지금의 서울 부동산을 한마디로 표현하면 ‘재개발에 봄이 왔다’고 할 수 있다. 한때 곳곳의 재개발사업이 구역해제라는 혹한의 냉대를 받던 시기가 지나고 꽃이 피는 봄이 찾아온 듯 한 느낌이다.

지난해 9월부터 위례신도시 등 일부지역부터 시작된 산들바람 같은 분양이슈는 이제 분양광풍으로 변모하고 있다.

여기에 2017년까지 신도시 개발 잠정 중지라는 박근혜 정부의 정책은 서울 및 수도권의 재개발·재건축으로 옮아갔다.

이 때문에 분양이 임박한 재개발지역의 지분가격은 천정부지로 치솟고 있으며, 재개발사업의 마지막 단계라 할 수 있는 관리처분을 인가받은 재개발구역의 땅값은 인가 전과 인가 후로 확연히 나뉘게 되었다.

불과 한 달 전 관리처분인가 전 지분가격이 권리가액(기존 주택의 가격)에 웃돈 2천500만~3천만원이던 것이 인가를 받은 직후 7천만~9천만원으로 2~3배가 순식간에 오르고 있는 상황이 지금의 서울 수도권이다.

재개발의 분양물량은 넘치는 상황이다. 2010년 이후 서울의 부동산경기가 급격히 식기 시작한 이후 재개발사업은 앞서 언급했듯 혹한기에 접어들게 됐다.

이 때문에 관리처분인가 전단계인 사업시행인가까지 받았거나 또는 관리처분인가까지 받았던 재개발구역들이 조합원이주를 진행하지 않은 곳이 많았다.

즉, 지금은 조합원 이주만 되면 분양에 들어갈 수 있는 곳들이 많으며, 지금 분양에서 초대박을 터트리고 있는 센트라스(왕십리3구역), 신금호파크자이(금호13구역), e편한세상신촌(북아현뉴타운1-3구역) 등도 그 중 한곳이다.

이런 기세는 한동안 계속될 것으로 보이며, 무엇보다 청약 대박행진의 뒤편에는 수백에서 수천명에 이르는 조합원 이주가 뒤따르게 되어 인근의 기존아파트 주택가격 상승에도 큰 영향을 미친다.

재개발구역에서 아파트를 일반인에게 분양하려면 착공이 진행되어야 하며, 착공은 조합원 이주가 반드시 선행되어야 한다.

이 때문에 비교적 낮은 가격의 주택에 거주하던 조합원이 1억~2억원의 이주비를 받아 이사를 할 수 있는 곳은 인근지역 아파트일 수 있겠지만 대부분이 빌라나 연립 등 저가주택에 임차인으로 들어가게 될 확률이 높다.

지금 서울은 전세가격과 매매가격의 차가 거의 없으며, 앞으로 주택가격은 한시적이지만 상승할 것이라는 게 대세다.

이렇다고 볼 때, 조합원이 이주하면서 빌라 등 다세대를 매입할 확률은 매우 높다고 할 수 있다.

다시 말해 서울과 수도권의 재개발을 추진하는 지역을 중심으로 전세난은 여전히 심화될 것이며, 여기에 주택가격 상승 또한 매우 높을 것이라는 게 필자의 판단이다.

그렇다면 이 시점에서 투자든 내 집 마련이든 무엇을 해야 하는 게 옳은지 행동만이 남는다.

분명 이렇게 될 것이라는 생각만으로는 자산축적도 내 집 마련도 되지 않는다. 중요한 점은 이런 상황 속에 스스로가 어떻게 행동해야하는가이다.

지금의 아파트가격은 너무 높다는 것이 흠이다. 작년 5월 경기도 광명의 준공된 지 25년된 아파트가격은 3억원에 머물렀지만 지금은 3억7천만원에 이른다.

이미 많이 올랐으며 이 가격은 과거 2008년 최고치를 넘어선 가격이다. 그리고 더 오를 수 있다. 하지만 이렇게 오른 가격은 꼭지에 도달했다는 심리적 저항선이 작용한다.

그래서 빌라나 연립 등을 추천할 만하다. 아파트에 비해 방범이나 주차 등이 취약하고 1/3수준에 머물고 있는 점을 볼 때 초기 비용이 낮다는 것이 장점이다.

또 무엇보다 빌라가격은 아직 오르지 않은 상태다. 수요는 있지만, 그동안 건립해놓은 다세대주택들이 소진되면서 가격을 높이지 못했다.

최근 30~40대 등 비교적 젊은 층들이 빌라 매집에 나선다는 보도가 잇따르고 있다. 오피스텔에 비해 가격이 낮으면서도 수익률은 오피스텔보다 1~2% 높기 때문인데, 중요한 점은 재개발 조합원의 이주가 결국 이들 저가주택의 가격 또한 올리게 될 것이라는 점이다.