정부가 경기 활성화의 일환으로 부동산제도, 특히 주택정비사업과 관련된 제도의 완화를 밀어붙이고 있다.

그 결과 분양가상한제 적용 제외, 재건축 조합원에게 3채까지 공급, 재건축부담금 3년 유예 등 일부 제도가 완화돼 재개발·재건축사업이 다소 활력을 되찾기 시작한 모습이다.

하지만 여·야간 이해관계로 논쟁 상황에 머무르며 사업 활성화의 발목을 잡고 있는 제도들이 산재해 있다.

(사)주거환경연구원 도시정비활성화지원센터에서는 일선 사업현장의 실상과 맞지 않는 제도 8선을 선정해 연구원의 정책자문위원·전문위원들과 함께 제도의 개선활동을 적극 전개할 방침이다.  

1. 공공관리제 폐지·시공자 조합설립인가 후 선정

서울시가 시공자 선정 시기를 사업시행인가 이후로 제한한 것은 사업시행인가로 확정된 설계를 기초로 하여 내역입찰을 강제함으로써 향후 물가인상이나 설계변경 시 공사비 증감의 산출 기준을 명확히 하여 부당한 공사비 인상을 막겠다는 취지이다.

하지만 내역입찰이 반드시 사업시행인가를 받은 설계에 기초하여서만 가능한 것이라 보기 어렵고, 서울시를 제외한 지역은 사업시행인가 이전에 시공자를 선정하고 있다.

시공자 또한 개략적 도면과 표준설계 또는 시공자별 특화설계를 기준으로 하여 공사비를 산정하고 입찰에 참여하고 있다.

결국 입찰내역을 통하여 공사비 증가의 산출기준을 명확히 하는 것은 입찰의 방법에 의해서 충분히 규제할 수 있는데, 이를 위해 시공자 선정시기를 사업시행인가 이후로 미루는 것은 이해하기 어렵다.

혀재 공공관리제도는 사업의 투명성 확보, 관련 업체의 공정한 선정, 사업추진절차의 합리적 개선이라는 본래의 취지와 다르게 사업추진을 가로막는 장애물로 전락해버렸다. 이로 인해 조합의 사업추진은 거의 개점휴업상태인 곳이 많다.

정비사업의 공정성과 투명성을 위한 조치들은 수용하지만 시공자 선정 시기는 반드시 조합설립인가 이후 가능하게 함으로써 정비사업을 활성화하고 침체된 부동산 경기를 부양해야  할 것이다.

 

2. 공동주택 재건축 동별 동의요건 완화·폐지

공동주택 재건축 조합설립을 위해서는 동별 구분소유자의 2/3 이상 및 토지면적 1/2 이상 토지소유자의 동의, 전체 구분소유자의 3/4 이상과 토지면적 3/4 이상 토지 소유자의 동의를 얻도록 규정하고 있다.

하지만 정비사업을 방해할 목적으로 한 동의 1/3이상의 소유권을 미리 확보하고 동의해 주지 않는 경우 단지 내 전체 토지등소유자가 모두 찬성해도 조합설립은 불가능하다.

이를 해결하기 위해 추진위원회는 시가보다 몇 배의 비용을 주고 매입하거나 수년간의 소송을 진행할 수밖에 없다.

그로 인한 피해는 고스란히 사업에 찬성하는 대다수 조합원의 부담금으로 넘겨진다.

따라서 사업에 찬성하는 대다수 토지등소유자들을 보호하고 사업추진의 지연을 막기 위해서는 동별 동의요건의 폐지나 동별 구분소유자 1/2 이상의 동의로 완화함으로써 대다수 조합원의 의견과 재산을 보호해 줘야 한다.

 

3. 정비기반시설 등 공공지원 강화

‘도시 및 주거환경정비법’ 제64조 제1항에 사업시행자는 관할 지방자치단체장과의 협의를 거쳐 정비구역 안에 정비기반시설을 설치하여야 한다고 정하고 있다.

하지만 기반시설의 설치를 통해 국민들의 기본적인 주거권을 보장할 책임은 국가에 있다고 봐야 한다.

따라서 국가 또는 지방자치단체는 이 규정을 이용하여 원래 자신이 부담해야 할 기반시설의 설치 의무를 사업시행자에게 전가해서는 안된다. 
 

특히 개발이익이 거의 발생하지 않는 정비사업을 상정할 때 기반시설의 비용부담에 관한 규정은 전면 재검토가 필요하다.

과도한 기반시설 설치비의 부담은 조합의 사업을 어렵게 만드는 또 하나의 요인이자 조합원의 사유재산과 직결되는 문제인 것이다.

 

4. 시공자의 책임과 의무를 담은 제도 마련

현재 대다수의 정비사업 조합이 시공자와 맺은 계약방식은 도급제가 주류를 이룬다. 도급제는 말 그대로 시공자가 조합으로부터 공사를 용역 받아 수행하는 사업방식으로 시공자는 을의 지위에 있는 것이다.

하지만 시공자가 조합과 계약을 체결하고 나면 그 태도가 선정때와는 다르게 돌변하는 경우가 많다.

이는 바로 조합과의 갈등으로 이어지고 분쟁과 사업지연을 초래한다. 설계변경을 기점으로 천문학적인 추가부담금을 요구하고, 시공자의 무리한 요구가 받아들여지지 않으면 조합운영비 지급 중단, 공사중지, 각종 압류 및 소송 등 다양한 방법을 동원하여 조합을 흔들고 옥죄기 시작한다. 결국 조합에서는 거의 백기상태로 손을 들고 시공자의 요구를 들어줘야 한다.

여러 경로를 통한 조사에서 전국의 대부분의 조합장들은 시공자의 책임과 의무를 담은 제도를 만들어야 한다고 한목소리를 내고 있다. 자금과 조직을 동원한 거대 을의 횡포라고 인식하고 있지만 마땅한 대항이나 제재방법이 없기 때문이다.

아울러 만들어진 제도가 지켜지지 않을 때 솜방망이 처벌이 아닌 일정기간의 회사 영업정지 등 강력한 제재조치가 마련돼야 한다.

지금 도시정비활성화지원센터에서는 재건축·재개발·도시환경정비사업 등 추진위원회나 조합의 건설사 피해사례를 조사하고 있다. 조사가 완료되면 정리하여 국토부에 법률개정안을 제출할 예정이다.

 

5. 일몰제 자동해제·폐지

지역 발전 및 개발이익에 대한 기대심리로 뉴타운 및 정비사업이 전국적으로 추진되었으나 현황·예산 등을 고려하지 않아 사업이 지연되고 주민불편을 초래하는 등 여러 부작용이 발생하였다.

이런 문제를 해결하기 위해 도입된 일몰제는 도시정비사업이 일정기간 동안 진행되지 않고 지연될 경우 정비구역 및 사업이 자동 해제·폐지되는 제도이다.

하지만 지금 대다수의 정비사업조합은 부동산 경기와 분양시장의 장기침체로 계획된 기간에 단계별로 사업을 추진하지 못하고 있다. 또한 전문가들이 많지 않아 법에 대한 정확한 내용을 파악하고 사업을 추진하기도 어려운 상황이다.

법에 사용된 불명확한 용어 사용도 개정돼야 하며, 어렵게 사업을 추진하여 정상 궤도에 오른 조합의 사업을 기간 초과로 자동 폐지시키는 것은 큰 혼란을 야기하고 주민들에게 많은 피해를 가져다 준다.

정비사업은 절차상 하자가 있으면 그 이후의 결의들을 모두 무너뜨리는 특성을 가지고 있다.

따라서 시장의 상황을 고려한 합리적인 기간을 다시 만들어 조합과 주민들의 피해를 최소화해야 할 것이다.

 

6. 추진위와 조합 해산신청 연장 반대

추진위원회와 조합의 해산신청 연장과 해산동의율 축소(50%→30%) 법안은 폐지돼야 한다. 조합이 설립되고 사업시행인가까지 받았는데 조합을 해산할 수 있도록 하는 것은 협력업체 뿐 아니라 해당구역의 토지등소유자들에게도 막대한 손실을 입힌다.

즉 정비구역이 지정되면 구역 내 토지등소유자는 여러 가지 건축행위 제한 등을 받게 되고 사업시행인가까지 상당기간이 소요되어 재산권 행사에도 제한을 받게 된다. 또한 신축건물의 분양을 바라던 조합원이든 보상금을 바라던 조합원이든 상당기간 권리제한을 감수하며 기다려온 기대가 한순간에 사라진다.

특히 추진위나 조합을 운영하면서 발생하는 정비사업비, 소위 매몰비용은  고스란히 조합원들의 부담으로 남게 된다. 매몰비용을 지원하겠다는 지자체의 재원은 턱없이 부족하다.

이로 인해 조합임원과 조합원간, 조합원과 조합원간의 다양한 분쟁과 다툼도 빈발한다. 소수의 권익을 보호하려다 더 많은 다수에게 피해를 입히는 제도이기에 반드시 폐지돼야 한다.

7. 상가와의 갈등 해소방안 마련

재개발·재건축 사업을 하면서 구역내 상가 소유자들과의 갈등은 어제오늘 일이 아니다. 조합설립을 눈앞에 둔 추진위나 시공사 선정에 나선 조합들은 일부 상가 소유주들의 도를 넘는 요구에 넌더리를 친다. ‘도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)’의 재건축 동별 요건을 악용하여 재건축 사업의 걸림돌이 된 일부 상가의 소유주들의 행태 때문이다.

뉴타운을 비롯한 재건축·재개발 사업에서 상가 문제는 영업이익과 보상금 해결이 시급한 것으로 보인다. 재건축의 경우 어렵더라도 상가를 매입하거나 제척이라는 극단으로 가기보다는 조합과 상가의 원활한 소통과 합의점으로 사업 추진을 도출하는 방법이 있는 반면, 뉴타운·재개발의 경우의 상가 문제는 또 다른 용산 사태를 일으킬 수 있다는 우려가 크다.

‘도정법’을 보완하여 상가를 투기의 목적으로 악용하는 사례를 막아야 한다. 대다수의 도시정비사업 내 상가와의 마찰은 보상금에 대한 실정법이 없다는 것이 문제이기에 상가의 실질적 영업보상 문제에 대한 해답을 관련 단지와 조합이 결정하는 것이 아니라, 정부 차원의 지원이 이루어져야 할 것이다.

8. 사업부진 구역에 대한 공공지원 강화

지방의 정비사업구역이나 서울 강북의 열악한 정비구역에 대한 지원방안이 강구돼야 한다. 기반시설과 주거환경이 열악하여 사업추진이 절실하게 요구되지만 사업성이 낮고 업체의 무관심으로 인해 자금확보가 어려운 구역이 대상이다.

정비사업을 추진하는 사업주체에서 할 수 있는 사업성 향상에는 한계가 있다. 사업참여 주체간의 다양한 갈등을 최소화 하고 사업기간을 단축시키는 것이 전부이다.

정부와 지방자치단체의 역할이 필요한 대목이다.

정부 또는 지방자치단체에서 정비사업이 원할히 진행될 수 있도록 관련 제도와 절차를 간소화 하며, 그에 필요한 행정지원과 정비기금 등의 공적자금 지원을 통해 사업주체들의 부담을 줄이고 적극적으로 사업에 참여하도록 사업부진구역에 대한 적극적인 지원방안을 마련해 쾌적한 주거환경과 도시를 조성할 필요가 있다.