박순신
이너시티 대표이사
지난호에서 말씀드렸듯이 앞으로 재개발·재건축사업의 한계와 문제점에 대해서 이야기해 보고자 합니다. 이번호에서는 그 첫 번째로 재건축·재건축사업이 물리적인 정비방식으로만 추진되어 많은 문제들을 일으키고 있다고 하고 이를 해결할 방법은 있는지 알아보겠습니다.
‘물리적인 정비방식’을 다른 표현으로 쉽게 옮기면 아마도 전면철거 후 새로 개발하는 방식이라할 수 있겠습니다. 지금까지 재개발·재건축사업 그리고 도시환경정비사업은 기존의 노후불량한 주택을 전면철거하고 새로 짓는 물리적인 정비방식으로 추진되어 왔습니다. 주거환경개선사업은 현지개량방식이 주를 이루고 있으나 근래에 들어서는 공공이 전면철거 방식을 통한 사업방식을 도입하여 시행하고 있어 이 경우에도 재개발사업과 크게 다르지 않다고 할 수 있습니다.
주거지는 일정한 거리 내에서 사람들이 모여서 살면서 이웃끼리 정을 주고 받는 지역사회를 구성하고 있습니다. 이런 지역사회를 지역커뮤니티라고 하는데, 기존의 주거지가 정비사업으로 전면철거되면서 이런 이웃간의 끈끈한 관계를 붕괴시킨다는 것입니다.
그리고 재개발과 뉴타운사업 구역에는 단순히 주택만 있는 것이 아니라 그 지역의 경제를 이루고 있으며, 그곳에 생계의 터전을 갖고 있는 분들이 많습니다. 그런데 전면 철거를 함으로써 이런 일자리들이 한꺼번에 없어지는 부작용으로 인하여 지역경제가 붕괴된다는 지적이 나오고 있습니다.
재개발·재건축사업의 경우 관리처분 이후에 철거를 위해 이주하게 되면 주변 주택가격과 전세가격을 올리게 되고 이런 사업들이 많아지면서 부동산 시장 전체에 커다란 문제를 일으키기도 합니다.
뿐만 아니라 영세한 원주민(집주인과 세입자 모두를 말합니다)들의 주거안정을 어렵게 하고 정비사업이 완료된 이후에도 높은 부담금으로 인하여 재정착을 어렵게 하고 있는 것도 현실입니다.
이런 문제와 한계 이외에도 도시 전체로 보면 천편일률적으로 고층아파트만 들어서게 되어 도시 미관을 해치고 장래에는 도시의 경쟁력을 확보하는데 부정적이라는 지적도 있습니다.
이렇게 전면철거를 통한 물리적인 정비방식의 문제를 해결하기 위해서는 지금과는 다른 측면을 고려하여 정비사업을 진행해야 합니다.
다른 측면 중 하나는 사회·문화적인 요소입니다. 사회·문화적인 측면은 전면철거로 인하여 붕괴되는 지역 커뮤니티를 보호하면서 원주민들의 재정착에 대한 어려움을 해소하자는 취지가 크다고 할 수 있습니다. 그리고 정비사업구역내에 있는 문화적인 요소들을 보호하면서 장기적으로 지역과 도시의 특색을 유지하는 것이 경쟁력을 확보할 수 있는 길이기도 합니다.
다음은 경제적인 측면입니다. 전면철거를 통한 정비사업이 정비구역내의 영세한 산업을 강제로 구조조정하고 그로 인하여 일자리를 없애면서 지역경제를 약화시키는 문제를 완화하기 위하여, 지역내의 산업기반이 유지되거나 활성화 될 수 있도록 해야 합니다. 이를 통해서 지역주민의 소득증대와 지역경제를 보호하자는 것입니다.
또 다른 측면으로는 환경적인 측면입니다. 전면철거 방식은 도시내의 양호한 환경요소들을 송두리째 말살하고, 새로 개발사업을 하면서 환경에 많은 부담을 준다는 지적입니다. 이를 개선하면서 정비사업을 시행하는 것이 곧 사람이 살기 좋은 주거지가 될 수 있다는 것입니다.
위와 같이 전면철거를 통한 물리적인 정비방식 외에 사회·문화적인 측면, 경제적인 측면, 환경적인 측면들을 고려하여 사업을 추진하기 위해서는 사업성에 기반을 둔 현재의 정비사업의 근본적인 수술이 필요할 것입니다.
사업주체의 사업성을 통해 확보하는 다양한 기반시설 설치 등에 대해서는 공공의 많은 투자가 선행되어야 합니다. 뿐만 아니라 세입자의 주거안정과 영세한 원주민의 재정착을 위해서도 공공의 투자는 지속적으로 이루어져야 하겠습니다.
최근에 국토해양부와 서울시는 천편일률적인 고층아파트가 아닌 다양한 주거지를 보호하기 위하여 새로운 정비사업 유형을 입법예고하였습니다. 그러나 이 새로운 정비사업도 궁극적으로 기반시설이나 지역커뮤니티를 보호하기 위하여 공공의 투자가 필요할 것입니다.
결국 물리적인 정비방식 외에 다른 요소들을 포함한 다양한 정비사업을 위해서는 공공의 재정투자가 전제되어야 합니다.
