세입자 관리에 ‘제소전 화해’ 제도 활용하라
강정민
변호사/법무법인(유) 영진
세입자에 대한 정확한 실태조사를 통하여 세입자보상비를 줄이는 방안으로 ‘제소전 화해’ 제도가 활용되고 있다.
제소전 화해란 일반 민사분쟁이 소송으로 발전하는 것을 방지하기 위하여 소송제기 전에 지방법원 단독판사 또는 시·군법원 판사 앞에서 화해신청을 하여 해결하는 절차를 말한다. 화해가 성립되면 화해조서가 작성되고, 이 화해조서는 확정판결과 동일한 효력이 발생한다.
제소전 화해제도는 주로 임대사업자들이 많이 이용하고 있다. 즉, 임대 목적물을 많이 가지고 임대업을 주로 하는 사람들이 계약체결 당시에 추후 월세체납이나 명도거절에 대비하여 미리 ‘제소전 화해 조서’를 받아 두는 방식으로 임대사업을 운영하고 있는 것이다.
재건축·재개발에서 제소전 화해 제도를 어떻게 활용할 수 있을까? 재건축·재개발에서 세입자에 대한 보상비용을 줄이는 것이 사업비를 줄이는 중요한 수단이 된다는 점은 이미 수차 설명한 바 있다.
세입자는 주거세입자와 상가세입자로 구분된다. 물론 지급요건이 충족되어야 하지만, 주거세입자에 대해서는 주거이전비 또는 이사비를, 상가세입자에 대해서는 영업보상비를 지급하여야 한다.
재건축·재개발이 이루어지는 지역에는 유독 세입자들이 많다. 재개발 현장의 경우 토지등소유자 총수의 1.5배 내지는 2배까지 주거세입자가 거주하고 있는 경우가 많다. 예컨대 조합원이 500세대라면 세입자는 800세대에서 1천세대가 된다. 이중에 주거이전비를 받을 수 있는 세입자가 약 30∼40% 정도 되며 이주시점에 현장에 거주하고 있는 한 모두 이사비 지급대상이 된다.
만일 이주시점까지 세입자에 대한 대책이 수립되어 있지 않다면 주거이전비로 33억6천만원(세입자를 가장 적게 잡아 800세대라고 하고 그 중의 30%인 240세대에 대해서 4인 가족 기준 주거이전비 약 1천400만원씩을 지급할 경우), 이사비 16억원(800세대에 대하여 이사비를 세대당 200만원씩만 지급할 경우), 합계 49억6천만원이 세입자 보상비로 지급되어야 하는 것이다. 여기에 자발적으로 이주를 하지 않는 세입자에 대하여 명도소송을 진행하는 경우 그 비용이 수 억원에 달하게 된다.
이렇게 과다한 사업비 부담으로 인하여 재개발을 진행하는 현장에서는 세입자에 대한 보상을 개별 토지등소유자가 부담하는 것으로 정관을 제정하여 조합원들의 세입자에 대한 도덕적 해이를 방지하고 있으며, 이주개시 전에 세입자들을 아예 내보내는 방법을 활용하고 있다.
그러나 무작정 세입자를 내보내는 방법은 조합원 입장에서 보면 보증금을 빼주어야 하고 매달 들어오던 월세수입이 없어져 금전적으로 부담이 된다. 더불어 세입자 입장에서는 당장 다른 곳으로 이주를 해야만 한다는 부작용이 있다. 이러한 부작용을 막을 수 있는 수단이 바로 ‘제소전 화해’이다.
제소전 화해를 통하여 화해조서에 담기게 되는 내용은 구체적으로 다음과 같다.
① 세입자는 조합에서 이주공고를 하면 2달 이내에 건물을 명도하여야 한다.
② 임대인은 위 건물을 인도받음과 동시에 밀린 월세 등을 제하고 남은 임차보증금을 세입자에게 지급하여야 한다.
③ 세입자는 이주시에 임대인에게 주거이전비나 이사비를 요구하여서는 아니된다.
위와 같은 내용으로 제소전 화해가 성립되면, 세입자가 이주시점에 자발적으로 이주를 하지 않더라도, 위 제소전 화해조서를 집행권원으로 하여 바로 강제집행을 할 수 있게 된다. 조합으로서는 별도의 명도소송 등을 진행할 필요가 없다.
위와 같은 제소전 화해는 조합과 조합원 및 세입자 모두에게 이익이 된다. 세입자 입장에서는 세입자에 대한 보상금 지급을 꺼리는 임대인으로 인하여 당장 이주하여야 하는 불편을 덜고 이주시점까지 계속 생활하며, 시간을 가지고 이사계획을 세울 수 있다.
또한 조합원으로서는 당장 임차보증금을 마련하지 않아도 되고 이주시점까지 매달 월세수입도 보장 받을 수 있다.
조합으로서는 세입자에 대한 막대한 보상비용을 줄일 수 있고, 별도로 세입자에 대한 명도소송을 진행하지 않아도 되므로 소송비용과 명도집행까지의 사업지연으로 인한 금융비용을 절약할 수 있다.
이처럼 조합과 조합원 및 세입자 모두에게 유리한 제도라는 점에 제소전 화해 절차의 큰 이점이 있는 것이다. 제소전 화해를 현장에 도입하여 적용하는 데에 조합집행부의 역할이 결정적이다.
첫째, ‘아는 것이 힘이다’고 조합집행부가 제소전 화해 제도를 알고 이해하고 있어야만 한다.
둘째, 제소전 화해 제도를 조합원들에게 적극적으로 홍보하고 제소전 화해에 소요되는 비용을 사업비로 책정해 두어야 한다.
셋째, 세입자 실태조사를 정확히 하여 구역내에 세입자가 얼마나 되는지, 계약기간이 언제 끝나는지에 대한 데이터베이스를 구축하고 있어야 한다.
넷째, 사업시행인가를 득한 시점부터 세입자와 조합원 사이에 제소전 화해가 성립될 수 있도록 정확하게 업무를 진행하여야 한다.
아직까지는 재개발현장에서 제소전 화해 제도를 활용하는 것이 생소할 것이다. 그러나 세입자 보상에 대한 현행 법체계가 바뀌지 않는 한 제소전 화해 제도가 널리 활용될 것이다.
향후 이러한 제도를 활용하는 현장과 활용하지 않는 현장은 사업비 부담에서 현저한 차이가 나게 될 것이며, 이러한 차이로 인하여 조합집행부에 대한 평가가 달라지고 정비업체나 철거업체에 대한 책임추궁의 문제까지 발생할 수 있다는 점을 명심하여야 할 것이다.
