정부 시장 정상화 노력 힘입어 청약경쟁률 치솟아
금융규제 완화·청약제도 간소화로 주택거래 급증
 

 

2015년 을미년(乙未年) 청양(靑羊)의 해도 반환점에 접어들고 있다. 하반기 부동산 시장은 어떻게 전개될까? 전문가들은 하반기 부동산시장 흐름도 상반기의 정상화 기류가 이어질 것이라는 낙관론을 내놓고 있다.

특히 전문가들은 지난해 분양가상한제 탄력 적용 등이 담긴 이른바 ‘부동산3법’의 국회통과가 부동산시장 정상화에 가장 큰 영향을 미친 요인으로 지목했다. 또 전세가격 상승과 저금리 정책의 요인을 들어 올해 하반기를 내 집 마련 최적의 시기로 꼽았다.

하우징헤럴드가 창간 11주년을 맞아 △권대중 명지대학교 부동산학과 교수 △김찬호 주택산업연구원 연구위원 △장재현 리얼투데이 리서치센터 팀장 △함영진 부동산114 리서치 센터장 등 총 4명의 전문가로부터 ‘2015년 하반기 부동산시장 전망’과 ‘내 집 마련의 적절한 시기’ 등에 대해 조사했다.

▲부동산시장 정상화 이어질 것

전문가들은 지난해 부동산3법 통과로 올해 상반기 부동산시장 정상화 움직임이 하반기에도 이어질 것으로 내다봤다.

우선 전문가들이 올해 하반기 부동산시장 정상화 전망을 내놓은 주요 요인으로 △‘주택법’ 개정을 통한 분양가상한제를 탄력 적용 △‘도시 및 주거환경정비법’ 개정을 통한 재건축 조합원에게 주택을 3채까지 분양 허용 △‘재건축 초과이익 환수에 관한 법률’ 개정을 통한 재건축 초과부담금 부과를 3년간 유예시키는 이른바 부동산3법이 지난해 국회 문턱을 넘어섰다는 점을 지목했다.

이러한 정책들은 지난 노무현 정부 당시 집값 급등에 따라 나온 규제들로, 전문가들은 이번 박근혜 정부의 부동산시장 정상화를 위한 노력을 매우 긍정적으로 평가했다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “부동산 규제 정책 가운데 다주택자 양도세 중과세 폐지와 취득세 인하, 민간택지의 분양가상한제 폐지와 재건축초과이익환수제 유예 3년 연장 등이 부동산시장 정상화에 가장 많은 영향을 끼쳤다”며 “정부의 부동산시장 정상화 노력으로 그 효과가 가시적으로 나타나고 있다”고 밝혔다.

이와 함께 전문가들은 정부의 금융규제(LTV, DTI) 완화 등도 부동산시장이 회복세로 이어지게 하는 발판을 마련했다고 판단했다. 이에 따라 기존에 위축됐던 주택 구매에 대한 심리를 완화시켰다는 입장이다.

김찬호 주택산업연구원 연구위원은 “정부정책 가운데 금융규제(LTV, DTI) 완화와 청약제도 간소화가 부동산시장 정상화에 가장 큰 영향을 미쳤다”며 “이로 인해 부동산시장 정상화가 회복세를 의미하는 것이라면 현재 부동산시장은 회복세로 진입한 것으로 판단된다”고 말했다.

▲주택 매매 거래량 지난해 동일한 시기에 비해 18.3% 증가

실제로 주택거래량이 늘어나면서 올해 상반기 침체됐던 부동산시장이 정상 모습을 되찾아가고 있고, 이와 같은 현상은 하반기에도 이어질 것이라는 게 전문가들의 의견이다.

전문가들은 세입자들이 급등한 전세가격에 지친 나머지 주택마련 계획을 세우면서 주택거래 매매량이 늘고, 이는 부동산시장 정상화로 이어지고 있다고 분석했다. 부동산114에 따르면 올해 1분기 주택매매 거래량은 27만53건으로 지난해 같은 시기에 비해 18.3%가 증가했다.

뿐만 아니라 청약제도 간소화에 따른 분양시장도 뜨겁다. 올해 들어 전국 평균 아파트 청약경쟁률(올해 4월 기준)은 9.49:1로 지난해 같은 시기(5.48:1) 수준을 뛰어 넘었다. 이에 따라 미분양아파트의 가구수도 감소했다. 분양시장에 수요자가 몰리면서 미분양아파트는 지난 2008년 12월(16만5천590여가구) 이후 가장 최저치인 2만8천890여가구 수준까지 줄었다.

함영진 부동산114 리서치 센터장은 “기존 전세 수요가 매매로 전환돼 꾸준히 이어지고 있고, 정부의 잇따른 부동산시장 정상화 대책으로 주택시장이 살아나고 있다”며 “정부의 부동산 규제 완화 정책으로 인해 부동산시장이 정상화 되고 있는 것은 사실”이라고 말했다.

 

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내집 마련 최적 타이밍
무리한 대출은 자제해야

■ 전문가 시각

대부분의 전문가들은 당분간 집값이 더 오를 것이라는 전망과 함께 올해 하반기가 내 집 마련의 최적기라는 의견을 내놨다. 박근혜 정부가 들어선 이후 대부분의 부동산 규제정책을 폐지하거나 연장하면서 호황을 보이고 있다는 이유에서다.

우선 전문가들은 자신의 소득 수준이나 현재 보유한 전세금을 활용해 주택을 구매하려는 움직임이 나타나면서 주택 거래량이 늘어나고 있다는 점을 주시했다.

권 교수는 “금년 상반기에 속하는 지난 4월의 주택분양시장이 7만가구를 넘어서면서 역대 최대 물량을 기록했고, 거래량도 12만가구가 넘어서면서 외환위기 이후 최대 수치를 기록했다”며 “이러한 현상은 올해 하반기까지 이어질 것”이라고 밝혔다. 이어 “이는 향후 정부가 신도시나 대규모 택지개발사업을 하지 않겠다고 밝히면서 내놓은 택지개발촉진법 폐지 영향을 받았을 것”이라며 “올해 하반기도 부동산시장은 상반기처럼 좋을 것으로 예상된다”고 전망했다.

이에 따라 올해 하반기가 내 집을 마련할 기회라는 전문가들의 의견이 나왔다. 현재 정부의 저금리 대출 정책과 전세가격 급등으로 인해 세입자들이 집을 구매하려는 현상이 나타나고 있기 때문이다.

이와 함께 전문가들 사이에서는 높은 전세가율에서 전세로 거주하는 것보다는 내 집을 마련하는 것이 더 합리적이라는 의견도 내놨다. 향후 높은 전세가를 지불하고도 집값이 떨어지면 전세자금을 회수하지 못하는 ‘깡통전세’ 위험이 존재한다는 이유에서다.

김 연구위원은 “전세가격이 상승하면서 전세가율도 집값의 70%를 넘어 사상 최고점을 보이고 있는 가운데 전세가율이 집값의 80%, 90% 이상에서도 거래가 이뤄지고 있다”며 “이는 향후 집값이 떨어졌을 경우 전세자금을 회수하지 못할 수 있는 위험이 존재한다”고 지적했다.

이어 “세간에서 정부정책이 빚내서 집을 사라는 기조를 보이고 있다는 비난은 지나친 부정적 인식으로, 누구든 자신의 집에서 안정적인 주거생활을 원하고 있을 것”이라며 “따라서 주택구매에 대한 부담을 완화해주고 주택구매능력을 높여주는 것은 적절한 정책”이라고 주장했다.

이와 함께 전문가들 사이에서는 집을 구매할 타이밍보다는 부채를 감당할 자본과 실수요 목적의 필요성에 의해 주택구입이 필요하다는 신중론도 나왔다.

함 센터장은 “무리한 대출과 차익을 목적으로 한 주택구입을 고려해서는 안 된다”며 “주택을 구입할 경우 부채를 감당할 소득수준과 아이들의 교육 및 직장과의 거리를 고려해 중·소형 평면 및 신축 아파트 위주로 고려해야 한다”고 강조했다.

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종부세·양도세 완화 거론… 하우스푸어 사전에 막아야
 

■ 추가 활성화 대책 뭐가 나올까

전문가들 사이에서는 부동산시장 정상화를 위한 추가 대책으로 세입자들을 위한 또 다른 정책이 나와야 한다는 주장과 부동산시장 과열 조짐에 대비해야 한다는 의견이 함께 나왔다.

우선 주택 공급량을 조절하고, 담보대출과 관련된 하우스푸어 양산을 사전에 방지해야 한다는 주장이다. 최근 전세가격이 급등하면서 분양시장에 수요자들이 몰리고 있는데 하반기 주택 공급량 증가에 따른 기존 아파트들의 가격하락이 나타날 경우 하우스푸어들이 생길 수 있다는 것이다.
 

장 팀장은 “올해 하반기부터는 주택 공급량이 증가하면서 시장의 불균형이 예상되는 가운데 기존 아파트들의 가격하락이 하우스푸어를 양산시킬 가능성이 농후하다”며 “저금리 대출을 받고 있는 가구들의 경우 금리가 오르면 지불능력이 떨어지게 된다”고 지적했다.

이어 “정부가 나서 주택 공급량 조절을 통해 향후 발생할 수 있는 미분양이나 가격하락 등의 문제점을 차단해야 한다”며 “저금리 기조를 유지하되, 금리인상을 천천히 시장에 적용시켜야 한다”고 말했다.

이와 함께 종합부동산세와 양도세를 완화해 세입자를 위한 민간임대주택 공급을 유도해야 한다는 의견이 뒤를 이었다. 정부가 집 없는 사람들이 거주할 수 있는 임대주택 공급을 늘리지 못한다면, 민간시장에서 이를 해결할 수 있도록 해줘야 한다는 것이다.

권 교수는 “지난해 기준 주택보유율은 58%로 나머지 42%는 집 없는 사람들”이라며 “집 없는 사람들은 정부가 임대주택을 공급하지 못하면서 민간임대주택에 거주해야 한다”고 말했다. 이어 “다수의 집을 소유한 사람들이 전·월세 제도를 통해 민간임대주택 공급을 담당하고 있다”며 “정부가 종합부동산세와 양도세를 완화시켜 집주인들이 다주택 소유에 대한 부담을 느끼지 않도록 해주면서 부동산시장을 더욱 활성화시켜야 한다”고 설명했다.