전국의 부동산이 분양을 중심으로 들썩이고 있다. 이곳저곳의 분양시장은 인산인해를 이루고 있으며, 분양 후 몇 천만원의 웃돈(프리미엄)이 붙는 등 분양시장의 이슈는 꺼질 줄 모르는 활황세다.
이런 이유는 원천적으로 공급이 부족하기 때문에 나타나는 현상이다. 신규 입주아파트의 물량이 많을 경우 해당지역 아파트가격은 높게 오르지 않는다.
수요에 비해 공급이 많기 때문이지만 무엇보다 희소가치적인 측면에서 빈집이 증가하는 곳은 가격 오름세를 기대할 수 없다.
반면, 기존 아파트에 대한 열기는 아직까지 뜨겁지 않다고 느낀다. 하지만 분명한 것은 분양아파트 뿐만 아니라 일반 기존아파트의 수요도 차츰 높아지고 있다는 것이다. 이미 지난 연말부터 서서히 가격이 오르고 있다.
경기권을 예로 들면, 광명시와 안산시의 아파트 가격이 오르고 있다. 지난 3월 하안주공12단지 전용 84㎡의 가격은 4억3천만원이었다. 하지만 2개월 만에 3천만원이 오른 4억6천만원에 물건이 나오고 있다.
광명과 안산지역의 경매는 수원지방법원 안산지원에서 사건을 처리한다. 이곳의 지난 4월의 모습은 그야말로 분양 모델하우스 앞 사람들로 붐비는 모습과 흡사했다.
분양사무실 앞은 들어서기 위해 질서 있게 줄이라도 서지만, 이곳 경매법정은 줄서는 사람이 없어 더욱 복잡하다.
이곳에서 진행된 물건 중 감정가 100%(1차 진행물건)에 나온 아파트 경매가 있었다.
전용면적 36㎡에 감정가격 1억3천500만원이다. 이 물건에 응찰한 사람은 대략 45명 정도. 감정가 100%라고 보면 한 푼도 낮아지지 않은 가격인데 왜 이리도 많은 사람이 응찰했을까. 또 낙찰가격은 1억6천670만원이다. 감정가 대비 123%에 해당하는 금액이다.
그 이유는 지금의 아파트 시세와 저금리, 임대수익, 앞으로의 가격변동에 답이 있다.
이 아파트 현 시세는 1억7천만원(네이버 부동산 매물시세기준)이다. 36㎡는 평을 환산하면 11평 정도로 원룸에 가깝다. 이곳을 전세 놓을 경우 1억3천만원쯤 한다.
월세로는 보증금 500만원에 월세 50만원을 받는다. 결국 1억7천만원을 금리 2.1%에 은행에 넣는다면 연 357만원(여기에 이자소득세 15%를 제외하면 더 낮아진다)의 수익이지만, 아파트에 투자하면 연 600만원의 수익이 가능하며 소득세도 절약이 가능하다.
중요한 점은 지금이 시기적으로 부동산을 사야 할 때라는 데에 있다. 앞서 얘기했듯 경기권에서 광명시와 안산시는 최근 들어 최고의 호가를 자랑하고 있다.
이 기세가 봄철 이사가 마무리되는 시기에 조정기를 거치게 될 수도 있지만, 분명 대세상승기에 접어들고 있다는 것이다.
이 때문에 시세 1억7천만원의 아파트를 경매를 통해 123%에 낙찰을 받게 되는 것은 아닐지. 물론 많은 사람이 몰렸다는 분위기에 휩쓸려 지나치게 높은 가격을 써 냈는지도 모른다.
하지만 1억6천만원 넘게 쓴 사람이 낙찰자를 제외하고도 3명이나 있었다는 점은 단순히 분위기만으로 지금의 현상을 설명하기에는 부족하다.
비단 이 사건의 물건에만 국한된 이야기는 아니다. 경매시장은 일반시장보다 6개월 앞서 움직인다는 말이 있다.
이미 경매시장에서는 지난 해 9월부터 들썩이기 시작했으며, 지금의 경매시장은 상투에 가깝다고 보는 사람도 많다. 과열을 넘는 수준이라는 것이다.
하지만 일반아파트 가격의 본격적 상승은 아직 일어나지 않았으며, 지난 3월 이후 서서히 오르고 있다. 지금 만약 이 글을 읽는 예비 투자자라면 서울 성북을 권할만 하다.
이곳은 서울지역 내에서 매매가 대비 전세가가 가장 높은 곳 중 하나다. 아파트를 전세안고 매입하려 한다면 4천만~5천만원 정도만 실투자하면 충분히 가능하다.
그 옛날 필자가 3천만원에 투자할 만한 부동산에 대해 조사하고 글을 낸 적이 있다. 그 후 한동안 3천만원의 소액투자만으로는 엄두도 내지 못할 가격 상승시기가 온 때가 있었다. 이제 소액투자가 가능한 시기가 다시 도래했다고 볼 수 있다.
3천만원보다는 다소 높지만 분명 전세가격은 매매가격을 올리게 될 것이다. 여기에 가장 큰 역할을 하는 사람이 바로 전세를 사는 세입자다.
지금 이 순간에도 주요 뉴스에는 ‘전세난에 지친 세입자가 매매로 돌아서 주택거래가 7년 만에 최고치를 기록했다’는 기사가 나오고 있다.
7년 전이면, 2008년이다. 바로 미국발 금융위기사태 발발 직전이라 할 수 있다. KB부동산시세정보를 보게 되면 한눈에 주택가격의 흐름을 알 수 있다.
지금의 가격 상승은 초기 진입단계로 판단된다. 집은 사두는 것이 좋다. 적어도 1년 후 타던 차를 바꿀 계획이라면 말이다.
