서울시는 지난 3년여간 지속해온 출구정책을 마무리한다고 발표했다. 그리고 정비사업장별로 관리방안을 마련해서 시행하겠다고 밝혔다. 지난해부터 재개발사업과 재건축사업으로 나오는 일반분양 분위기가 많이 반전되어 흥행을 이어가고 있다.
이런 분양 흥행은 전국적인 현상은 아니지만, 주택공급의 부족과 이로 인한 전월세난에 기인한 면이 크다고 할 수 있다. 시장흐름과 서울시의 출구정책의 종료가 시장의 온기가 번지는 시기에 맞물리게 된 것은 그나마 다행이라고 할만하다.
정부는 지난해부터 정비사업의 활성화를 위해서 몇 차례의 대책을 발표하고 입법을 통해 실현하고자 했다. 이렇게 정부가 개정을 추진한 법안과 의원들이 발의한 도시정비법의 개정안이 현재 19건이나 된다고 알려지고 있다.
그 중에서 대표적인 것이 재건축초과이익환수에 관한 법률의 폐지와 시공사 선정시기를 조정할 수 있도록 하는 것이었다. 재건축초과이익 환수에 관한 법률은 폐지를 하지 못하고 부과를 유예하는 방식으로 일단 처리되었다. 그러나 시공사 선정시기에 대한 것은 여전히 국회에서 통과되지 못하고 있는 실정이다.
또한 시공사 선정시기는 서울시가 강력하게 추진하는 공공관리제도와 맞물려 있다. 서울시의 공공관리제도는 시공사의 선정 시기를 사업시행인가 후에 하면서, 방법은 반드시 내역을 바탕으로 입찰하는 것이다. 내역입찰이 공사비 단가를 낮추고, 본 계약 등에서 공사비 인상에 대한 기준이 되어 궁극적으로 조합원들이 혜택을 얻게 된다는 것이다.
아울러 시공사 선정과정도 투명하게 된다는 것이다. 그러나 서울시의 주장은 현실에서 나타나는 결과라기보다는 이상적인 것이라는 주장도 설득력을 얻고 있어서 정부의 법률개정안 마련되었다.
국토부는 정비사업시장의 한계상황을 진단하고, 진단 결과를 반영한 법률개정안을 마련하였으나 국회를 통과하지 못하고 있다. 정부는 정비사업 활성화 대책 발표만 반복하는 결과가 되었다.
국회가 정부나 의원이 마련한 정비사업 활성화에 관한 개정안을 통과시키지 못하는 것은 정파에 따라 이유가 있을 것이다. 그러나 정비사업이 정파의 이해관계에 따라 좌지우지 되는 것은 결코 바람직하다고 보기 어렵다.
정비사업은 도시의 쇠퇴지역을 어떻게 재생시킬 것인가 하는 수단에 해당된다. 도시재생의 수단은 여러 가지 방법이 있을 수 있다. 주거환경관리사업과 주거환경개선사업과 같은 현지개량형 사업이 있고, 재개발사업과 재건축사업과 같이 전면철거를 통한 물리적 정비사업이 있다. 마을만들기나 도시재생사업은 대체로 주거환경관리사업이나 주거환경개선사업으로 하게 된다.
이렇듯 정비사업은 쇠퇴해서 재생이 필요한 곳의 방법으로 작동하게 되는 것이다. 그런데 이런 도시재생의 수단인 정비사업 특히, 재개발사업에 대한 부정적인 인식이 근래에 광범위하게 확산되어 왔다. 이런 부정적인 인식을 바탕으로 하여 재개발사업을 선과 악으로 규정하거나 또는 옳고 그름으로 판단하는 기류가 형성된 듯 하다. 같은 맥락에서 전면철거를 수반하지 않은 주거환경관리사업에 대한 인식도 그런 듯 하다.
그러나 우리가 도새재생을 위하여 사용하는 수단인 재개발사업과 같은 정비사업유형을 선과 악이나, 혹은 옳고 그름으로 구분하는 것은 적절한 접근방법이 아니다. 전면철거를 통해서 재생하는 것과 현지 개량의 방법으로 도시재생을 도모하는 것은 그 쇠퇴지역이 처해 있는 현실의 바탕 위에서 선택하는 수단이라고 보는 것이 보다 합리적인 접근방법이다.
이렇듯 도시정비사업의 사업유형을 합리적으로 논의하여 해당 쇠퇴지역에 가장 최선의 방법을 선택하여 적용하는 것이 필요하다. 이런 합리적인 접근방법을 포기하고 그저 재개발사업은 악 또는 그름이라는 인식 아래에서 구역해제만이 능사라고 하거나, 반대로 마을만들기와 같은 현지개량방식은 선이고 옳음으로 접근하는 경우가 적지 않아 보여 우려스럽다.
정부가 그동안 정비사업 활성화 대책으로 내놓은 개정안들은 대체로 해당지역의 특성에 맞게 정비사업의 유형을 보다 유연하게 선택하도록 할 수 있도록 하고 있다. 그리고 선택의 내용 중에서는 사업유형뿐만 아니라 사업을 어떻게 시행할 것인지 하는 것과 시공사 선정을 언제 할 것인지 등에 대한 것도 주민이 스스로 선택할 수 있도록 하자는 것으로 읽혀지고 있다.
현재 국회에 계류 중인 도시정비법의 개정안들이 조속한 시일 내에 통과되어 시행하는 것은 토지등소유자들과 지자체가 쇠퇴한 지역에 가장 적합한 사업과 절차를 선택하여 최선의 결과를 얻도록 할 수 있을 것이다.
박 순 신 (주)이너시티 대표이사
