요즘 재개발이나 재건축 조합원은 부동산중개사에게는 큰 손님이다. 한 때 “제발 팔아만 줘~”라고 했던 때가 엊그제인데 지금은 물건이 없어 거래를 못한다.
정비사업의 경우 조합원이 상당수를 차지한다. 그것도 아파트에서 로얄동 로얄층이라 불리는 값나가는 곳과 전용 59㎡나 84㎡라는 인기면적까지 좋은 곳은 모두 조합원들 차지다. 이 때문에 분양을 받는 사람들이 가져가는 몫(프리미엄)은 별로 없다.
실제 지난 4월에 분양한 서울 서대문구 북아현동의 한 재개발아파트는 평균 13~20층으로 구성되고, 총 940가구 중 315가구를 일반분양했다. 9층 이상의 일반분양은 315가구 대비 29%에 불과한 92가구만 배정됐다. 선호도가 높은 소형면적 로열층은 조합원이 선점한 것이다.
상황은 서울 수도권이 더 심하다. 한 부동산정보업체의 자료를 토대로 추산하면, 서울지역 전체 공급물량은 재건축 재개발의 비중이 높지만, 공급물량 대비 일반분양 공급 비중은 오히려 낮아졌다. 지난해의 경우 37.7%인 반면, 올해는 동월 대비 32%에 불과하다.
전국 평균인 39.4%를 밑도는 수치로, 특히 경기도의 재건축 재개발의 일반분양 비중은 12.4%에 불과하다.
재개발 지역이 좋은 이유는 지금은 비록 낡은 주택이 밀집되고, 주차시설, 아이들 놀이터 등 주거환경적인 면에서 많은 불편함을 감수해야 하는 곳이지만, 재개발이 된 이후의 그곳은 풍부한 주변 편의와 교통, 교육환경 등 무엇 하나 빼놓을 게 없는 인프라가 덤으로 따라오기 때문이다.
수요가 있으면 공급가가 오르듯 재개발 지분가격 또한 가파르게 오르고 있다. 서울 마포의 대흥동이나 염리동, 공덕동 등 재개발사업 일반분양이 임박해 있는 지역의 지분가격은 하루가 다르게 시세변동이 이뤄지고 있다.
실제 염리3구역의 경우 재개발사업의 마지막단계라 할 수 있는 관리처분인가를 받기 전의 지분가격은 기존 주택의 감정평가금액인 권리가액에 프리미엄이라 부르는 웃돈이 4천만~6천만원 선에서 매물이 나왔지만, 이후 인가를 받은 직후의 가격은 억대를 웃돌고 있다.
마포구 대흥동의 대흥2구역도 상황은 다르지 않다. 관리처분인가 전까지의 웃돈은 평균 5천만원이었다. 하지만 지금은 1억5천만원을 준다 해도 소유주가 고개를 갸우뚱 하는 곳이 이곳이다. 불과 2~3개월 전에 매입했다면 1억원의 시세차익을 거둘 수 있는 상황이었지만 지금은 상황이 극반전됐다.
이렇게 지분가격이 급상승하는 원인에는 불확실에 대한 불안요소가 제거됐다는 데 그 이유가 있다. 재개발사업 또는 재건축사업에는 예상치 못하는 변수가 많다. 주민간의 불화, 소송, 인허가청(구청)의 인가상황 등 일일이 세어보기에도 버거운 변수로 인해 사업은 언제 어떻게 될지 모르는 상황으로 순식간에 돌변한다. 바로 이 때문에 구청의 인가가 있기 전과 후의 가격은 수 천만원의 차이가 발생하는 것이다.
그렇다면 한발 나아가 원하는 아파트에 로얄층을 차지하는 방법은 무엇일까.
간단하다. 바로 조합원이 내놓은 물건을 사는 것이다. 관리처분인가가 난 경우 지분가격이 호가중심으로 많이 오른다. 분명한 것은 이 때 매입해도 일반분양가격을 넘지 않는 경우가 많다. 즉, 일반분양에서 당첨 확률은 100%로 올리면서 일반분양 청약자보다 좋은 동, 층을 차지할 수 있는 것이다.
좀더, 수익을 높이려면 관리처분인가 전단계의 사업지를 조사하고 그곳의 지분을 매입하는 방법이다.
앞서 적시했듯 지금의 지분가격은 일반분양이 임박할수록 가격이 오르는 경향이 짙다. 다시 말해 일반분양이 이뤄지기 전전단계의 지분을 한발 앞서 매입하면 낮은 가격에 매입이 가능하다.
사실 부동산시황이 좋지 않을 때의 이런 방법은 추천할 만 못하다. 호경기에는 수익이 높아지는 것이 눈에 보여 재건축·재개발사업에 속도가 붙지만, 반대의 경우 눈에 보이는 이익이 없기 때문에 사업이 정체되기 일쑤다. 여기에는 건설회사도 한몫을 한다. 경기가 좋으면 조합에 자금지원이 풍부해져 사업이 빠르고, 반대로 좋지 않을 때는 자금지원을 막아 사업을 정지시키는 경향이 있다.
작금의 상황이라면, 일반분양 전전단계의 사업지를 물색하여 선투자를 하는 것도 좋은 방법이다. 방법을 몰라 고민하는 초보투자자들도 많다. 그것은 기우다. 해당 지역 부동산사무실 3~4곳만 들러 정보를 듣다보면 쉽게 알 수 있는 것들이니 말이다.
