대치동 은마아파트 6천750만원 상승
기대 컸던 개포주공 수익률 ‘마이너스’
 

본지가 11주년을 맞으면서 재건축아파트 투자와 관련한 지난 1년을 돌아볼 필요가 있다. 즉, 투자성적표를 공개해야 할 시점이라는 것이다. 지난 한 해 동안 재테크 기획은 총 24번 보도됐으며 그 중 23곳의 재건축 아파트의 미래를 전망했다. 그 결과를 정리해 봤다.

그 동안 보도된 주요 아파트는 개포주공1,2,3,4,시영아파트와 잠실주공5단지, 은마, 압구정현대, 반포주공1단지, 청담삼익, 서초우성1,2,신동아,무지개 등으로 국내를 대표하는 재건축 아파트들을 재테크라는 투자 입장에서 소개했다. 그 결과 가장 많은 투자수익을 보인 곳은 반포주공1단지(1,2,4주구)로 이곳은 취재시점 대비 약 3억원의 수익을 보였다.

연 투자수익률로 보면 17.4%의 수익률이며, 지금의 한국은행 금리(1.75%)의 994%에 달하는 수익을 나타냈다. 반면, 손실을 본 곳은 개포주공1단지로 이곳은 취재시점대비 약 1천250만원의 마이너스를 기록했다.

본지가 지난해 1월 독자들에게 소개한 곳은 서울 송파에 위치한 잠실주공5단지 재건축아파트다. 이곳의 전용 82.51㎡의 현재 일반평균가는 12억5천500만원이다. 반면, 약 1년4개월 전인 취재 당시 가격은 11억6천500만원으로 약 9천만원이 상승했다.

이곳 5단지는 지난 10년간의 매매가를 놓고 봤을 때, 최고가(16억원, 2007년 1월) 대비 약 20%의 상승폭을 남겨놓고 있다. 반면, 최저가를 나타낸 2004년 11월의 가격인 6억7천500만원과는 약 81.5%가 오른 셈이다.

지난해 2월 강남 대치동의 은마아파트는 취재당시 가격은 9억3천750만원이었다. 하지만 현재는 10억원을 넘어선 10억500만원으로 6천750만원이 상승했다. 은마아파트는 사교육의 메카로 널리 알려지면서 그 중심에 선 아파트이기도 하고 재건축의 바로미터라는 수식어가 붙은 아파트다. 그 만큼 재건축에 대한 인식이 강했지만 잠실주공5단지와 비교했을 때 지금까지의 성적표는 그리 맑지 않아 보인다.

다만 전문가들은 잠실5단지보다 은마아파트에 더 많은 기대를 보이고 있다. 그 만큼 은마아파트가 위치한 지리적 여건이 잠실보다는 높다는 평이지만, 일각에서는 잠실제2롯데월드 건립과 아울러 종합운동장 부지의 거대 개발바람이 불고 있어 잠실의 위상은 지금보다 더 높아져 갈 것이라는 전망도 내놓고 있어 저울추가 어느 쪽으로 기울지 좀 더 관심을 가져야 할 것으로 보인다.

3월에 취재한 곳은 강남의 압구정 신현대아파트다. 이곳은 총 1천924세대로 압구정 현대아파트 중 단일 단지로는 가장 큰 곳이다. 지난해 3월의 아파트 가격은 12억6천만원이었다. 반면 현재는 13억9천만원으로 1억6천만원이 오른 셈이다.

이곳은 현재 압구정지구의 재건축사업 추진을 위한 정비계획안 마련이 추진되고 있다. 강남구청에서는 지난 3월 26일 1차로 주민설명회가 개최되기도 했다. 압구정 일대의 재건축사업은 주거환경의 위상을 현재 수준보다  훨씬 높은 위치로 올려놓을 것이라는 전망이다.

이곳의 재건축사업이 본 궤도에 오르는 시기는 내년으로 예상된다. 사업의 계획안이 수립되면 재건축의 기대감 고조로 추가 가격상승으로 이어질 승산이 크다. 이곳 84.62㎡는 최고가를 나타낸 2010년 8월(15억6천500만원)보다 약 8%가 낮은 금액이며, 최저가인 2005년 1월(6억원)보다는 100%가 넘는 상승을 기록했다.

재건축아파트는 사두면 오르는 시대는 끝났음을 시사해주는 곳도 있다. 바로 대표적인 저층재건축아파트인 개포주공 재건축아파트단지다.

이곳은 1~4단지 그리고 시영아파트까지 모두 5개 아파트단지 총 1만2천371세대의 초대형 아파트지구다. 하지만 투자 면에서만 볼 때 지난 1년간 형편없음을 나타내고 있다. 개포1단지의 취재당시 가격은 10억6천만원이었다.

반면 현재는 10억4천750만원으로 오히려 1천250만원이 하락했다. 상황은 2단지도 크게 다르지 않다. 개포2단지의 지난해 4월 시세는 도표에서 보는 바와 같이 10억8천만원이었지만 1년1개월이 지난 지금 약 2천만원이 오르는데 그쳤다. 개포주공3단지는 3천만원 상승에 머물렀으며, 4단지는 3천250만원 상승, 시영아파트는 투자금에 대한 은행금리(4% 책정)만 겨우 건졌을 뿐이다.

서울 강남의 청담삼익아파트도 수익률이 높게 나타났다. 순위로는 반포주공아파트에 이어 2위를 차지하고 있는 이곳은 취재시점 대비 총 2억1천만원의 수익이 실현되고 있다. 취재당시인 지난 7월 전용 104㎡의 시세는 10억6천500만원인 반면 현재는 12억8천만원으로 크게 상승했다.

서초 우성1,2차와 신동아, 무지개 아파트의 시세 차는 작게는 6천500만원에서 크게는 9천만원까지 난 것으로 조사됐다. 우성1차와 2차의 경우 나란히 9천만원이 상승했으며, 신동아는 6천500만원, 무지개의 경우 7천만원이 상승했다.

이곳은 현재 공사가 진행 중인 우성3차를 포함해 ‘재건축5형제’라 불리는 곳으로 5개단지를 재건축할 경우 약 5천세대의 초대형 단지로 탈바꿈될 전망이다.

재건축이 인기를 끌었던 시기는 2004년부터 2007년까지다. 이 3~4년의 시기동안 재건축아파트 등 주택가격은 역사적으로 유래가 없이 오른 바 있다. 그 후 2008년 국제금융사태가 발발한 후 부동산은 꺾이기 시작했다.

이 때문에 일본식 장기불황 일명 ‘잃어버린 20년’이 우리에게도 올 것인지에 대한 전문가들의 갑론을박은 뜨거웠다. 한동안 일본식 위기를 맞이했다는 의견이 우세를 보일 정도로 국내 부동산시장은 찬물에 냉기까지 더한 시기였다.

하지만 지난해부터 조금씩 상승하기 시작한 부동산 시장은 지금보다 앞으로의 가능성을 말해주고 있다. 도표에서 보는 바와 같이 전체 23곳의 재건축아파트 중 개포주공을 제외한 대부분이 작게는 수천에서 많게는 수억원까지 가격이 상승했다.

지난 한해는 실수요자 입장에서 집을 바라봤다면, 이제는 투자자의 입장에서 주택시장을 재고해볼 필요가 있음을 시사함이 이번 조사결과 뚜렷이 나타났다.

2016년 하우징헤럴드 12주년 기념호에도 1년간의 성적표를 공개할 예정이다. 분명 지금보다 더 정확한 데이터와 조사로 독자들을 만족하게 할 것을 약속드린다.