Q : 서울에서 1987년에 구입한 아파트를 2011년 8월에 매도했는데, 배우자 앞으로 아파트 한 채가 있어 2주택자이므로 양도소득세를 신고납부하려고 합니다. 매입 당시 계약서가 없을 경우 현재의 가액을 환산하여 양도소득세를 산출한다던데 계산 방법이 궁금합니다.

 

 

A : 2007년 1월1일 이후 모든 부동산의 양도세는 종전의 기준시가가 아닌 실지거래가액으로 계산하도록 세법이 개정됐습니다. 따라서 토지·주택 등의 거래시 양도세는 양도가액과 취득가액, 필요경비 등을 실지거래가액으로 계산해야 합니다.

 

‘실지거래가액’이란 당해 자산을 거래함에 있어서 그 대가로 지급했거나 지급받은 가액으로서 매매계약서, 금융자료, 세금계산서, 신용카드영수증 등 기타 증빙자료에 의하여 확인되는 가액을 말합니다.

 

양도자의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제하는 취득가액은 자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 의미하는 것으로, 산식은 ‘실지양도가액-실지취득가액-실지필요경비=양도차익’으로 합니다.

 

계약서 분실 등의 이유로 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 환산 계산하여 취득가액을 산출합니다. 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로써 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(취득가액) 또는 기준시가 등에 의하는 것이며(이 경우 취득가액이 불분명한지에 대해서는 관할세무서장이 조사·확인하여 인정하는 경우에 한 함), 환산가액의 계산식은 아래와 같습니다.

 

부연하면, 취득가액의 경우 취득 시 매매계약서의 분실·미작성 등 사유로 실지 취득가액이 불분명한 때에는 취득 당시 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정한 금액을 취득가액으로 공제합니다.

 

사례가액과 감정가액을 쉽게 찾기 어려우므로 실무적으로는 대부분 환산±六� 의하여 취득가액을 계산합니다.

 

따라서 1987년도에 취득한 부동산에 대한 취득 실제매매계약서가 없는 경우에 다음 산식과 같이 취득가액을 계산할 수 있습니다.

 

 

* 환산가액에 의한 취득가액 산정 방법
양도 당시의 실지거래가액×취득 당시의 기준시가/양도 당시의 기준시가=환산 취득가액

 

 

예를들어 2011년 현재 양도가액은 8억원인데, 1987년 주택 공시가액(기준시가)은 2억원이고, 2011년 현재 주택 공시가액은 4억원으로 2배가 인상되었다고 합시다. 이러한 경우 취득가액은 ‘8억원×2억원÷4억원=4억원’이므로 계약서가 없는 경우에 취득가액은 4억원을 공제 받아 결국 양도차익 4억원에 대해 과세될 것입니다.

 

만약 토지의 경우라면 개별 공시지가 상승률로 환산합니다. 즉 땅값 공시지가가 3배 뛴 경우 양도가액의 1/3을 취득가액으로 한다는 뜻입니다. 따라서 취득 계약서가 없어도 양도소득세 계산에는 큰 지장이 없습니다.
 〈문의 : 02-557-0082〉