률은 오피스텔보다 1~2% 높기 때문인데, 중요한 점은 재개발 조합원의 이주가 결국 이들 저가주택의 가격 또한 올리게 될 것이라는 점이다.
